東京空き家相談協会にいただくご相談の中でも、よく「空き家となった実家に住んだり活用する予定はないが、固定資産税がかかり続けるのが気になる」という言葉をいただきます。
今回は、普段支払っている固定資産税について理解を深めるために、空き家を絡めて解説していきます！
固定資産税とは
まず、固定資産税とは不動産や土地などの固定資産にかかる税金です。
固定資産とは、住宅地や田んぼなどの土地、住宅やお店などの家屋、工場の機械や会社の備品などの償却資産をまとめて呼びます。
固定資産税とは①支払う理由
固定資産税として納められたお金は、人々の日々の生活を支えるための財源として活用されます。
固定資産税は「普通税」と言い、税収の使途が定められていません。
徴収した市町村により、人々が毎日使う道路や学校、公園といった公共施設の整備や、介護・福祉などの行政サービスにも使われているのです。
固定資産税とは②支払う人
固定資産を所有している個人・法人が納税義務者となります。
総務省では、令和4年度時点では土地に4,155万人、家屋に4,237万人、償却資産に483万人が固定資産税を納税しているといわれています。
固定資産税とは③誰に支払うのか
土地や家屋などの固定資産がある市町村に、市町村税として納めます。
ただ東京23区内の場合は、東京都に対して、都税として納税することになります。
固定資産税とは④税額の計算方法
一般的には以下の式で計算されます。
固定資産の評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）
固定資産税は、所有している土地・家屋に対して、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて算出されます。
３年ごとに評価替えが行われ、それ以外の年度は原則据え置き。
この評価は市場価値や土地の利用状況などを考慮して算出され、所有者は毎年納税する義務があります。
また、土地・家屋以外の償却資産は毎年評価替えが行われて算出されます。
固定資産税額の計算方法①土地の固定資産税
固定資産の評価額を確認した後は、土地と建物はそれぞれで固定資産税がかかるため、まずは土地の固定資産税額を以下の式で求めます。
土地の固定資産の評価額（課税標準額） × 1.4％（標準税率）
土地の固定資産評価額は、国が算定する時価公示価格の70%程度が金額の目安となります。
土地の固定資産税をおおまかに知りたい場合は、上記を参考にしましょう！
固定資産税額の計算方法②建物の固定資産税
次に、建物の固定資産税額は以下の式で求めます。
課税台帳に登録されている価格 × 1.4％（標準税率）
建物の固定資産評価額はがどのように決まるかというと、
家屋の場合は建築素材や構造、経過年数などを考慮して「再建築費評点数」が計算されます。
「再建築費評点数」とは、該当する建物を再び新築した場合にかかる費用を点数表記したものとなります。
こちらを基準点数のサンプルとして、建物全体が何点になるのかを評価します。
固定資産税額の計算方法③２つを合計
上記で求めた土地と建物、それぞれの固定資産税額を合わせたものが住居の固定資産税の納税額になります。
固定資産税の支払い方法とは
さて、次は固定資産税の支払い方法をご紹介します。
固定資産税の支払い方法①現金払い
最も一般的な支払い方法や、金融機関の窓口や都道府県事務所、コンビニエンスストアなどで現金で納税する方法です。
各自治体から郵送されてくる納付書を持参し、手続きや手数料もなく支払うことができます。
固定資産税の支払い方法②口座振替
口座振替の場合は、最初に申し込みすれば、継続して口座から自動引き落としがされます。
支払いを忘れることもなく、かつ手数料がかからないのもメリットです。
固定資産税の支払い方法とは③ネット決済
主に以下の方法があります。
①クレジットカード決済
②スマートフォンアプリ決済
③ペイジー決済
自治体によってはクレジットカード決済が可能で、メリットとしては納税でポイントやマイルがたまることです！
しかし手数料がかかります。
アプリ上で決済する場合は便利ですが、納税通知書に記載されたバーコードを読み取って決済するため、領収済みの印字がない通知書が手元に残ります。
そのため、２重決済をしないよう注意しましょう。
ペイジー決済とは、公共料金などをインターネットバンキングやATMを利用して支払う方法です。
自宅でもネット上で支払いができるため、窓口に行く必要もありません。
