不動産仲介業者に売買や賃貸の依頼をした場合、
契約時に支払うべき費用が仲介手数料になります。
このコラムを読んでいる方はおそらく仲介手数料の支払いを一度くらいは経験したことがあるとは思いますが、
手数料の計算方法をご存じでしょうか？
今回は、以下をご紹介します。
- 仲介手数料の上限など基本情報
- 仲介手数料の計算方法
- 仲介手数料をめぐるトラブル例
悪徳業者に引っ掛かり、過度な手数料を要求されないよう気を付けましょう！
東京空き家相談協会は中立的な団体です。相談者様と専門業者様の間に立ちサポートします。
担当相談員は相談者様のヒアリングや現地調査だけではなく、
- 「囲い込み」をする不動産会社ではないか
- 相談者様のご意向に沿った方向性で進んでいるか
- 相談者様にとってマイナスな要素がないか
チェックしながら、売却するまで手厚くサポートさせていただきます！
また、「囲い込み」は以前コラムで解説しているので、ぜひご一読ください！売り手にとってネガティブな要素しかありませんので！！
不動産仲介手数料の基本
不動産を売却したり、賃貸にする際には不動産仲介会社が売主と買主の契約をサポートしてくれます。
契約を締結した暁には、その対価として仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。
この仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、契約が成立しなかった場合には支払いの必要がありません。
また複数の不動産会社に売却を依頼している場合には、契約相手を見つけて契約を成立させた不動産会社だけに仲介手数料を支払います。
そのため、複数社に問合せて、売却査定をすることもおすすめします。以下から画面上で査定できるので、ぜひご活用ください！
当協会は複数の不動産会社と提携しており、一括で売却査定後、厳選して相談者様にご案内しています。
まずは私含む担当相談員よりヒアリングをさせていただきますので、お困りごとやご希望をお話しください！
仲介手数料の上限価格
仲介手数料は宅建業法に基づき上限額が定められています。
不動産売買の場合には、その不動産の売却価格によって仲介手数料の上限を定める計算式が決められています。
賃貸の場合は上限価格がどの物件でも同じです。
具体的には次の表の通りです！
| 売買価格 | 仲介手数料上限 |
| 200万円以下 | 売買価格の5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格の4％＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格の3％＋消費税 |
| 賃貸の場合 | 家賃1か月＋消費税 |
また、仲介手数料は上限が定められているものの、下限は定められていません。
そのため「仲介手数料無料」と謳う不動産会社も存在するのです。
本コラム下部では仲介手数料で起こるトラブル例をご紹介しているので、ぜひそのままお読みくださいね！
【計算例】2,000万円の土地売却の仲介手数料
具体的に計算してみると、例えば2,000万円の土地の仲介手数料は次のようになります。
2,000万円×3％（0.03）＋6万円＝66万円（仲介手数料税抜き）
66万円×1.1＝72.6万円（仲介手数料税込み）
仲介手数料の支払いタイミング
仲介手数料の支払いですが、契約が成立するまでは支払い義務が発生しません。
契約前に仲介手数料を請求されることはまずないので、
もしも請求された場合はその会社との取引をやめた方が良いでしょう。
具体的な支払いタイミングは契約時に仲介手数料の50％、引渡し時に残り50％を支払うケースが多いです。
このタイミングまでには仲介手数料に必要な金額を用意しておきましょう。
仲介手数料に関する注意点
仕組みがわかってしまえば大したことはないような仲介手数料ですが、2つほど注意しなければならない点があります。
今から紹介する2点だけは仲介手数料の注意すべき点として覚えておきましょう！
- 不動産売却に不安がある
- 放置していた実家を早く手放したい
- 高く不動産売却するにはどうしたらいいか
少しでも気になる方は以下からご連絡ください。
仲介手数料の注意点①依頼者が特別に依頼して発生した費用の実費は請求される？
ポスティングやチラシといった広告費や入居希望者の現地案内にかかる交通費などは、通常の場合仲介手数料に含まれます。
ただ、次の場合は例外的に別途費用が発生するので注意が必要です。
- 売主の希望で遠方の購入希望者と
