空き家の売却はきちんと進められていますか？
空き家には、売却時に注意点があります。
それらを見落とすと、売却がうまくいかないだけではなく、自分自身に不利益がある場合があります。
一生に一度あるかないかの空き家売却。
成功させるためにも、空き家売却「前」と「後」でそれぞれ違う注意点を解説します。
空き家売却前
空き家の売却前に注意すべき点は売却方法といった自分の収入に直結する点から、権利関係の整理等、多岐に渡ります。
次項から、売却前に注意すべき点で個人的に特に大切だと思うものをまとめましたので、確認してみてください！
空き家売却前の注意点①売却方法を考えよう
そもそも空き家をどうやって売却するのが適切なのでしょうか？
空き家に限らず、不動産には立地や建物の状態、買主側が抱えるニーズによって適切な売却方法が変化します。
空き家の場合、一般的な売却方法が
- 空き家を一般人の買主に売却
- 空き家を不動産会社に売却
の２点です。
前者で売却するのがおすすめなケースは以下です。
- 立地が駅から遠い
- 規模が小さい
反対に、以下の場合は後者で売却するのがおすすめです。
- 立地が駅チカ
- 規模が大きい
特に後者の場合、不動産業者が土地を高値で買い取ってくれる場合があります。
とはいえ、かなりのレアケースなので、基本的には前者のパターンで売却することになるかと思われます。
また、前者のパターンでは不動産会社に依頼して買主を探せるので、手間がかからず楽ですが、
後者の場合は自分で買主を探す必要があり、少々面倒です。
当協会にご連絡いただきますと、相談者様の時間や手間をいただかずに複数の買取業者へ査定依頼をし、最高値で売ることが可能です。
空き家売却前の注意点②空き家はむやみに解体、リフォームしないようにしよう
空き家の解体やリフォームは安易に行なってはいけません。
解体やリフォームには大きなお金がかかります。
もし解体、リフォーム後に空き家を売却できなかった場合、大赤字になってしまうため、安易な解体、リフォームはお勧めできません。
また、空き家を解体した場合、住宅用地にかかる固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。
維持費もかさんでしまうため、確実に売却できるという確信がない限り、解体はやめておきましょう。
固定資産税が倍増する理由はこちら
空き家売却前の注意点③売主と登記名義人を同じにしよう
不動産を売却する際は原則として売主と登記名義人が同じである必要があります。
売主が子供、登記名義人が親という場合でも空き家の売却は難しいので、注意しましょう。
- 登記変更をしておきたい
- 登記変更と売却を同時に進めたい
このような方はこちらからご連絡ください。
空き家売却前の注意点④抵当権抹消登記をしよう
抵当権とは住宅ローンを借りるときに、金融機関が不動産に設定する権利です。
ローンの支払いが滞ると、金融機関は抵当権を実行し、不動産を競売にかけてローンを回収できます。
借金のカタみたいなものですね。
抵当権が付与されたままの物件は、購入者側からすればいつ競売されるかわからない、リスクの高い物件です。
抵当権抹消登記をして、抵当権を消した状態で空き家を売却に出しましょう。
抵当権を抹消せず売却したい方はこちら
抵当権抹消を自分で進めたい方はこちら
空き家売却前の注意点⑤売却経費に注意しよう
空き家の売却をする場合、必ずといっていいほど売却経費が発生します。
売却経費の中でもとりわけ発生しやすい経費は次の２つです。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 空き家の片付け費用
ほとんどの場合、空き家の売主は一般の買主と直接やり取りすることが難しく、不動産業者に依頼して買主を探してもらう必要があります。
その際にかかる手数料を仲介手数料といい、仲介手数料の金額は以下の通りに定められています。
| 物件の売却価格 | 仲介手数料 |
| 200万円以下 | 売却価格×5％ |
| 200万円超え～400万円以下 | 売却価格×4％ |
| 400万円超え | 売却価格×3％ |
一般の方に空き家を売却したい場合、少なくとも内見までに空き家の家具など（残置物といいます）を片付ける必要があります。
内見をするときに空き家に残置物が残っていたら印象が良くないですよね・・・
空き家の片づけは業者に依頼することで速やかに作業をすることができます。
もし高く早く空き家を売りたい場合は、不動産会社による売却査定前の片付けが要となります。
片付けていないことによるデメリットは以下をご参照ください！
ちなみに、空き家を不動産会社に買い取ってもらう場合は残置物撤去をする必要がありません。
この場合、売却時に不動産会社が行ないます。
空き家売却後
空き家を無事売却できたからといって安心はできません。
空き家を売却後も買主とやり取りが続く場合がありますし、やり取りをしながら自分が得た売却時の収入に応じて税金を納めなければなりません。
空き家売却後の注意点⑥契約不適合責任に気を付けよう
契約不適合責任とは売買契約成立後、物件に契約書内で告知がない欠陥があった場合、売主が負わなければならない責任です。
契約不適合責任があった場合、買主は売主に対して追完請求（要するに欠陥を直せということ）を行ない、
売主は一定期間以内にこれに応じなければならない可能性があります。
買主が不動産会社の場合、基本的に契約不適合責任は免責となるので、空き家の老朽化が不安な場合、空き家買取業者などに買い取ってもらうのもよいかもしれません。
空き家売却後の注意点⑦譲渡所得税控除を適切に受けよう
空き家を売却した場合、売却で得た金額を譲渡所得といい、取得に対して発生する税金を譲渡所得税といいます。
相続した空き家を３年以内に売却した場合は譲渡所得の3,000万円控除を受けられます。
これにより、譲渡所得として税金にかかる金額を大きく減額することができます。
だだ、注意点もあり、先ほどお伝えした相続してから3年以内とは、厳密にいえば
「相続してから3年経った日が属する年の12月31日まで」
となっています。
特例を受けられる時期を間違えないように気を付けましょう。
不安な方は東京空き家相談協会へご相談を
今回は空き家の売却で気を付けるべき点を簡潔に紹介していきましたが、
専門的で少しむずかしい・・・という方はもちろん、
ここまで読んでも空き家の売却に不安が残る・・・
そんな方は東京空き家相談協会に相談してみましょう！
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