空き家は人が住んでいなくとも固定資産税や維持管理に費用が発生します。
しかも行政から著しく管理がされていない「管理不全空き家」「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税が実質6倍になったり、最悪の場合行政代執行が行われて高額な解体費用を請求されたりと、良いことがありません。
活用予定のない空き家は売却しましょう！
今後、空き家を使う予定がなければ早いうちに売却してしまいましょう。
空き家を使っていない場合、先述のような経済的な負担だけでなく、昨今増加している天災による倒壊リスクや、防犯上の心配など、心理的な負担も重くのしかかっていきます。
今回は、空き家をお持ちの方や今後実家が空き家になる可能性のある方の心配事を減らすために、空き家の売却方法や流れ、必要書類について詳しくご紹介していきます！
今回は空き家売却方法や売却時の費用について説明していきます。
空き家の売却方法
ここでは空き家の基本的な売却方法を紹介していきます。
それぞれにメリット・デメリットがあり、どの売却方法が向いているかは物件の状況によって異なります。
いかに希望価格に近く かつ空き家の状況に沿った売却ができるか、売却するまで当協会がサポートさせていただきますのでご安心ください。
空き家の売却方法①そのまま売却
「中古住宅」もしくは「古家付き土地（ふるやつきとち）」として売却する方法です。
それぞれに明確な決まりはないものの、建物の価値が大きく変わる築20年を目安として、築20年以内なら「中古住宅」として販売、
築20年以上が経過しているのなら「古家付き土地」として販売するのがよいでしょう。
この売却方法では、「安い費用で買える家を探している人」と「建売用地を探している人」を対象に売却活動を行えるため、多方面からの需要が見込めます。
また固定資産税の特例を受けつつ売却活動を行えるため、空き家の維持費を抑えることができます。
中には安く建物を手に入れて、ライフスタイルに合わせた内装リフォームや間取りに変えたい方のニーズも期待できます。
一方、買主が物件購入後に解体などを行う必要があるため、売却価格をやや抑える必要があります。
売却方法は、不動産会社と媒介契約を結んだのちに売却活動を行ないます。
不動産会社を決める際は査定金額のみで決めるのではなく、営業担当者の対応のスピード感や人柄、知識量なども考慮して選定しましょう。
空き家の売却方法②更地にして売却する
この場合は自分の手で空き家を解体してから売却します。
買主が解体をする必要がないため、古家付き土地と比べて買い手が見つかりやすいというメリットがあります。
また、場所によっては解体をすることで駐車場用地等に活用できるようになる点も魅力です。
解体する判断基準としては、建物の老朽化が進んでいて、倒壊の恐れがある場合やリフォームやリノベーションに多額の費用がかかる可能性がある場合がよいでしょう。
解体費用はかかりますが、解体費用を売却価格に上乗せで売却するケースもありますので、後ほどご説明します！
しかしながら、家屋を解体してしまうことで住宅用地の特例が受けられなくなり、固定資産税は最大３～６倍、都市計画税は３倍に上がり、維持費が増えるのです。
かといって、建物を放置していても住宅用地の特例が受けられなくなる可能性が高くなりますので、お持ちの空き家はどうしたらいいのかお悩みの方はお声がけください。
固定資産税が６倍上がる仕組みについて、以下の空き家ジャーナルにて解説しておりますので併せてお読みください！
空き家の売却方法③買取を依頼する
空き家を不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
- 多少条件は悪いが売りたい
- 固定資産税を払い続けるのが嫌
- 維持管理が難しいから室内の私財ごと買い取ってもらいたい！
といった、とにかく素早く現金化したい方にはおすすめの方法です。
一般的に、不動産仲介会社を通して売却を行なう場合、買い手が決まるまでに数か月から半年程度かかるケースがあります。
空き家の立地や築年数によっては、売り手つくまでに長引いてしまう可能性も高いのです。
しかし買取なら最短1週間で売買契約ができ、1か月で残代金の決済までを完了できます。
ただし、売却価格は市場の相場より約６～８割安くなってしまうのが注意点です。
なぜかというと、不動産買取後、リフォームをして再販する目的のため、リフォーム費用を差し引いた売却金額になることが理由です。
空き家売却にかかる費用
空き家売却にかかる費用は主に仲介手数料と解体費用の2つです。仲介手数料は上記①のケースで、解体費用は②のケースで発生します。
それぞれの金額は次のようになっています。
表にまとめてあるので、ぜひご覧ください！
仲介手数料
| 売却価格（税別） | 仲介手数料上限 |
| 200万円以下 | 売却価格×5% |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格×4%＋2万円 |
| 400万円超 | 売却価格×3%＋6万円 |
解体費用
| 構造 | 解体費用 |
| 木造 | 約3～4万円/坪 |
| 鉄骨造 | 約4～6万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 約5～8万円/坪 |
