相続などを控えて、アパートの売却を検討している方もいるのではないでしょうか？
売却の際、以下のような疑問も出てくることでしょう。
- 入居者はどうすれば良いのか
- 立ち退きする必要があるのか？
このコラムでは、アパートを売却する時に立ち退きは必要か、立ち退きはどのような方法で行えば良いのかを紹介します。
アパート売却のために立ち退きはできるのか？
結論から言ってしまうと、アパート売却を理由にした入居者の立ち退きは難しいです。
借地借家法第28条において、入居者を保護する観点から、
オーナー側の都合で正当な事由なく住む場所を追われることがないようにと法律で定められているためです。
基本的にアパートなどの入居・退去といった場面では入居者が保護されるケースが非常に多く、
「アパートを売りたいから」といった理由による立ち退きは実現しないでしょう。
むしろアパート売却は立ち退きをしないことが多い！
立ち退きができないのなら売却は難しいのでは・・・と思う方がいるかもしれませんが、
アパートの売却は立ち退きをせずに行うことの方がむしろ一般的です。
なぜならアパートの売却は基本的に入居者がいる状態で行うケースが多く（オーナーチェンジと言う）、
入居者が多く、満室に近いほどアパートが高く売れるからです。
つまり、通常の方法で売却を行う際にはそもそも立ち退きをする必要がなく、立ち退きをわざわざ検討する意味はないでしょう。
ただ、アパートを解体したい場合など、人によっては立ち退きをしたい場合もあるかと思います。
次項からは立ち退きについて具体的に解説していきます。
立ち退きに必要な正当事由
立ち退きが認められる正当事由として、一般的に以下の事由が挙げられます。
- 建物が老朽化していて建て替えを行う
- 再開発による取り壊しを行う
- 所有者が自ら建物の使用を必要とする事情がある
- 入居者が家賃を滞納している
- 入居者が契約違反をした
オーナー本位の理由ではなく、
やむをえない事情がある場合や入居者との信頼関係が破綻した場合に立ち退きが認められると考えましょう。
立ち退きをする際のアパート売却方法
立ち退きを経てアパートを売却する場合にはある程度手順を踏んで売却を進めることが重要です。
ここではその手順を解説していきます。
半年前までに立ち退き通知と説明をする
借地借家法第28条で、所有者側から立ち退きを求める場合は、６ヵ月前から１年前までの間に通知しなければならないと定められています。
入居者からしても、いきなり退去を求められたらたまったものではありません。
スムーズに立ち退きを行うためにも、なるべく早く立ち退きの通知をしましょう。
立ち退き料の交渉をする
立ち退き料とはオーナー都合でアパートなどからの退去を求める際、退去による損害を補填するために支払われるお金のことです。
相手側に契約違反などがない場合は立ち退き料を支払う必要があります。
退去する側からすれば、住む家を失うわけなので、立ち退き料は当然支払われるべきものです。
具体的に立ち退き料の支払いが必要・不要なケースとしては以下の通りです。
| ケース | 立ち退き料 |
| 大規模修繕工事や解体、建替え工事 | 必要 |
| 賃貸物件にオーナーが戻ってくる | 必要 |
| 賃借人に契約違反がある場合 | 不要 |
| 定期借家契約の場合 | 不要 |
| 取壊し予定建物の賃貸借契約の場合 | 不要 |
| 一時使用目的の賃貸借契約の場合 | 不要 |
退去手続きをする
立ち退きおよび立ち退き料について、所有者と入居者で合意形成がされたら、立ち退きに関する合意書を作成し、退去を行います。
立ち退きが合意に至らない場合の対処法としては次項で解説します。
入居者が立ち退きに応じない場合は
オーナー側に正当事由があるのにもかかわらず、入居者が立ち退きに応じない場合には、
「建物明渡請求訴訟」をすることで、強制的に立ち退きさせることができます。
この場合には、裁判を開くか調停を行うことで、以下内容を定め、立ち退きの是非を裁判によって決めることが可能です。
- オーナーに正当事由があるか
- 立ち退き料をいくらにするか
ただ裁判を行えば、別途費用がかかりますし、
立ち退きまでの時期がかなり先延ばしになるので、あくまでこちらは最終手段という認識をしておきましょう。
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