「空き家の処分が大変だから」
と空き家をそのままにしていませんか？
本記事では空き家の処分・節税について解説しますので、今から準備していきましょう！
空き家はいつまでに処分すべき？
相続などで空き家を取得した場合、いつまでに空き家は処分すべきなのか？
結論から言います。
「なるべく早く。できるだけすぐに。」です。
取得した空き家をそのままにしておくと、空き家の所有者・周辺に住む住民の両方に負担がかかる場合があります。
場合によっては自治体が空き家処分に動く場合もあり、
放置していた空き家のせいで時間もお金も無駄にしてしまう可能性もあるので、空き家はすぐに処分するようにしましょう。
次項から、空き家の処分をすぐにするべき理由を解説していきます。
空き家を処分すべき理由①空き家管理にも労力がかかる
当然ではありますが、空き家をそのまま残しておくことで、所有者には金銭的・時間的負担がかかります。
金銭面では主に次の支出が年間数万～数十万円発生する可能性があります。
・固定資産税
・都市計画税（空き家の所在地が都市計画区域内に位置する場合）
・火災保険費用
・光熱費
・修繕費用
また、空き家を管理する際の移動・管理作業にかかるお金や時間の負担も軽くないものとなります。
しかし、だからといって適切に管理すべき空き家を放置する、というのはNGです。
空き家を放置することで、所有者は更に空き家に関するリスクを負うことになります。
空き家を処分すべき理由②犯罪・災害のリスクになる
空き家を放置してしまうことで、空き家が犯罪・災害の温床になる場合があります。
例えば空き家を放置し、鍵の施錠等を怠った場合、
ホームレスが空き家内に不法滞在したり、空き家の残置物が窃盗の被害にあってしまうことがあります。
空き家が犯罪の現場になってしまうと、周辺住民に迷惑が掛かりますし、警察が出動してしまうと、所有者に管理責任が問われることもあるので、犯罪防止の観点からも空き家の管理は行いましょう。
また空き家の築年数が古い場合、修繕管理をしないと経年劣化が起こり、大きな地震が起きた場合倒壊の恐れがあります。
特に空き家が木造建築なら火災のリスクも増すため周辺に被害を与えないためにも空き家の放置は絶対にやめましょう！
空き家を処分すべき理由③自治体の処分対象になる可能性がある
所有している空き家が自治体から「特定空き家」の指定を受けた場合、その空き家に関して自治体から注意・勧告が所有者に対して行われます。
注意・勧告が行われた場合、所有者は空き家を早急に処分しなければなりません。
それらに応じない場合は注意・勧告よりも効力が強い命令が行われ、命令に従わない所有者の空き家は解体する等の形で強制的に処分されてしまいます。
これを強制執行または代執行といい、空き家の処分代金は後日自治体に支払う必要があります。
空き家の処分をしないでいたら知らぬ間に解体されていた・・・しかもすぐに代金を払わないといけない・・・ッ！なんてこともあるかもしれませんね。十分注意しましょう！
特定空家とは
先述した「特定空家」とは、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」が2023年に改正されて生まれた制度です。
総務省によると、
① そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
という定義のもと、各自治体によって特定空家が指定されます。
特定空家に指定された場合、住宅用地に対して通常適用される固定資産税の特別控除が適用されず、固定資産税額がかなり増額されてしまいます。
また先ほど説明したように、段階に応じて自治体から空き家の改善措置命令が下されます。
自治体によっては命令に応じない場合、ホームページに名前を記載するなど独自の対策を行うこともあるので、所有している空き家が特定空家に指定されないよう防止するため、適切に管理しましょう。
空き家を賢く処分しよう
以上の理由で、所有している空き家をなるべく早く処分すべきことは自明の理ですが、それならばどのように処分するべきなのでしょうか？
空き家には多様な売却・活用方法がありますが、空き家の立地や土地の地形によって空き家をどのように処分すべきか変わってきます。
この処分方法を間違えると、所有者に思わぬ不利益をもたらすこともありますので、自分の空き家の特徴を吟味し、賢く空き家を処分しましょう！
次項からは空き家の代表的な処分方法を紹介します。
空き家を売却する場合
空き家を売却する場合、主に２通りの売却方法が考えられます。
①空き家をそのまま売却する
空き家を中古住宅付き土地もしくは古家付き土地として売却する方法です。
空き家を解体しないため、売却する際にかかる経費が安く、売却を開始するハードルが低いというメリットがあります。
一方で売却まで空き家の管理費用が掛かる、空き家の築年数によって売却額が変わるといったデメリットがあります。
売却後に解体・戸建てを新築したり、空き家をリノベーションして再販するというパターンが多いため、空き家が最寄り駅から遠い場所に位置する場合（例えば駅徒歩15分以上）はこの方法で売却すると良いでしょう。
②空き家を解体してから売却する
空き家を解体し、土地のみ（更地といいます）で売却する方法です。
更地のため土地活用方法が豊富で買い手が付きやすい、空き家の管理費がかからないというメリットがある一方で、解体費の負担が大きく、売却開始までのハードルが高いというデメリットがあります。
空き家の立地が良く（最寄駅から徒歩10分以内等）、規模が大きい場合はこの方法での売却がおすすめです。
空き家売却時の節税対策！譲渡所得税の控除
空き家を売却する場合、譲渡所得税という税金がかかります。
空き家をせっかく処分しても税金のせいで売却利益がなくなってしまったら、空き家を売っても意味がありません。
しかしこの譲渡所得税は節税する方法があります！
・相続または遺贈によって空き家およびその敷地を取得した人がそれらを売却した場合
・相続があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却代金が1億円以下
・他の特例を適用しない
・同一の被相続人から相続された物件が同じ特例を適用していない
・血縁関係のある人、内縁関係にある人、そのような人が経営する会社に売却しない
という基準をすべて満たすことで、被相続人の居住用財産の特例（空き家特例と呼ばれています）を適用することができるからです！
空き家特例が適用されると譲渡所得を最大3000万円控除できる場合があります。
空き家を解体し、更地で売却した場合も特例が適用されることもあるので、特例の条件は詳細までチェックしておくことをお勧めします。
空き家の賢い処分②空き家を活用
空き家を売却せずに活用することで、定期的に利益を得ながら空き家を管理することができます。
立地条件や地形によって適切な活用方法は異なりますが、空き家には次のような活用方法があります。
・戸建て賃貸事業を行う
・貸しスペースとして貸し出す
・民泊事業を行う
・解体して貸し駐車場にする
上手に活用できれば毎月一定の利益を確保できるので一見魅力的ですが、空き家や土地に対する需要を理解して活用する必要があり、難易度が高めです。
空き家の処分は専門窓口に相談すべし
空き家の処分は早急に行うべきですが、その処分方法に選択肢が多く、適切な処分方法が見いだせないという問題を抱えるケースが多いと思います。
そのため、空き家を処分する際はひとりで悩むのではなく、空き家に関する専門窓口へご相談することをおすすめします。
私たち東京空き家相談協会では、相続・片づけ・解体・買取・売却・活用・管理代行といった空き家にまつわる、あらゆるお困りごとに対応しており、相談を受けてから最短当日～３営業日以内に解決方法のご提案・事業者へのご案内を【無料で】行います。
空き家の処分や今後についてお悩みの際、まずは東京空き家相談協会までご連絡ください！
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