固定資産税の節税方法
毎年支払う税金ですが、できる限り金額を抑えたいところ…！
次から、税負担を抑える方法をご紹介します。
固定資産税の節税方法①住宅用地の特例による軽減措置
住宅用地に建てられた家の場合は、土地にかかる固定資産税が軽減されます。
住宅用地とは、居住を目的とした土地のことを言います。
そのなかでも、敷地面積が200㎡以下のものは「小規模住宅用地」と言い、固定資産税が６分の１、都市計画税は３分の１に減税されるのです。
それ以外の住宅用地は「一般住用地」とされ、固定資産税が３分の１、都市計画税は３分の２となります。
こちらの軽減措置は宅地であれば適用可能なものの、
この後、本コラム内でご紹介するように「建物が住宅として使われなくなる＝空き家」「更地になった場合」は適用外となるため注意です！
固定資産税の節税方法②新築住宅に対する軽減措置
住宅を新築した場合も軽減措置を受けられます。
ちなみに、2024年（令和6年）3月31日までに新築された物件が対象となります。
新築住宅を購入した後の一定期間、固定資産税が2分の1に軽減されます。
固定資産税の節税方法③認定長期優良住宅に対する軽減措置
もし新築した住宅が「認定長期優良住宅」の場合、新築住宅に対する軽減措置の期間が延長されます。
認定長期優良住宅とは、国の定めた審査により、耐震性や耐久性などが優れていると認定された住宅です。
先にご紹介した新築住宅に対する軽減措置と同様に2024年（令和6年）3月31日までに新築された住宅が対象となり、一定期間、固定資産税の納税額が2分の1に軽減されます。
認定長期優良住宅に対する軽減措置の期間は一戸建ての場合、購入後5年間、マンションなら7年間と定められています。
固定資産税の節税方法④建て替えや改修した住宅に対する軽減措置
減税対象となる建て替えやリフォームを行った場合、翌年度の固定資産税が軽減されます。
対象となるのは、2024年（令和6年）3月31日までに改修が行われた住宅です。
対象となる建て替えやリフォームとしては、以下の項目が挙げられます。
・耐震リフォーム
・バリアフリーリフォーム
・省エネリフォーム
・長期優良住宅リフォーム
ここまでご紹介したように、固定資産税には軽減の措置があります。
ただし、放置された空き家はそうもいきません。
空き家は「住宅用地の特例による軽減措置」が除外され税負担が増える！
「住宅用地の特例による軽減措置」をご紹介した際にも、住宅用地とは、”居住を目的とした土地”のこととお伝えしました。
そのことにより、住宅を解体して更地にして軽減措置が外れ、税負担が増えることを回避するために空き家を維持しようとする人が増えました。
しかし、適切に空き家を維持するためには相応の管理が必要となります。
人口減による空き家の増加や、空き家を管理できないケースが空き家問題の大きな要因となります。
そこで、「空き家法」が制定されたのです。
空き家法とは？特定空き家になるとどうなる？
空き家法とは「空家等対策特別措置法」の通称です。
空き家が放置されることで起こり得る諸問題を解決したうえで、建物自体の再利用や処分を目的とした法律です。
2015年5月に施行され、これまで所有者の許可なしでは不可能だった敷地への立入り・調査、住民票や戸籍などから個人情報を確認できるようになりました。
この法律により、管理不十分とされる空き家は「特定空き家」に指定され、翌年から住宅用地の特例による軽減措置の対象から外されることになりました。
また、2023年には、特定空き家の前段階となる「管理不全空き家」も区分が設けられ、その指定を受け、かつ状況が改善されない場合には特定空き家同様に減税の特例が受けられなくなりました。
固定資産税だけ見ると、特例率1/6が適用されないため特定空き家や管理不全空き家は”固定資産税が６倍になる”ことになるのです！
空き家はちゃんと管理をして対策しましょう！
本コラムでご紹介したように、固定資産税には節税方法もあるものの、空き家となった不動産はそうもいきません。
税負担が６倍！とならないよう、空き家になる前後の対策は重要です。
東京空き家相談協会では、物件の特徴や相談者様のご意向に合わせて、税負担倍増を回避しながら解決させていただきます。
空き家をお持ちの方や、これから空き家となる予定の実家がある方はぜひご相談くださいませ。
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