東京都は空き家問題に悩まされ続けており、各自治体はなるべくすぐに空き家の所在地を特定し、空き家を是正することが求められているでしょう。
しかし人がいない家を探し、それが空き家かどうかを見抜く作業は、空き家所有者のプライバシーや調査に割く人員の不足から難しい場合があります。
そんな中、東京都大田区は空き家を素早く特定するための施策を開発しているようです。
今回は大田区が行っている空き家対策の取り組みを解説していきます。
東京都の空き家問題
平成30年の住宅・土地統計調査によれば、東京都には現在約81万戸の空き家があると言われています。
空き家を種別ごとに見てみると、賃貸用の空き家が最も多く、
次いで管理が行き届いていない、長期不在の「その他」の住宅、売却用の住宅が次いで多いです。
全ての空き家の中で破損・腐朽のした空き家の割合を調べると、81万戸のうち69万戸は破損・腐朽なし、12万戸の空き家は破損・腐朽が見られます。
破損・腐朽のある空き家12万戸のうち、平成27年から令和3年度までの7年間で空き家対策特別措置法に基づく措置が行われた空き家は475件ありました。
東京都大田区の空き家対策
上述のように、東京都の空き家問題は深刻なもので、東京都の各市区町村は独自の調査・対策を行っています。
例えば東京都文京区では空き家一斉点検調査・旧耐震基準の実態調査・水道閉栓情報を基にした調査、
物件所有者に対するアンケートを行い、区内に約212件の空き家があるという結果が出ました。
そこで文京区は管理不全で危険な状態になっている空き家の除却後の跡地について行政利用が可能な場合に限り、除却費用を最大200万円補助する施策を行っています。
この補助金を使って建物を除却した土地に関しては区が所有者から原則10年間無償で借り受け、行政目的で利用していきます。
また世田谷区では2016年、2017年に独自の空き家等実態調査を行っています。
事前に設定した空家等評価基準を用いて各空き家等を調査し、調査対象1,492棟のうち、様々な状況から空家等と推定した建物は、
2017年7月時点で966棟ありました。
同区では民間企業との協定により、空き家の所有者などが無料で相談できる窓口「せたがや空き家活用ナビ」を設置し、
空き家の専門アドバイザーが売買や相続、解体など様々な相談に応じる仕組みを作りました。
空き家の所有者と利活用を希望する事業者とのマッチングも行っており、実際に事業に利用された空き家もあります。
両者の空き家対策はどちらも一定の成果をあげており、空き家対策としては素晴らしいのですが、空き家数の独自調査の点では課題を抱えています。
空き家の独自調査は水道閉栓情報やアンケートの情報をもとに空き家を判定しているか、
物件の所有者のプライバシーを侵害しない程度の空き家現地調査しか行っていません。
そのため、調査した空き家が本当に空き家なのか、という確証は持てません。
これは文京区・世田谷区のみに言えることではなく、空き家の数を正確に把握するということに関して、東京都の各自治体は大きな課題を抱えています。
しかしながら、現在東京都大田区はそのような課題を打破するため、
東京工業大学の生徒と協働し、住宅の画像などからAIが空き家かどうかを判別するシステムの開発に取り組んでいます。
大田区の空き家事情
大田区には空き家が約5万戸あるとされており、区は20年度時点で状態の悪い約720戸を把握しています。
だだし見た目で判別できない空き家が多く、同区の深川正浩都市計画課長は
「区内の全ての空き家を把握しようとすると、膨大な時間とお金と労力がかかり、現実的ではない」
と語っています。
そこで開発したのがAＩによる空き家判別機能です。
東京工業大学との共同開発によってＡＩが写真からすぐに空き家を判別できる仕組みを作りました。
この仕組みの具体的な説明は次項で解説します。
大田区の空き家対策に向けた取り組み
この仕組みを開発するにあたり、東工大の学生は区からデータベースにある空き家の画像や住所を提供してもらい、空き家の特徴を把握しました。
学生たちは2023年2月、大田区で空き家が多い3地域を約10人で歩いて調査し、一週間がかりで調査票に約2600件分の情報を書き込みました。
その際に彼らは空き家に関する写真も7600枚ほど撮影しました。
この調査で収集したデータと区からの提供データ、地域住民のアンケート結果を擦り合わせ、
住宅の画像などからAIが空き家である確率を瞬時に判別できるように正解を学習させました。
これらの正解をもとに、AIに約90棟の建物の外観画像などから空き家かどうか判別させたところ、正答率は9割弱にのぼりました。
一方で、判別する住宅の数を増やすと空き家の割合が高く出たため精度には課題があるそうです。
今後の課題はＡＩにより多くの空き家を学習させ、制度を高めること、
将来空き家になりそうな物件を空き家と判別できるようにすることが挙げられるでしょう。
空き家を減らすためにできること
空き家を減らすためには各自治体による取り組みはもちろん大事ですが、
空き家を所有している方が空き家を売りに出すなど、自発的な行動も大切になるでしょう。
不動産業者に空き家の売却相談をする、空き家を相続しそうな方は先あらかじめ遺言書を受け取っておくなど、今から個人でできる空き家対策を行いましょう。
東京空き家相談協会では相続・空き家問題の解決に関する複数の専門家と提携しています。
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