兄弟での相続や実家の売却はトラブルがつきものです。
- 遺産の取り分をめぐるトラブル
- 親の介護などの負担の偏りによる、負担分をめぐるトラブル
- 実家を売るかどうかで揉める
- 実家を共有名義にしたことによるトラブル
- 相続時の名義変更をしていなかった
など、多くのトラブルが起き、兄弟仲が悪くなってしまうケースも見受けられます。
せっかくの兄弟仲が実家ひとつで悪くなってしまうのは何とも忍びないですよね・・・
今回は兄弟の実家売却でトラブルが起きないよう、実家を兄弟で売却する方法を紹介します！
【相続発生時】実家を兄弟で売却する方法
今回ご紹介する売却方法は全部で10ありますが、初めに紹介する5つは実家の相続が発生したが、まだ名義変更を行っていない実家を兄弟間でトラブルなく売却する方法になります。
このあと、オレンジ色の文字はメリットで、青色の文字はデメリットとしてご紹介します！
名義変更前の売却方法①現物分割を行い売却する
財産の最もシンプルな相続方法です。
この方法では財産を種類別にそれぞれの兄弟が相続します。
現物分割であれば、実家の売却も実家を相続した兄弟が単独で行えるため、トラブルは起きません。
それぞれの財産の価値が大きく違う場合には難しい方法ではありますが、売却など後々の手続きを考えると優れた方法でしょう。
名義変更前の売却方法②売却してから換価分割する
換価分割の場合は財産を一度売却し、金銭に変えてから遺産分割を行います。
金銭に変えてからの分割ということで、分割が非常に容易かつ公平になります。
しかし実家が複数名義になっている場合、売却の際の決済手続きが煩雑になるので注意が必要です。
相続人を代表者1名にして置き、売却活動を１人で完了した後に売却手数料などを差し引いた金額を他の相続人に分配する、という形をとると良いでしょう。
換価分割はいかに売却をスムーズに完了するか、ということが大事になります。
名義変更前の売却方法③土地を分筆する
土地を相続する場合、土地の分筆登記を行い、土地を分割する「現物分割」という方法があります。
分割して自分のものとなった土地は自由に処分することが可能です。
分割するためにある程度の広さの土地が必要ですが、兄弟間のトラブルは防ぎやすいです。
しかし土地を完璧に公平に分割、というのは実は大変困難で、
分筆によって接道義務を満たさない土地ができてしまう可能性もあり、分割後にそれぞれの土地の価格に格差ができる、ということも起こり得ます。
また土地を分割するために行う測量は50万円ほどかかることもあり、土地の分筆は高額になりがちです。
名義変更前の売却方法④自身の共有持分のみを売却する
兄弟間の関係がもともと悪く、話し合いが困難の場合はひとまず法定相続分通りに相続登記を行い、その後に自分の持分のみを売却する方法があります。
この場合は共有持分を専門に取り扱う買取業者への売却が原則となります。東京空き家相談協会では共有持分を扱う買取業者も提携しているためスピーディにご案内が可能です。相談者様から紹介手数料といった費用はかかりません。
法定相続分での相続登記は法定相続人が１人で行うことができるのですが、ここでトラブルが発生しやすいので注意が必要です。
相続登記の際に発行される登記識別情報通知（持分の売却などをする際に求められるパスワードのようなもの）は相続登記をした本人にしか発行されず、登記をしていない他の兄弟は自分の持ち分を売却できません。
彼らが登記識別情報通知を得たい場合は資格者代理人による本人確認情報」等の手続きが必要となり、登録費用が通常より5万円から10万円程かかります。
そのため相続登記をし、持分の売却を希望する本人以外に余計な負担がかかってしまい、兄弟間の関係はさらに悪化するでしょう。
兄弟間の縁を切る、くらいの気持ちでやることをおすすめします・・・
文中にある「登記識別情報」については、以下で詳しくご紹介しているので、ぜひご一読ください！！
名義変更前の売却方法⑤代償分割して売却する
誰か１人が財産を相続し、他の相続人にもらいすぎた分の金銭（代償金）を渡す「代償分割」という方法もあります。
この方法であれば実家を相続した本人が１人で実家を売却などをできるようになります。
この方法も公平性を確保しやすい分割方法です。
更に１人で実家を相続するため、居住用不動産の3,000万円控除などの特例を適用できる場合もあり、節税効果も期待できます。
以前空き家ジャーナルでも解説しておりますので、ぜひご一読ください！
【相続後】実家を兄弟で売却する方法
ここからは実家を兄弟で共有名義で相続した後、トラブルを起こさず売却する方法を紹介していきます。
名義変更後の売却方法①不動産全体を売却する
共有者全員で話し合いを行い合意した上で、不動産全体を売却する方法です。
共有名義の不動産を売却するには名義人全員が売主となって契約や決済を行うことになるので、遠方に住んでいる共有者がいる場合は手続きが大変になります。
共有者同士の関係が良好であれば、事前に契約や決済のスケジュールを相談しておくとスムーズに売却できます。
名義変更後の売却方法②土地を分筆後、共有持分を交換して売却する
土地を分筆する所までは先述の方法と変わりません。
しかし土地を共有している状態で分筆をしても、共有の土地が２筆できるだけなので、このままでは分筆した意味がなくなります。
その後、お互いが持つ持ち分を交換することで初めて単独所有する土地が２筆出来上がるのです。
分筆する際の測量にやはり高額の費用がかかる、交換するというひと手間が加わるため手続きが面倒、ということを覚えておきましょう。
名義変更後の売却方法③他の共有者に自身の持分を売却する
共有者が持分を買い取れるだけの経済力があることが前提になりますが、自分の持ち分を共有者に売ってしまう、という方法もあります。
この方法は相続人同士の関係が良好である必要があります。
他の相続人に持分を買い取ってもらうには話し合いが必要になるためです。
名義変更後の売却方法④他の共有者の持分を全て買い取った後、単独で売却する
先ほどの方法とは真逆で、自分が他の共有者の持ち分を買い取る方法です。
こちらの方法も共有者との関係性が大事になります。
また、相続前から買い取りを検討している場合には、相続登記の際に名義を単独にしている場合の方が、登記費用を安くできます。
名義変更後の売却方法⑤自身の共有持分のみを専門の買取業者に売却する
自分の共有持ち分を共有持分の買取に強い専門の不動産買取業者に売却する方法です。
とにかく自分の共有持ち分を売りたい場合はこの方法を使うことでスピーディーな売却が可能になります。
共有者との関係が悪い等の理由で、共有関係を抜け出したい人にはおすすめです。
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