空き家はずっと所有していても固定資産税や管理費用が掛かるため、何かしらの活用方法がなければ売却するのが一番です。
しかしながら、日本には譲渡所得税という税制度があり、
空き家を売却するだけでも税金をとられる場合があります。
このような事態を回避する方法の１つに空き家特例という譲渡所得税の特例を使うという方法があります。
今回はこの空き家特例について、詳しく解説していきます。
空き家特例とは
空き家特例とは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という名の、空き家を売った際の譲渡所得を3,000万円※控除できる特例です。
※令和6年1月1日以後に行う譲渡で空き家を相続した人数が3人以上である場合は2,000万円までの控除となります。
相続で入手した空き家の場合、譲渡益が大きくなってしまうものも多く、譲渡所得税もその分高くなってしまうため、空き家特例は空き家の売却をするために大変有効な特例だと言えます。
この特例を適用するには主に次のような条件を満たす必要があります。
- 相続または遺贈により取得した空き家が、旧耐震基準の一戸建てであり、亡くなった人以外に居住者がいないこと
- 空き家を取り壊して売却した場合、取り壊し後に他の建物などを建築していないこと
- 相続開始時から3年以内に売却すること
- 相続時から売却時まで事業、貸付け、居住などに使用していないこと
- ★売却時に空き家が一定の耐震基準を満たすこと
空き家特例の大きな改正点
上述した条件の中で星マークを付けた部分については、2023年に一部改正がされました。
今までの空き家特例では空き家の耐震基準を満たすように改修する、もしくは空き家を解体したうえで売却を行う必要がありました。
そのため空き家特例を受けるにしても空き家所有者にとっての金銭的負担が小さくありませんでした。
しかし今回の改正によって、空き家を旧耐震基準のまま譲渡した場合、譲渡した日の属する年の翌年2月15日までに買主が空き家の耐震改修工事もしくは解体を行えば、空き家特例が適用できるようになりました。
これにより、空き家特例を受けるにあたって所有者側の負担が大きく軽減されました。
空き家特例に関する注意事項
空き家特例が緩和されたからといって、安心してはいけません。
空き家特例を受けるためには、所有している空き家が条件を満たしていること以外にも、いくつか注意点があります。
まず第一に、空き家特例を受けるためには各市町村に特例適用の条件がそろっているか確認を受ける必要があります。
具体的には各市町村の担当窓口で「被相続人居住用家屋等確認申請書・確認書」の交付を受け、確定申告書を添付して提出することが必要です。
また、その際に売買契約書や被相続人の住民票など各種書類の提出が求められます。
詳細な必要書類に関しては各自治体のホームページでチェックできる場合がほとんどなので、特例適用を検討している方は必ず確認しましょう！
更に、空き家の買主に耐震改修工事や解体工事を行ってもらう場合、売買契約書内に特約を設けておくことが求められます。
具体的には、買主がいつまでに必要な工事を終え、
租税特別措置法第35条第3項（空き家譲渡3,000万円控除の特例）に定める書類を売主に交付するかを記載する必要があり、
これが履行できなかった場合の税控除相当額の損害賠償請求を盛り込むことも推奨されます。
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空き家特例は適用の条件が多く、提出書類も多いため、申請までが非常に大変です。
しかし3,000万円の控除は非常に大きいため、特例適用はぜひとも検討すべきです。
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