相続予定の不動産の土地建物の名義がそれぞれ違う…
このような土地と建物の名義が違うケースは、わりと頻繁に発生します。
こういった場合、「相続放棄」はできるのでしょうか？
- 親所有の土地に子どもが家を建てた
- 共有名義で家を建てた
- 過去の相続の際に登記の変更が行われていなかった
- 相続放棄をする場合の注意点
- 土地と建物の所有者名義が違う場合の不動産売却方法
- 相続放棄の手続きの流れ
相続放棄をする際の注意点
結論、土地と建物の名義が違う場合でも、通常のケース（土地建物の名義が同じケース）と注意点はあまり変わりません。
相続放棄をする際には、以下2点に注意しましょう！
- 相続放棄できる期間や条件
- 相続放棄後の保存義務
相続放棄できる期間や条件に注意
相続放棄の基本事項にはなりますが、相続放棄を行える期間・行った際の条件には注意しましょう。
相続放棄は撤回できず、他の財産も放棄することに…
- 最終的に相続放棄を選択する場合
- 事前に名義の違う土地と建物があることを他の相続人に共有し、全員が納得できるように話し合いを重ねましょう。
放棄後の「保存義務」に注意
相続放棄は完了すればそれで終わりというわけではなく、
放棄後にも不動産を他の人に引き渡すまでは保存義務が残ります。
他の相続人も相続放棄をしてしまい、引き継ぐ相続人がいない場合には相続財産清算人の申し立てをしなければいけません。
保存義務の期間
相続放棄の期間は相続の事実を知ってから3か月以内ですが、
相続財産清算人の申し立てをするだけでも2か月ほどかかる場合があります。
- 他に相続人がいる場合
- 相続放棄していない他の相続人に引き渡すまで
- 他に相続人がいない場合
- 相続財産清算人に引き渡すまで
相続放棄以外で土地と建物を手放す方法
土地と建物で名義が違う不動産でも、相続放棄以外で手放すことが可能です。
相続したくない物件でも必ずしも相続放棄が必要なわけではないので、
後述する方法からいずれかの方法を選択し、適切な形で不動産を処分しましょう。
相続土地国庫帰属制度の利用
要件はやや厳しいですが、相続土地国庫帰属制度を利用することで、相続した土地を国に返すことが可能です。
制度を利用するためには建物を事前に解体する等、いくつもの要件を満たさなければいけないので、
相続した不動産に制度を適用できるかどうか、しっかりと確認していきましょう。
相続土地国庫帰属制度の流れ
- 所在する土地を管轄する法務局で事前相談
- 申請書の作成・提出
- 要件審査
- 承認・負担金の納付
- 国庫帰属（所有権移転登記は国が実施）
寄付する
相続したくない土地は、自治体や法人に寄付することもできます。
以下の場合もあるので、寄付をする際はまず自治体に相談することをおすすめします。
- 自治体によっては寄付を受け入れていない場合
- 寄付先の法人が営利法人か公益法人かによって税金が発生する場合
同様のご状況でご相談いただき、売却や買取、補助金利用による安価な解体など解決に導いた実績がございます。
売却する
土地と建物が名義が違っていても、売却することは可能です。
ただし、通常の不動産売却とは方法がやや異なります。
名義が違う土地と建物を売却する方法
名義が違う土地と建物を売却するには、以下の3通りの方法が考えられます。
- 土地と建物を単独で売却する
- 土地と建物の名義を変更せずに同時に売却する
- 土地または建物の名義を変更してから売却する
土地と建物を単独で売却する
それぞれを個別に売却することはもちろん可能です。
ただ土地建物を同時に購入したいと考える方も多いので、買い手が見つけにくい場合があります。
土地と建物の名義を変更せずに同時に売却する
それぞれの名義人の合意があれば、土地と建物の同時売却も可能です。
ただし、買い手はそれぞれの名義人との契約が必要ですので手間はかかります。
土地または建物の名義を変更してから売却する
こちらが最も現実的な方法です。
名義が統一されれば通常の売却手続きと同じになります。
名義を揃えるには名義人同士の話し合いが不可欠ですので、名義人同士が良好な関係を保っていることが望ましいです。
まとめ
土地と建物で名義が違う不動産は相続すると、たしかに面倒です。
しかし、相続放棄をして不動産を手放す前に、一度東京空き家相談協会にご相談ください。
「名義が違うから不動産が売れない」とあきらめている方も、一度ご連絡ください！
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