古くに建てられた物件の中には再建築不可物件というものがあります。
再建築不可物件はその名の通りで、現状建っている建物を解体し、再度新しい建物に建て替えることができません。
本コラムでは、以下をご紹介します！
- 再建築不可物件はどのような理由で生まれるか
- 再建築不可物件でも物件を建てられるようにする方法
- 再建築不可物件を売却した当協会の相談事例
もし再建築不可物件の売却をお考えの方は、東京空き家相談協会の無料相談のご予約をお待ちしております！
再建築不可物件になる理由とは？
建物が再建築不可物件となるのはいくつかの理由があります。
- 道路に接している敷地が2m未満
- 敷地が道路に接していない（袋地）
- 建築基準法上で規定された道路に接していない
- 路地部分の長さが規定外
一見複雑に思える理由が多いですが、
仕組みさえ理解できれば、図面を取得することにより簡単に再建築不可物件を見抜くことが可能です。
具体的な理由に関しては次項から説明していきます。
再建築不可の理由①道路に接している敷地が2m未満
建築基準法第43条には、「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」という規定があります。
敷地の接道部分が2ｍ未満だと、火災などの緊急時に車両が通れず、大変危険です。
そのため現在の建築基準法では接道が2ｍない敷地は再建築不可となっています。
しかし建築基準法が制定された1950年以前に建てられた建物では、接道義務違反であるケースが散見されます。
昔に建てられた建物でも例外なく再建築不可となるので、築年数の古い建物を所有している方は注意しましょう！
実は本コラムを書いている私のおばあちゃん家も、接道義務を果たしていない再建築不可物件です。
再建築不可の理由②敷地が道路に接していない（袋地）
上記で触れた接道が2ｍないケースと異なり、ここで紹介するものはそもそも接道すらしていない、というケースです。
敷地の周りを他の土地で囲まれている等の理由で、そもそも道路に接道していない敷地（袋地）も再建築不可となります。
また、河川や水路、海によって道路と隔てられている土地、崖によって道路と激しい高低差がある土地は準袋地と呼ばれ、同様に再建築不可となります。
再建築不可の理由③建築基準法上で規定された道路に接していない
たとえ接道が2ｍ以上あったとしても、その道路が建築基準法上のものでなければ、再建築不可となってしまいます。
建築基準法上の道路とは、同法の中で「道路とは幅員4m以上のものをいう」と規定しています。
原則、幅が4m以上なければ、建築基準法上の道路として認められません。
ただ例外も定められており、幅員4m未満の道路であっても特定行政庁の指定を受ければ、建築基準法上の道路としてみなされるという規定があり、この指定を受けた道路を二項道路と言います。
接道している道路が二項道路の場合には、道路幅員を4ｍになるようセットバックさせれば、再建築も可能です。
再建築不可の理由④路地部分の長さが規定外
接道部分から細い路地が伸びている敷地（旗竿のような形をしているので旗竿地と呼びます）の場合は、
幅員4m以上の道路に2m以上接していても、路地の長さが規定外だと再建築不可となってしまうことがあります。
この規定は自治体によって異なるので注意が必要です。
例えば東京都でしたら、敷地の路地状部分の長さ 路地状部分の必要幅員は
- 路地の長さが20ｍ以下→2ｍ
- 路地の長さが20ｍ以上→3ｍ
と定められています。
再建築不可物件を再建築可能にする方法をご紹介する前に、
当協会にご相談いただいた「再建築不可物件の不動産売却」について解決事例をご紹介いたします。
【解決事例】東京都葛飾区の再建築不可の空き家を2,500万円で売却
まずは以下の表をご覧ください。
当協会にご相談いただいた再建築不可物件の空き家。
再建築可能にし、売却に至りました。
| 所在地 | 東京都葛飾区堀切１丁目 |
| 交通情報 | 京成本線堀切菖蒲園駅より徒歩20分 |
| 接道 | 一方に接道あり |
| 成約価格 | 2,500万円 |
| 成約㎡単価 | 33万円 |
| 成約坪単価 | 110万円 |
| セットバック工事 | 30万円 |
| 売却益 | 2,470万円 |
【解決事例】葛飾区の再建築不可物件の売却①相談の概要
50代女性より、以下のようにご相談いただきました。
- 相続してから５年経っている空き家を手放したい
- ２年前に不動産会社に相談した時には再建築不可物件なので価格は期待しない方がいいと言われた
- 家庭の事情で売却について進められなかったため断念
担当相談員による電話でのヒアリングから２日後、協会が提携している不動産会社スタッフと現地調査にお伺いしました。
結果、その空き家は住宅街にあり、接道義務を果たしておりませんでした。
では、どのように解決させたのでしょうか？
【解決事例】葛飾区の再建築不可物件の売却②セットバックをした
結果、「セットバック」を行ない、接道を広げることによって再建築可能な物件にしました。
【解決事例】葛飾区の再建築不可物件の売却②セットバックにかかった費用
セットバック工事にかかった費用は30万円でした。
セットバックには、以下の費用がかかります。
