住宅ローンの完済時などには不動産にかけられた抵当権を削除するために行なうことが、抵当権抹消手続きです。
この手続きは通常司法書士へ依頼して行いますが、ご自身で行うことも可能です。
今回は抵当権抹消手続きを自分で行う方法を紹介します。
もし現時点で不安がある方は、お気軽にご連絡ください！
抵当権抹消とは
抵当権抹消とは不動産に設定された抵当権の登記を抹消するための登記手続きです。
不動産を購入するための住宅ローンを借りる際、購入する土地や不動産を担保するため、
不動産には抵当権が設定されます（借金のカタのようなイメージです）。
住宅ローンを完済したとしても、抵当権抹消登記を申請しなければ、登記記録上抵当権は残ったままの状態になっていますので注意しましょう！
抵当権抹消をすべきタイミング
抵当権抹消手続きをすべきケースは以下の通りです。
抵当権抹消すべきケース①住宅ローンの返済が完了した時
住宅ローンを完済すると、貸主である金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が発行されます。
その書類を用いて借主が抵当権抹消手続きを行わなければいけません。
抵当権抹消すべきケース②所有する不動産を売却する時
この場合には、以下の２つのパターンが想定されます。
- 売却代金で住宅ローンを完済し抵当権を抹消する
- すでに完済したが抵当権の登記だけが残っている
前者の場合は不動産引き渡し当日に売買代金で住宅ローンを完済し、買主への名義変更登記（所有権移転登記）前に抵当権抹消登記を申請します。
後者の場合は買主への所有権移転登記の前に抵当権抹消登記を申請します。
抵当権抹消すべきケース③不動産を担保に新規で融資を受ける時
不動産を担保に新たな融資を受ける場合にも、既存の住宅ローンを完済していれば、抵当権抹消手続きを行いましょう。
手続きに時間がかかると、新規の融資を受けるタイミングが後ろ倒しになることがあります。
抵当権抹消すべきケース④不動産を相続した時
被相続人が住宅ローンを完済していた場合は相続人が抵当権抹消手続きを行えます。
住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険（団信）に加入することが一般的で、
債務者の死亡によって保険金で住宅ローンは完済されるため、相続人が抵当権の抹消手続きをおこないます。
抵当権抹消すべきケース⑤他の金融機関に住宅ローンを乗り換えるとき
現在の住宅ローンから、他の金融機関が提供する住宅ローンへ借り換えをする場合、抵当権の抹消手続きをしなければなりません。
一般的な流れとしては、新たな住宅ローンの融資金で、既存の住宅ローン残額を完済します。
抵当権抹消手続きは新たな抵当権を設定後、同日に行います。
抵当権抹消手続きの流れ
ここからは自分で抵当権を抹消する際の手続き手順を紹介します。
抵当権抹消手続きの流れ①必要書類の準備
まずは必要書類の準備をしましょう。
こちらが抵当権抹消手続きに必要な書類とその入手場所です。
| 必要書類 | 入手先 |
| 登記申請書 | 法務局HP |
| 登記済証または登記識別情報 | 住宅ローン完済後に金融機関や保証会社から送付 |
| 登記原因証明情報 | |
| 抵当権抹消の委任状 | |
| 資格証明書 |
大体の書類は住宅ローンを完済したタイミングで利用先の金融機関から送付されます。
抵当権抹消手続きの流れ②管轄の法務局に事前相談
不動産に関する登記はその不動産所在地を管轄する法務局ににて行います。
法務局では事前予約をすることで登記の相談をすることができます。
20分間しかないため、登記申請書を作成した状態で疑問点のみを相談すると良いでしょう！
申請書、金融機関から預かった書類、不動産の登記事項証明書は忘れずに持参するようにしてください。
抵当権抹消手続きの流れ③申請書作成
法務局のホームページにあるひな形を使って、登記申請書を作成します。
記入漏れなどがないよう、心配な方は記載例も確認しましょう。
ひな形・記載例はこちらです：不動産登記の申請書様式について：法務局 (moj.go.jp)
抵当権抹消手続きの流れ④法務局へ提出
完成した申請書と必要書類をまとめ法務局へ提出します。
登録免許税は法務局内の印紙売り場で収入印紙を購入し、納付すると便利です。
なお申請は現地で行う以外にも、郵送やオンラインで行えます。
【注意】自分では抵当権抹消手続きができないケースもあり
抵当権抹消手続きは自分で行うことができないケースもあります。
具体的には以下がそのケースに該当します。
抵当権抹消できない！？①不動産を売却した代金でローンを一括返済する場合
買主から受け取り売却代金で住宅ローンを完済する場合は売主から買主への名義変更と同時に行います。
この場合、買主の住宅ローンが抵当権抹消を前提として行われるので、
抹消に失敗して買主に不利益が生じないように司法書士が手続きをしなければなりません。
抵当権抹消できない！？②古い抵当権を抹消する場合
明治、大正、昭和初期の抵当権は抵当権者の行方が分からないことが多く、特別な手続きが必要になります。
このケースでは供託所に金銭や有価証券を預けることで抵当権抹消をすることができます。
供託による抵当権抹消は手続きが複雑ですので、司法書士に手続きを依頼すべきです。
抵当権抹消できない！？③抵当権者が金融機関ではない場合
抵当権者が金融機関以外である場合、抵当権抹消のための書類を自力で作成する必要があります。
自力で書類を作成するのは非常に大変なので、司法書士に作成を依頼すると良いでしょう。
同じく抵当権抹消の難易度が高いケースとして、次のケースも挙げられます。
- 抵当権者が亡くなっている
- 金融機関から預かった書類を紛失した
- 抵当権設定後に住所の異動を何度もしている
- 金融機関が合併していた
- 金融機関の代表が変わった
司法書士に抵当権抹消手続きを依頼した場合、かかる費用は多くても25,000円程度。
自力で大変な手続きをするよりも、司法書士に手続きを依頼した方がラクだとは思います…。
さいごに
抵当権抹消手続きや、それに伴う不動産の売却は東京空き家相談協会にご連絡ください。
当協会は空き家の売却・管理・解体・活用のご相談をお受けし、提携している優良事業者を無料で紹介しています。
当協会が窓口となり、提携業者に一括査定をさせていただきますので、しつこい営業電話が来ることなくスピーディに売却できます。
また当協会には税理士の先生が在籍しているため、抵当権抹消手続きに関するご相談も可能です。
まずはお気軽にお問い合わせください☟