物件の交渉をしたときの交通費 - 売主の依頼で新聞や雑誌に
広告の掲載をした場合の広告費
どちらのケースも売主の希望により行われたことに関する費用となっており、仲介手数料とは別に請求される可能性があります。
ただ、このような追加費用が請求できるのは事前に依頼者の了解を得た場合だけと決められています。
知らない状態からいきなり請求されることはないので、ご安心ください。
仲介手数料の注意点②低廉な空き家等の売買には特例がある
低廉な（値段が安い）400万円以下の不動産売買には特例があり、通常の仲介手数料に加えて調査費用を上乗せ可能です。
ただし、上限は18万円+消費税となります。
これは近年問題となっている空き家の流通促進を狙った特例です。
なぜなら、空き家は価格が安く「売りが立たない」ため、取り扱いたい不動産会社が少なかったからです。
この特例により、必要経費をプラスして最大18万円+消費税まで売主に請求することができるようになったので、
特例以前より取引が活発に行われるようになりました。
追加される費用については、媒介契約を締結する時に不動産会社から説明を受け、双方で合意する必要があります。
こちらもいきなり請求されることはないのでご安心ください。
仲介手数料のトラブル例
仲介手数料は、トラブルが発生することがあります。
未然に防止する意味でも３つのケースをご紹介します。
第三者のサポートを受けながら、トラブルを回避したい方は東京空き家相談協会にご連絡ください！
仲介手数料トラブル①仲介手数料無料と謳っているが請求された
仲介手数料０円とPRしている不動産会社を見かけたことはありませんか？
もちろん全ての会社が怪しいわけではありませんし、真実を伝えている会社が普通です。
しかし、「仲介手数料」は無料なのに、以下のようなトラブルが発生するケースもあります。
- 別の費用がかかった
- 後から仲介手数料を請求された
- 担当者の対応が雑に感じた
- 囲い込み物件のため、売却交渉が進まなかった
例えば「住宅ローン代行手数料」や「契約書類作成費用」という名目で10～30万円など請求されるケースもあるそうです…。
仲介手数料無料には魅力を感じますが、うまいカラクリが仕掛けられていることもあるのです。
売買契約時は流れるようなスピードで、さまざまな書類に記入や捺印を進めることになります。
そのタイミングで、不動産会社から軽～い説明のみで合意書にサインをしていた…
というトラブルに発展していくこともあるので、恐ろしいですね。
当協会からご案内する不動産会社は、そのあたりもクリアな業者を厳選しておりますし、トラブルを防ぐために担当相談員が目をギラギラさせながらチェックしております…。
もし騙されたくない・トラブルに発展したくない方は、ぜひご相談ください！
仲介手数料トラブル②仲介手数料は法律で決まっていると言われた
気に入った物件の売買契約をしようとしたところ、仲介を依頼した不動産会社に「仲介手数料は法律で売買価格×3％＋6万円＋消費税と決まっている」と言われる方もいらっしゃいました。
しかし、法律で定められているのは上限であって、”法律で決まっている”という説明は間違っています！
このような説明をする不動産会社との取引はやめておいた方がいいですし、
同様のケースで当協会にセカンドオピニオンとしていらっしゃる方もいます。
仲介手数料トラブル③広告宣伝してくれない
不動産会社からすると、仲介手数料（＝成功報酬）を受け取るために、広告宣伝費用をかけて購入希望者を集め、契約を成立させる必要があります。
しかし、仲介手数料無料の場合は「成功報酬がない」状態。
広告や営業に係る経費を前もって負担する必要があるため、仲介手数料を無料にすることによって、販売にかける経費を抑えるために広告宣伝が控えめになる可能性もあります。
広告宣伝が控えめになるということは、相談者様が売却したい物件への集客が進まないことにも…
そのため、仲介手数料無料＝必ずしもメリットがあるわけではないのです。
「いつの間にか損してた」を防ごう！
世の中には良い人もいれば悪い人もいるように、
不動産会社にも、良い不動産会社から悪徳不動産会社まで様々な会社が存在するのも事実です。
仲介手数料についてきちんと理解しておき、変な費用を請求されないように防いでいきましょう。
東京空き家相談協会でしたら、”売りたい”とお考えの不動産について無料で相談・現地調査サポートをしております。
当協会は不動産事業者ではなく、あくまで空き家相談窓口を行っている中立的な立場にある団体ですので、
無理な勧誘や営業は一切いたしません！
不動産に関するお悩みがある方はお気軽にお問い合わせください。
