築40年の建物は売れるのだろうか。
このような疑問を持つ方は多いと思います。
結論から言うと築40年の建物は工夫をすれば売れます。
初めからあきらめて放置してしまっては、空き家の増加につながりますので、自己使用の予定がなければ可能な限り売却しましょう。
築40年一戸建ての資産価値
建物には基本的に法定耐用年数というものがあります。
木造建物は22年が法定耐用年数で、築22年を経過した木造建物は資産価値が新築時の10%になってしまいます。
また、築40年を超える建物の資産価値が低下するもう一つの要因として旧耐震基準というものが挙げられます。
1981年5月まで、日本の建物は現在の耐震基準と異なる基準を以て建設されていました。
現在の建物より耐震性が低いため、安全性の観点から資産価値が低下してしまうのです。
上述のように築40年超えの建物の価値はほとんどゼロなので、物件を売却する時には土地の価格相場を見て売却価格を決めることになります。
築40年一戸建ての売却方法
このように築40年を超える建物には色々と売却に不利な点が見受けられますが、売却自体は可能です。
しかし先ほど述べたように、売却方法に以下のような工夫をする必要があります。
築40年戸建てを売るために①更地にして売却する
物件の立地が良い場合、戸建てを解体し、更地として売却することで、
駐車場用地やマンション用地（立地がかなりよく、容積率も良くないと難しい）、新築戸建て用地と、活用の幅が広がり、購入希望者も増えます。
解体費がかかるため、売却前にかかるコストが大きいという問題点があります。
築40年戸建てを売るために②古家付き土地で売却する
基本的には売却後解体して更地にされることを前提に売却をします。
売却前の解体を行う必要がないため、コストが抑えられる点が魅力です。
また非常に状態の良い古家を売却する際は、中古戸建てを探している人も売却対象になります。
築40年戸建てを売るために③リフォームして売却する
リフォームを行い、住宅を新築時の状態に戻すことで売却できる場合もあります。
①と同じく、コストがかかるという点がデメリットです。
築40年戸建てを売るために④空き家バンクに登録する
費用をおさえて売却したい方は、空き家バンクを利用する方法もあります。
空き家バンクとは、各自治体が運営する空き家を探している人とマッチングできるサービスです（実施していない自治体あり）。
マッチングが成立すれば、購入希望者と直接交渉ができ、売買契約を結べます。空き家バンク掲載料や仲介手数料がかからないため、かなり出費を抑えられます。
築40年戸建てを売るために⑤不動産買取業者に買取依頼をする
買取業者に査定依頼を出し、金銭合意があれば、直接物件を売却できます。
不動産買取業者は物件のリフォームや再販に豊富な実績を持つため、少し立地が悪い物件でも買取してくれます。
業者に直接売却するため、仲介手数料がかからず、家の残置物撤去が必要ないという点も魅力です。
築40年一戸建ての売却における注意点
ここまでで、工夫さえすれば築40年を超えた戸建てでも売却できることが理解できたかと思います。
しかしここで早とちりして売却しようとすると、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。
そうならないよう、売却の際の注意点も見ていきましょう。
「売れないだろうから一旦放置しよう…」と判断するのは非常にもったいないです。
東京空き家相談協会は、名前に「東京」と入っていますが…、
静岡県や岐阜県、大阪府など、幅広いエリアの築40年以上の空き家が売却につながるまでサポートした実績があります。
中には解体して更地にした空き家もありますが、古家付き土地として相談者様の費用負担なく買い手がつくケースもございますので、あきらめて空き家の価値が下がる前にご連絡ください。
築40年戸建て売却の注意点①土地の境界線を確認しよう
築40年を超える古家付き土地では土地の価格のみで価格が決まるので、土地の境界がとても重要です。
古くからある土地は境界があいまいになっているケースが多いので、境界確定はすませておきましょう。
土地の境界関連の情報はその土地の管轄の市役所に行けば入手できます。
築40年戸建て売却の注意点②契約不適合責任に注意
契約不適合責任とは、 契約内容にない不具合があった際、売主が事前に伝えていない内容であれば、買主から売主に対して損害賠償請求できる権利のことです。
築40年の物件は経年劣化が進んでいる可能性が高く、特に水道周りなど、目に見えない部分に不具合がある可能性があります。
住宅診断を行い、事前に不具合を調査しておくと良いでしょう。
築40年戸建て売却の注意点③更地にする場合は1月1日以降にする
固定資産税は毎年1月1日に課税金額が決まります。家屋の解体はこのタイミングの後に行いましょう。
それよりも前に更地にしてしまうと、固定資産税の住宅用地特例が適用されず、負担が最大で6倍も増えるからです。
更地にしても物件が売れない可能性も考慮し、安易に解体しない方が良いかもしれませんね。
さいごに
築40年超えの戸建て売却にお困りの方は東京空き家相談協会にご相談ください。
当協会にご相談いただければ、相談者様のもつ家の築年数や状況にあわせた幅広いご提案が可能です！
ご相談内容に合わせ、厳選した不動産業者を無料でスピーディにご紹介いたします！また、空き家の状態や相談者様のご意向によっては不動産買取業者をご案内したりと、柔軟にサポートします。
