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空き家ジャーナル


5年以上放置された空き家も「利回り20%」のお宝不動産に?空き家リノベで利活用しましょう!

更新日:2024年5月27日

  • 立地条件が悪い
  • 築年数が古すぎる
  • どうせ売れないから後回しにしよう

といった理由から、空き家を売却できないと考えて放置してしまう人が増えています。

 

実際に日本全国の空き家率は2018年時点では13.6%でしたが、2023年時点では0.2%上昇し、13.8%を記録しました。

 

しかし、しかし空き家の中にはリノベーションして賃貸にすることで、利回り20%を超える優良物件も存在しています。

 

放置するのが非常にもったいないケースもあります。

 

今回は実際に放置空き家をリノベして利回り20%をたたき出した兵庫県の物件を例に挙げつつ、利回りについて解説していきます。

 

 

 

そもそも利回りとは何なのか?

お金と家の画像
お金と家の画像

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して一年間でどれだけリターンが得られるかを表した数値です。

 

これは物件からどれだけの利益を得られるか表している数値であるため、投資物件を選ぶ際に重要なポイントになります。

 

しかし利回りは高ければ高いほど良いというわけではありません。

利回りが高い物件ほど、築年数が経過していたり、利便性が良くないなどの理由で空室が発生するリスクが高いことが多いです。

 

また利回りには「表面利回り」「実質利回り」という2種類の利回りがありますので、それぞれ個別に解説していきます。

 

 

表面利回りとは

 

表面利回りとは、年間の家賃収入と物件の購入金額で算出する利回りです。物件の情報が少なくとも算出できる利回りで、複数の利回りを大まかに比較する際に役立ちます。

 

反面、物件購入にかかる金額以外の出費を考慮していないため、

正確な収支シミュレーションを立てる際には適していない計算方法だと言えます。

 

具体的な計算方法は以下の通りです。

 

年間家賃収入÷物件の購入価格×100=○○%

 

 

実質利回りとは

 

実質利回りは、物件の購入費用以外の管理費や運営費用なども含めて算出した利回りです。

 

購入費用以外の諸費用も含めた計算をするため、利回りの数値自体は表面利回りより低めに出やすいです。

 

しかし実際に不動産運用をした場合に近い、現実的な利回りとして、不動産投資において非常に参考になる利回りです。

 

具体的な計算方法は下記の通りです。

 

(年間家賃収入ー年間の経費)÷物件の購入価格×100=○○%

 

東京都・各県の平均利回り

東京都 東京タワー 都市 画像
東京都の都市風景イメージ

 

ここで参考までに、2022年度不動産投資家調査の結果をもとに、東京都や各県の平均利回りをチェックしてみましょう。

 

まず東京都内での利回り相場は3.9~4.2%、利回り平均は4.0%となっています。

東京都内でも立地によって利回りは異なり、

例えば東京都世田谷区・目黒区のワンルームマンションは利回りが3.9%

江東区・墨田区のワンルームマンションでは利回りが4.1%となっています。

 

また東京都以外の各地域を見ると、

 

  • 神奈川県横浜市 4.5%
  • 埼玉県さいたま市 4.8%
  • 千葉県千葉市 4.8%、
  • 愛知県名古屋市 4.7%
  • 兵庫県神戸市 4.8%

 

を記録しています(すべてワンルームマンションの値)。

 

東京都に近づくほど物件の価格が高いため、利回りが低くなりやすく

東京都から離れるほど物件の価格が低いため、利回りが高くなりやすいといえます。

 

 

空き家の場合は利回り大幅アップの場合も?神戸市三宮の事例を解説

神戸市三宮の風景
神戸市三宮の風景

上記で各地域の利回りを紹介し、ワンルームマンションにおいてはおおむね4~5%が利回りだということが理解できたかと思いますが、もちろんこの数字は物件によってさらに上がります。

 

ここでは神戸市三宮近辺にある空き家の事例を解説します。空き家の概要は以下です。

 

  • 築年数不明の再建築不可借家
  • 空き家の所有者と地主の意見は相反しており、
    所有者は「地代をはらうのがもったいないので手放したい
    地主は「地代が欲しいので空き家を解体してほしくない

 

そこでこの空き家を株式会社JKASの「空地空家で困ったときのあなたの街の相談窓口」代表、森下氏が100万円で買い取り、

地主に地代を払いつつ、リノベーションをして賃貸することになります。

 

幸いなことにこの空き家は神戸の繁華街・三宮まで徒歩圏内にあり、利便性の高い立地でしたが、

建物の破損が進んでおり、リフォーム費用が予想以上にかかりました。

 

しかしながら、DIY可能な賃貸物件として入居者募集を始めたところ、すぐに申し込みがあり、入居者が決定

 

この物件は購入・リフォームにかなりのお金がかかったものの、立地が良かったことで表面利回りが20%程度となり、

5~6年で投資資金を回収できる「お宝不動産」になりました。

 

この事例のように、放置している空き家の中には立地などの点で非常に優秀で、適切なリフォームさえ行えば高利回りとなる不動産も存在します。

 

現在空き家を放置している人は一度地震の空き家の価値を試算し、売却や活用を検討すべきでしょう。

以下から画面上で戸建て・土地・マンションの売却査定ができますので、ぜひお試しください!

 

 

お持ちの空き家を「売れない」とお考えではありませんか?

 

「売れない空き家」「活用できない空き家」を放置している方は、ぜひ東京空き家相談協会にご相談ください。

 

当協会は提携している不動産業者やリフォーム業者に対して、一括で査定や見積もりを行ない、相談者様にとってメリットのあるベストなご提案をいたします。

お持ちの空き家の価値を最良の方法で引き出すことができます

 

空き家の立地や活用方法によっては、先述した神戸市の空き家のように、お持ちの空き家をお宝物件にすることも可能です!!

 

空き家相談の際には担当相談員がお悩み解決まで真摯にサポートいたしますので、まずは以下の画像をクリックしてご連絡ください!

 

 

 

何から話せばいいか分からない方でも大歓迎!

この記事を書いた人

小峰千波

一般社団法人東京空き家相談協会

小峰千波

学生時代からまちづくりに関心があり、地元をはじめとした地域活性化活動や環境経営に携わっていた。 故郷の過疎化を感じ、人が生きやすく集いやすい環境づくりがしたいと感じ、 現在は一般社団法人東京空き家相談協会の相談員として、ご相談者様に寄り添ったサポート活動をしている。 自然と動物が好きです。


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