定期的に家賃収入を得られるという理由から、人気になりつつあるアパート経営ですが、
経営を失敗すると思わぬ負債を抱えることになりかねません。
特に親から古いアパートを相続し、経営する場合には注意が必要です。
今回は以下をご紹介します！
- 古アパートを経営する場合の注意点
- 問題が起きた際の対応策
アパートで起こる２つの大きな問題
アパートが古くなるにつれて、顕著になっていく問題が、空室と修繕費の発生です。
２つともアパートを長い間経営するうえでは避けられない問題です。
それぞれ個別に解説していきます。
アパートで起こる２つの問題①空室の多さ
アパートは築年数が古くなるにつれ、入居者が集まりにくくなります。
よほど立地が良くない限り、やはり新築に比べると人気は出にくいでしょう。
空室があると、当然その部屋の家賃は入ってこず、収入は下がります。
特にローンの返済がある場合には非常に深刻です。
親がアパートローンを借りる際には、相続税対策のために団体信用生命保険に加入しないことが一般的で、
そのために相続税の負担は軽減されますが、アパートを相続した子どもにローンの返済が引き継がれます。
空室が増えるとローン返済が難しくなり、アパート経営が滞ります。
アパートで起こる２つの問題②多額の修理費
アパートが老朽化するとともに、修繕費も発生しやすくなります。
建物の老朽化によって、
- 外壁の劣化や色褪せ
- 屋根の雨漏り
- 配管
など、多くの設備を修繕する必要が出てきます。
もしも外壁が落下するなどして近隣の住民に被害があった場合、アパートの所有者が損害賠償をするケースもゼロではありません。
アパート経営を続けるなら、コストはかかりますが修繕費の支払いは絶対に必要です。
老朽アパートに有効な３つの対処法
それではアパートが古くなってきた場合、どのような対策をとることができるでしょうか？
アパートが老朽化した際にとることができる対応策は大きく分けて以下の3つです。
- 引き続き経営を続ける
- 新しい建物に建て替える
- 売却する
これらを検討する際には、以下の2つを判断基準とすると良いでしょう。
- 修繕やリノベーションの実施により延びる老朽アパートの賃貸寿命
- 修繕やリノベーションにかかる費用と回収見込みの年数
修繕や建て替えを行い、アパートの経営を継続する場合、
アパートの賃貸寿命（残りの賃貸可能期間）と
何年で修繕費用などを回収できるかを試算する必要があります。
この際、修繕や建て替えをした場合に賃貸寿命が延びた場合は、そちらも考慮に入れる必要があるでしょう。
例えば修繕により、あと15年は入居が見込めるケースで、
かかった費用が５年で回収可能な場合には、賃貸経営を継続しても問題ないと考えられます。
逆に賃貸寿命があと５年ほどしかないのに多額の修繕費用がかかり、
回収に10年もかかると予測される場合には費用をかけても無駄だと言えます。
もちろんそれ以外にも、立地の良さや精神的な負担なども考慮すべきです。
これらを包括的に考えてアパート経営を続けるか否かを決める必要があります。
アパート経営を続ける際の注意点
アパート経営を続ける場合は、老朽化による設備不良はもちろん、その他別の問題が出てくる可能性もあります。
そうなると最初に立てた経営計画が大きく狂ってしまうことになります。
予想できるトラブルにはあらかじめ対応策を立てましょう！中には、以下のようなトラブルが発生するケースもあります。
- 安易に追加投資して多額の借金
- 建物が時代とそぐわなくなり空室多発
- 入居者が夜逃げして莫大な退去費用を負担
対応策や方向性を考えていくためにも、複数の専門家によるサポートが可能な当協会にご相談ください。
アパートを売却する際の注意点
アパートを売却する場合には、以下の方法が検討できます。
- 入居者がいる状態で建物を収益物件として売る「オーナーチェンジ」
- 建物を解体して土地のみを売る
前者の場合、買主は年間の純利益を期待利回りで割った「収益還元価格」で不動産を購入するかを判断します。
この価格は土地相場価格よりも大幅に安くなる場合がほとんどです。
反対に土地のみで売却する場合は高い売却益を期待できますが、
入居者を立ち退かせてアパートを売却するというのは非常に大変です。
入居者の借家権が強いため、入居者を強制的に立ち退かせることはできず、
立ち退いてもらえたとしても、多額の立退料を要求されたり、
立ち退きまでに数年単位の時間がかかることもあります。
どちらも一長一短ですので、なるべく早いうちに売却活動をはじめ、
ご自身の望む形でアパートを売却できるようにしたいですね。
以下はアパートの立ち退きを実現させる正当事由をご紹介しています！
アパート相続前後どちらもご相談いただけます
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当協会は主に空き家の売却・解体・活用・の相談をお受けし、提携業者のご紹介を行っています。
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