近年、不動産の価格が上昇していることを鑑み、中古マンションの購入を検討する方が増えています。
中古マンションは新築マンションに比べて価格が安いという長所がある一方で、新築マンションよりも建物の劣化が進みやすいというリスクもあり、一長一短といえるでしょう。
今回は築30年のマンションを購入した場合、何年住むことができるのか、購入時のメリットや注意点は何なのか、について解説します。
築30年マンションはあと何年住める？
現在、市場に流通している築30年以上のマンションの数を地域別に見てみると、以下のようになります。
| 地域 | 築30年以上のマンション戸数 |
| 首都圏 | 24,829 |
| 東京都（23区） | 11,656 |
| 関西圏 | 12,351 |
| 名古屋 | 2,056 |
上記からわかるように築30年のマンションは非常に多く、購入を検討する方はますます増えていくのではないかと考えられます。
このようなマンションにはあと何年住むことが可能なのでしょうか？
一般的にマンションの法定耐用年数は47年と定められています。
単純に考えると、47-30＝17年となりそうですが、この計算は正しくありません。
マンションの法定耐用年数とはあくまで減価償却の計算に使われるもので、資産価値を計るために用いられます。
寿命とは異なるものであり、「あと何年住めるか」という判断を下すための材料にはなりません。
そこで国土交通省の「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について（平成25年8月）」で紹介された、
「固定資産の耐用年数の算定方式 大蔵省主税局（1951）」における、
鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造の物理的な寿命は、躯体である鉄筋コンクリートに限っていえば120年、適切なメンテナンスをした場合はなんと150年とされています！
しかし、さすがに150年間もマンションを残し続ける、といったケースもありません。
「築30年のマンションは何年住める？建て替えはいつ？」という問いの答えは、
「そのマンションの管理組合の方針による」といったものになります。
ほとんどのマンションは寿命が来るから建て替えるのではなく、管理組合が資産価値の向上や安全性などを考えて建て替えを主導します。
一般社団法人再開発コーディネーター協会の事例によると、マンションの建て替え事例数は築年数は50年代のものが最多で、
次いで築40年、60年のマンションの建て替え事例が多くありました。
これらの要素を考慮すると、築30年のマンションを購入した場合、20年ほどは問題なく居住できるものと考えられます。
しかしマンションの寿命は管理状態の良し悪しによっても変わりますので、購入する際は内覧時にしっかりと管理状態を確認することが重要です。
築30年マンション購入のメリット
ここからは築30年のマンションを購入するメリットについて紹介します。
主なメリットは
・価格が安い
・価格の下落が起きにくい
・管理状態を把握しやすい
・新耐震基準で建てられている
の４つです。
下記で詳しく解説していきます。
築30年マンション購入のメリット①価格が安い
当然ですが新築マンションに比べると、築30年マンションは価格が安めです。
築30年だと状態の良いマンションも見つかりやすいので、気に入った物件も安く手に入りやすくなります。
築30年マンション購入のメリット②価格の下落が起きにくい
マンションを購入する際、売却時に購入代金をなるべく取り戻したいと思う方は多いのではないでしょうか。
そういう方に築30年マンションはお勧めです。
新築マンションを購入して中古マンションとして売る場合、「新築」としての価値がなくなるため、購入代金を売却益で取り戻せないことが多いです。
中古マンションとして購入し中古マンションとして売却するのなら、購入時と売却時の価格差を抑えやすいでしょう。
もし、住み替えのご予定がありましたら、
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築30年マンション購入のメリット③管理状態を把握しやすい
中古マンションは管理の履歴を見れば、管理組合が管理をきちんとしているか把握できます。
内覧時には同じマンションに住む住民と会う機会もあり、その際にどのような方が同じマンションに住んでいるかを把握できるでしょう。
また築30年のマンションは自然災害を経験している可能性が高いです。
地震や大雨の日に、マンションにどのようなことが起こったのかも確認しておくことも重要でしょう。
築30年マンション購入のメリット④新耐震基準で建てられている
現在のマンションには「旧耐震基準」と「新耐震基準」で建てられているマンションがあり、建築確認日が1981（昭和56）年6月1日以降に建てられたものが新耐震基準となります。
新耐震基準のマンションは旧耐震基準のマンションに比べ耐震性が高く、安全です。
震度5強程度の地震ではほとんど損傷が起こらず、震度6強から震度7程度でも命に危険を及ぼすような倒壊などの被害が生じないとされています。
築30年のマンションは新耐震基準で建てられているため、安全性が確保されています。
築30年マンション購入の注意点
築30年マンションの購入にはメリットが多数ありますが、注意すべきポイントもあります。
築30年マンション購入の注意点は主に下記の2つです。
・大規模修繕の始まる時期に注意
・リフォーム費用に注意
下記で詳しく解説します。
築30年マンション購入の注意点
マンションの大規模修繕は基本的に10年に1度あります。
もちろん新築マンションに住めば10年間は大規模修繕なしに暮らせますが、築30年のマンションだと、住み始めたらいきなり大規模修繕・・・といったことも有り得ます。
慌ただしく感じたり、修繕積立金では足りない分が徴収されることもあるでしょう。
大規模修繕はマンションの資産性を高めるため、悪いものではありませんが、
マンションを購入していきなり大規模修繕、というのはやや大変なため、注意すべきです。
築30年マンション購入の注意点②リフォーム費用に注意
中古マンションを購入した場合、マンションのリフォームを行うことが多いでしょう。
その場合、マンションのリフォーム費用見積もりに注意しましょう。
築30年を超えたマンションにはアスベストが使われている場合があります。
アスベストの撤去費用は場合によっては数百万円かかることもあり、注意が必要です。
また水回りや断熱性、遮音性を高めるリフォームにもお金がかかります。
購入前の内覧でどこをリフォームすべきかある程度予測を立て、
リフォームを検討する際には必ず見積もり依頼を複数の業者に依頼しましょう。
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