「既に持ち家があるのに実家を親から相続しなければならない」
このようなケースに悩まされている人は多いのではないでしょうか。
居住の予定がないのに実家を所有していると固定資産税や管理費がかかり、負担となってしまいます。
このような見方をしてしまうと実家は残念ながら「負動産」となってしまいますが、実家の特徴次第では活用することで利益を生み出すこともできます。
使わない実家を上手に活用し、収入源に変えてしまいましょう！
住まない実家の活用方法
実家の活用方法は主に７つあります。
どれでも自由に選び放題、というわけではなく、立地条件などの特徴に合わせて適切な活用方法を選択する必要があります。
どの活用方法が良いかご自身で考えてみましょう！
メリットはオレンジ文字、デメリットは青文字でご紹介しております。
実家の活用方法①賃貸経営
建物の状態や立地条件が悪くなければ、好条件で賃貸経営を行える可能性があります。
建物の状態が悪いときはリノベーションをして貸し出すということもできます。
賃貸経営を行うことで、毎月一定の収入を得ることができるのは魅力ですが、管理費がかかる点や入居者が途切れた際に収入がなくなるというデメリットも抱えています。
実家の活用方法②空き家バンクを活用
売却や活用が難しい場合は自治体が運営している「空き家バンク」を利用すると良いでしょう。
空き家バンクは不要な物件を貸したい・売りたい人と、物件を借りたい・買いたい人のマッチングを図るサービスです。
条件面が合えば、すぐに物件の引き渡しが行えます。
自治体によっては補助金を設けている場合もあるので、活用してみると良いでしょう。
反対に、空き家バンクの場合は不動産仲介会社が入らず売主と買主による個人間の交渉となるため、トラブルにつながる可能性が高い点がデメリットといえます。
実家の活用方法③駐車場経営
将来的に売却したい、土地を活用したいけどまだ活用方法が定まらない、という場合は駐車場経営をおすすめします。
駐車場は初期費用や管理費用が低めですし、他の活用方法をしたいという場合にも、更地と大差ない駐車場ならば即座に活用に移れます。
活用の際のリスクを考える方には非常におすすめです。
もし現在建物が建っている場合は、解体費用など初期投資が大きくなる可能性が高く、かつアパート・マンションと違って税制上のメリットが少ない点がデメリットといえます。
実家の活用方法④農地にする
自分で農業を行うほか、市民農園として貸し出す方法もあります。
自分で作った農作物を売却したり、農園の賃料で利益を得る、といった方法が考えられますね。
最近は、農園をコミュニティスペースとして活用するケースもあります。
駐車場と同じく一見リスクが低そうですが、実は農地の方がリスクがやや高いので注意が必要です。
農地は農地法という法律で保護されており、農地を新たに農地以外の方法に転用する場合には特定の届け出が必要になることがあります。
場所によっては農地を違う方法で活用したいけど制限されてできない、ということも起こりうるので気を付けましょう。
実家の活用方法⑤トランクルームにする
敷地にコンテナを置いてトランクルームを経営する活用法です。
狭小地や変形地も活用でき、将来的な利用転換も簡単です。
コンテナさえ設置すれば管理の手間がかからないのでとにかく楽です。
コンテナ利用者には一度契約すると長期間レンタルする人も多いため、安定した賃料収入が見込めます。
反対に、トランクルームはアパートやマンションと違って仲介業者（不動産会社）のように客付けを行ってくれる業者が少ないこともあり、集客が難しい点がデメリットです。
実家の活用方法⑥売却する
活用を考えずに現金化する場合は親が実家を売却することになります。
もし所有者である親が亡くなっている場合、相続登記を済ませてから売却します。
東京空き家相談協会では所有者が認知症になっていたり、亡くなっている場合でも無事売却までサポートした実績があります。
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売却方法としては
・不動産買取業者に直接売却
・不動産仲介業者と媒介契約を結び、個人の買い手をさがしてもらう
の２つが主です。
実家を売却する方法には立地や建物の状態が良ければ高値で取引できるという強みがあります。
一方で実家売却後に親はどこで生活するのか、ということを事前に考えておくことが求められるでしょう。
新たな住居に引っ越すのか、自分の家で一緒に暮らすのか、何らかの方法を事前に検討すべきです。
実家の活用方法⑦リースバックする
実家を売却したいが親の転居は難しい、という場合はリースバックを検討しましょう。
リースバックとは一旦住宅を売却し、その後も賃貸住宅として同じ家に住み続けられるようにする制度です。
実家の所有者が他の人になるため、固定資産税の支払いなどもなくなります。
しかしリースバックでの売却は売却時の価格が安くなる傾向にあるというデメリットがあります。
さいごに
管理費や維持費がかかるだけではなく、住まないからといって放置してしまうと、
実家が放置空き家と化し、周辺住民に迷惑を掛けたり、行政から改善措置命令が来る場合もあります。
「特定空き家」や「管理不全空き家」と指定されると、通常、住宅用地の特例で固定資産税が１/６になっているところ、特例が解除され実質６倍の税金を負担することになってしまいます。
相続する前に適切な活用方法を見出しましょう。
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