空き家問題が過熱しつつある日本ですが、空き家の中でも割合が多いのが空きマンションだと言われています。
その多くは旧耐震基準で建てられた建物で築40年以上の築古物件です。
このような物件が売れ残り、空き家となってしまっているという問題は、日本の空き家問題解決に向けた課題の一つです。
築40年以上のいわゆる築古マンションは本当に売れないのでしょうか？
売る方法は何かないのでしょうか？
築50年のマンションは売れにくい？
築50年のマンションとなると、完全に旧耐震物件になります。
築年は古く、地震にそこまで強くないため新築信仰の根強い日本ではそのような物件は売れ残りそうな気がしますが、
実際にはどうなのでしょうか…？
現在の築古マンション市場
実際の統計調査で日本における築古マンションの状況をチェックしてみましょう。
まず、国土交通省の調査によると現在の築40年超えの中古マンションストック数は125.7万戸あり、
今後20年でそのストック数は3.5倍以上増えると言われています。
築４０年以上の分譲マンション数の推移（2022年末現在／2023年8月10日更新）※クリックで詳細を見る
この図だけ見ると築古マンションは大量に売れ残っていると思われがちですが、
国土交通省の土地総合情報システムをチェックすると、
築50年以上のマンションの2023年の成約数は次のようになっていました（東京都内を一部抜粋）。
| 市区町村名 | 2023年の成約件数（件） |
| 太田区 | 49 |
| 世田谷区 | 53 |
| 港区 | 30 |
| 台東区 | 9 |
| 練馬区 | 27 |
| 葛飾区 | 4 |
もともと住宅数がある程度多いところでは、1年間でもこれだけの取引が行われるようです。
築古マンションは売れない、と断言してしまうのはやや早計な気がします。
築古マンションのデメリット
築古マンションが売れ残りがちな理由ですが、それは築古マンションに次のようなデメリットがあるからだと思われます。
築古マンションのデメリット①旧耐震基準である
1981年6月以前に建設されたマンションはもれなく旧耐震物件です。
このような物件は耐震性が心配され、そもそも購入を敬遠されるケースが多くあります。
築古マンションのデメリット②住宅ローン控除を受けられない場合が多い
住宅ローン控除の対象は少なくとも新耐震基準の建物でなければならず、旧耐震物件では控除の適用から外れることがほとんどです。
築古マンションのデメリット③維持費がかさむ
築古物件は経年劣化を起こしやすく、細かい不具合が頻発しがちです。
そのため、修繕積立金などが築浅物件に比べて多くかかります。
すべての築古マンションが売れないわけではない
ここまでは築古マンションの負の側面を多くお伝えしましたが、
先述の統計結果が示す通り、築古マンションが決して売れないわけではありません。
築古マンションには買主にとって多くのメリットもあり、魅力がないわけではないからです。
築古マンションのメリット
築古マンションのメリットは次の通りです。
築古マンションのメリット①立地条件の良いマンションに出会える
50年前の1970年代は都市開発が初期段階でなおかつ住宅ローンが開始され、マンションブームが到来しました。
現在のようにマンションを建てる土地がなかなかない、という状況ではないため、
駅チカ物件などが見つかりやすい場合があります。
築古マンションのメリット②購入価格が安い
マンションには法定耐用年数というものがあり、
例えばRC造のマンションなら47年ほどでその資産価値がゼロになるとされています。
築50年ほど経過したマンションは資産価値が高くないことがほとんどのため、購入資金が安く済むことが多いです。
築古マンションのメリット③リフォームしやすい
マンションの購入資金が安くなるということは、その分リフォームにお金がかけられるということです。
マンションに暮らす家族構成や希望の間取りに合わせ、自由度の高いリフォームが可能になるでしょう。
最近では中古マンションを安く買い取り、フルリノベーションを施して再販する業者もいるくらいですので、
購入後の活用、といった観点からも魅力的です。
このように、築古マンションにも魅力的な点はあるため、購入を検討する方が一定数いるのです。
築古マンション売却時のポイント
魅力的な点もある築古マンションですが、やはり新築マンションに比べたら売却は難しいでしょう。
そこで、築古マンションを売る際は、次のポイントに注意してみてください。
築古マンション売却時のポイント①将来的に大規模修繕工事をするか確認する
大規模修繕工事はだいたい12年周期で行われます。
大規模修繕工事を実施するのであれば、物件の耐震性などが改善される可能性もあるため、管理組合に確認を取り、その旨を買主側に伝えると良いでしょう。
大規模修繕工事をするのであれば、買主側も安心して物件を購入できるはずです。
築古マンション売却時のポイント②事前に部屋を片付け、経年劣化などを把握する
個人との不動産売買をする場合、基本的には内見が行われます。
内見に備えて部屋を清潔にし、劣化状況も把握しておきましょう。
せっかく内見までこぎつけても、部屋が汚ければ印象最悪です。
築古マンション売却時のポイント③物件状況を把握する
物件の立地はどうなのか、間取りは良いかなど、物件に関する状況を正確に把握しておきましょう。
不動産業者に売却相談する際に、相談がスムーズになり、価格も決めやすくなります。
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