空き家売却にかかる税金
空き家売却時にかかる税金は譲渡所得税、登録免許税、印紙税の３つです。
譲渡所得税は不動産売却時に発生した利益（譲渡所得）に対して課せられる税金で、以下の方法で算出します。
｛譲渡所得 – （物件を買った費用 + 売却時の諸費用）｝×譲渡所得税率
譲渡所得税率に関しては不動産の保有期間によって次のように定められています。
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 |
| 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% |
| 5年超 | 15% | 5% | 0.315% |
登録免許税は相続した空き家を売却する際に必要な相続登記をする場合に発生します。
相続登記はたいていの場合、司法書士に依頼して行うため、司法書士報酬とともに税金額をご紹介します。
| 書類の取得費 | 数千円程度 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% |
| 司法書士への依頼費用 | 5～15万円 |
印紙税は不動産売買契約書などの課税文書を作成する際にかかる税金です。契約書に記載される金額に応じて税額が変化します。
2024年3月31日までの間に作成された契約書は、租税特別措置法による軽減措置の対象となりますので、今回はそちらの金額を紹介します。
| 記載金額 | 軽減税率 |
| 10万円超～50万円以下 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超～5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円超～1億円以下 | 3万円 |
空き家売却時の節税方法
空き家売却で得られる金額は新築物件の売却などに比べるとはるかに安い場合が多いですが、それなのに通常通り税金を取られてはたまったものではありません。
しかし心配はご無用です。
一定の要件を満たせば、空き家の売却時に利用できる相続控除や補助金をご紹介します。なお、以下の特例を受けて税金対策を行うには確定申告が必須です。
節税方法①空き家特例
空き家特例とは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という名の、空き家を売った際の譲渡所得を3,000万円※控除できる特例です。
※令和6年1月1日以後に行う譲渡で空き家を相続した人数が3人以上である場合は2000万円まで。
2023年12月の空き家対策特別措置法改正により、この特例は適用条件が緩和されました。
相続発生後３年以内に売却しないと特例が適用できなくなるため、売却時期には気を付けましょう！
東京空き家相談協会では司法書士、弁護士、税理士といった相続の専門家も在籍しているため相続や税金に関するお困りごとだけではなく、
不動産仲介会社や不動産買取会社とも提携しており、ひとつの窓口で相続から売却までまるごとスピーディに解決させることができます。
実家や相続について決めかねている方や、今の内に相談先をつくっておきたい方、空き家売却の節税をしたい方はぜひご連絡ください！
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節税方法②相続した空き家の取得費加算の特例
相続や遺贈により取得した空き家を売却した場合、譲渡所得の計算に使う取得費に相続税の一部を加算できる特例です。
特例を適用するためには、相続税の申告期限から3年がたつまでに空き家を譲渡する必要があります。
節税方法③10年超所有軽減税率の特例
空き家売却をした場合、売却した年の1月1日時点で10年を超えて所有していれば、譲渡所得税率が低くなります。
更地にした場合でも家屋を解体した日から1年以内に契約が締結され、
更に住まなくなった日から3年がたつ年の12月31日までに売却していれば、特例適用が可能です。
節税方法④空き家解体の助成金
個人が空き家を解体する際には、全国の地方自治体が設けている空き家の解体に対する補助金を利用できる場合があります。
補助金を受け取るための条件や補助金の金額、計算方法は自治体ごとに異なるため自治体のサイトや窓口で確認するようにしましょう。
空き家売却前に自分でできる費用削減
これからは、費用削減しながら空き家を売却するためのポイントをご紹介します！
自分でできる費用削減①リフォームせずに売却する
売却前に空き家のリフォームを行なわないことで、リフォームにかかる費用を抑えられます。
リフォーム費用は、老朽化の度合いや工事内容によっても変わりますが、家全体をリフォームする場合は戸建てで500～2,000万円程度かかるケースもあります。
リフォームを待たずに売却活動ができるため、費用以外にも時間の削減につながりますね！
自分でできる費用削減②不用品は自分で処分する
家の中の不用品はできるだけ自分で処分することで、処分費用を節約できます。
たとえば、布団、衣類、食品などは「家庭ごみ」として自分で処分しましょう。これらの処分を専門業者に依頼すると、家庭ごみではなく「産業廃棄物」としての処分になるため、処理費用がかかることになります。
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