放置空き家が増加する原因は、「空き家を手放せない」からと放置してしまう持ち主にありますが、
これ以外にも放置空き家の増加には原因があると言われています。
それは放置空き家が市場に流通していないことです。
空き家の流通促進を図るため、政府は現行の宅建業法に改正点を加え、不動産仲介会社に支払う仲介手数料の特例を変更しました。
本コラムでわかること
- 基本的な不動産の仲介手数料とは
- 改正された仲介手数料の特例
- 改正によるメリット・デメリット
現時点でご不安な方は、相続以前から不動産売却、その間のハウスクリーニングや解体など、
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不動産売買にかかわる仲介手数料
不動産売買を不動産仲介会社にサポートしてもらった場合、報酬として売買契約時に仲介手数料を支払うことになります。
この手数料額は不動産の売買価格に応じて上限が定められており、具体的には次のようになっています。
| 売買価格 | 仲介手数料上限 |
| 200万円以下 | 売買価格の5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格の4％＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格の3％＋消費税 |
例えば3,000万円の土地を売却した際の仲介手数料は次のように計算できます。
3,000万円×3％（0.03）＋6万円＝96万円
96万円×1.1＝105.6万円（仲介手数料、消費税込み）
これはあくまで上限であり、もちろん不動産仲介会社との交渉によっては上限金額より少ない支払いで良い場合もありますが、
上限を超えることは原則として絶対にありません。
現行法における仲介手数料の特例
不動産売買における仲介手数料には特例もあります。
それは低廉（値段が安い）な400万円以下の不動産の手数料には事前の合意がある場合のみ、
通常の仲介手数料に加えて調査費用を上乗せでき、上限は18万円+消費税となります。
この特例は空き家等の流通促進をするために策定された特例ですが、
18万円＋消費税程度の上限では不動産仲介をする旨味がない、というのが各社の正直な考えでした。
しかし今回の改正ではこの特例の上限金額がさらに上がり、
不動産仲介業者は低廉な不動産からより多くの利益を得られるようになります。
具体的には次項で説明します！
法改正後の仲介手数料の特例
低廉な不動産の売買に関する仲介手数料ですが、
法改正後は手数料上限が18万円+消費税から30万円+消費税に引き上げられます。
さらに低廉な不動産の定義も変わり、今までは400万円以下の不動産のみ対象でしたが、
改正後は800万円以下の不動産売買までが低廉な不動産の売買として扱われます。
この特例変更は戸建てか共同住宅かにかかわらず適用され、
さらに現行制度では特例手数料の請求を不動産の売り主に限っていましたが、買主からも請求できるようになります。
変更点を見てわかるかと思いますが、低廉な不動産の売却でもかなりの報酬を得られるようになったのです。
賃貸にかかわる仲介手数料にも改正あり
今回の改正はなんとこれだけではなく、空き家を賃貸した場合の仲介手数料に関しても改正点が加えられています。
一般的な不動産賃貸の場合、受け取れる仲介手数料は貸主と借り主の合計で賃料の最大1カ月分となっています。
ただし今回の改正で、長期にわたって使われていなかったような空き家は貸主から1カ月分、追加で仲介手数料がもらえるようになりました。追加で仲介手数料がもらえるようになりました。
更に放置空き家を賃貸物件として仲介した場合の手数料も見直されていくようで、
国土交通省は6月にも「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定し、
空き家の流通拡大に向けた追加策を打ち出していくとのことです。
空き家の売買・賃貸双方に改正点が加えられたことで、空き家の市場は徐々に拡大していくものと予想されます。
これらの改正点は国土交通省の発表をもとにご紹介しています。
法改正によるメリット・デメリット
不動産会社にのみメリットがあるように見えますが、空き家所有者からしたらどのようなメリットがあるのでしょうか？
法改正による不動産会社のメリット
不動産会社が受け取れる仲介手数料の額が大きく上がることが一番のメリットでしょう。
これにより、これまで「報酬がわりに合わない」と断ってきた物件に対しても、今回の法改正によって積極的に取り扱う不動産会社も増えてくるでしょう。
法改正による不動産会社のデメリット
ちなみに、不動産会社側のデメリットは、特にありません。
消費者のメリット
不動産会社に取り扱いを断られていた物件についても、取り扱ってくれる可能性が高くなることがメリットといえます。
仲介手数料の額が上がることで、不動産会社も本腰を入れて買主を探してくれる傾向にあり、場合によっては、想定していた額より高値で売買できる可能性も高まるでしょう。
消費者のデメリット
一方、消費者のデメリットとしては、取引にかかる経費が高くなってしまうことが挙げられます。
法改正前後の仲介手数料シミュレーション
以下は、法改正による仲介手数料の違いです。
※参考例として、ご活用ください。
| 売買価格 | 仲介手数料 上限の原則 |
2018年 法改正 |
2024年 法改正 |
|---|---|---|---|
| 200万円 | 11万円 | 19.8万円 | 33万円 |
| 300万円 | 15.4万円 | 19.8万円 | 33万円 |
| 400万円 | 19.8万円 | 19.8万円 | 33万円 |
| 500万円 | 23.1万円 | 23.1万円 | 33万円 |
| 600万円 | 26.4万円 | 26.4万円 | 33万円 |
| 700万円 | 29.7万円 | 29.7万円 | 33万円 |
| 800万円 | 33万円 | 33万円 | 33万円 |
| 900万円 | 36.3万円 | 36.3万円 | 36.3万円 |
| 1,000万円 | 39.6万円 | 39.6万円 | 39.6万円 |
20年間で放置空き家が1.8倍も増加！
空き家の仲介手数料がアップするというのは不動産事業者からすれば非常に良いニュースですが、
空き家の所有者からしたら売却にかかる費用が増えることになるので、たまったものではない…とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
実は、ここ20年間で放置空き家の数が1.8倍も増加しているのです。
災害・犯罪・近隣トラブル・害虫・害獣・不法投棄といった様々なリスクがはびこる「放置空き家」は、食い止めなければなりません。
京都市の「空き家税」導入なども含め、今後は空き家所有者にとって空き家を放置することによる損害が更に加速していくのではないでしょうか。
- とにかく実家・空き家を手放したい
- まずは相続から相談したい
- 活用・解体・売却…実家・空き家の今後について決めかねている
- 自分に使える税金控除を知りたい
このようにお考えの方は、ぜひ当協会にお声がけください！お待ちしております。
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