- 土地測量費
（境界確定測量・現況測量） - 宅地と道路用地の分筆登記
- 道路用地部分の仮整備費用
それらを合わせた相場は、30～80万円といわれています。
しかし、隣地との境界が確定している場合は、現況測量だけで済むので、分筆登記費用と合わせて20～30万円程度になります。
今回の相談者様の場合、隣地との境界が定まっていなかったため確定測量を行なう必要がありました。
その後、工事した部分を道路として利用できるように整備されます。
整備に伴う舗装費用はセットバックした敷地面積によって変わり、１㎡あたりで約5,000万円です。
もし重機を使う場合は搬入運搬費用などもかかるので、高くなります。
【解決事例】葛飾区の再建築不可物件の売却③買い手がつくまでにかかった期間
当協会と提携している不動産会社にて売り出したところ、約３ヶ月半で買い手がつきました。
２年前に相談した不動産会社ではとても感触が悪かったそうで、相談者様は軽いトラウマになっていたとお話されていました。
今回、当協会からご案内した不動産会社担当者のフットワークの軽さや人柄、熱心な売却活動についてご好評いただきました。
再建築可能な物件にしたことによって購入のハードルが下がっただけでなく、マッチする不動産担当者をおつなぎすることができて良かったです。
【解決事例】葛飾区の再建築不可物件の売却④再建築不可か分からない方は…
もしお持ちの不動産が再建築不可物件の方や、「再建築不可なのかわからない」方は、以下からお気軽にご連絡いただき、
プロによる無料の現地調査を受けてみることをおすすめします。
先述のように、私のおばあちゃん家は再建築不可物件です。
今まだ人が住んでいるためそこまで詳しく書けませんが、密集した住宅街を抜けた高台にあります。
しかし、本コラムでご紹介するように、
より良い利活用・売却活動のために引っかかっていた要素を取っ払うことができるなら、是非身内にもおすすめしたいと考えています！
続いては、セットバックを含め、再建築不可物件を再建築可能にする方法をご紹介します。
再建築不可物件を再建築可能にする方法
先述の通り、再建築不可となってしまう理由は道路形状や敷地形状によるものが大きく、
一度再建築不可になったものを再建築可能にするのはなかなか難しいと思いますが、不可能ではありません。
ここからは再建築不可物件を再建築可能にする方法を紹介していきます。
再建築可能にする方法①セットバックをする
接道は2ｍ以上あるけど前面道路が建築基準法上の道路ではない・・・
そんな場合には道路幅員が4ｍになるようにセットバックすることで再建築可能になる場合があります。
ちなみにセットバックにより道路化した部分には、フェンス・塀・門扉といった外構を含め、構造物は一切設置できません。
敷地上に新たに建物を建てる場合には注意しましょう。
再建築可能にする方法②隣地を購入する
旗竿地や袋地が理由で再建築不可となっている場合には、隣地を購入することで解決する場合があります。
ちなみに、旗竿地とは以下のような形状の土地で、
袋地は公道に接していない土地となっています。
旗竿地なら、敷地よりも道路側にある土地を購入して一体化すれば、接道部分を2ｍ以上確保できます。
袋地であれば、取り囲む土地の一部を購入して、敷地から道路へ直接出られるようにします。
土地の一部を所有者から借り受けて通行する権利を確保することにより、接道義務を満たすというのも有効です。
再建築可能にする方法③建築基準法第43条のただし書きを申請する
建築基準法第43条第2項に規定されるただし書きを活用すれば、
土地形状の変更や私道の負担をともなわず、再建築が可能となります。
建築基準法第43条第2項の1号・2号では、以下の条件が当てはまる建物において、例外的に再建築を認めています。
- 建築基準法適用外の幅員4m以上の道路に2m以上接する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるもの
- 周囲に広い空地があるなど国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの
ただし書きの申請方法は自治体によっても異なりますが、多くの場合は各自治体の都市計画窓口で事前相談を行なった上で、
特定行政庁へ書類を提出した後に審査を受けます。
審査を通過した際には再建築する建物の建築確認申請も行う必要があります。
建築基準法43条はこちらからご覧いただけます！（クリックで移動）
「再建築可能か知りたい」という方もご連絡ください
再建築不可物件は活用が難しいといわれており、手放すのが難しいとお思いの方もいらっしゃいます。
しかし、以下のような活用方法もありますので、再建築不可物件をお持ちの方はご連絡ください！
- 戸建て賃貸物件にする
- 駐車場や駐輪場にする
- 自動販売機を置く
- 隣地を購入するか借りる
- 家庭菜園として活用する
当協会では再建築不可物件に関する事前相談や現地調査からお気軽に行うことができ、
物件の売却や活用などを希望している場合には、当協会と提携関係にある複数の優良業者から厳選し、無料でご案内いたします。
業者ご案内後も引き続き担当相談員によるサポートが入りますので、まずは以下からお気軽にご相談ください！
