空き家を活用する際、主な活用方法として、次の4通りの活用方法が考えられます。
・賃貸住宅
・アパート経営
・駐車場経営
・トランクルーム
今回のコラムは上記の中でも「駐車場経営」に焦点を当てたコラムです。
駐車場経営は空き家を解体する必要はあるものの、
建物を再度建てる必要はないので、初期費用以外の費用があまりかかりません。
駐車場として需要のある地域であれば、安定した収益を上げることが可能でしょう。
それでは駐車場経営のメリット・デメリットは何なのでしょうか。詳しく見ていきましょう。
空き家を駐車場にするメリット
空き家を駐車場にするメリットは次の4つです。
空き家を駐車場にするメリット①安定した収入が得られる
自家用車を持っている人には、必ず駐車場が必要です。
一度駐車場を使用すると別の駐車場を探すことがあまりないので、顧客が固定され長期的に収入が見込めます。
駐車場需要がある地域では安定した収入が見込めるでしょう。
空き家を駐車場にするメリット②初期費用があまりかからない
個人が始める駐車場には大規模な設備投資が不要です。
屋外タイプの駐車場であれば、初期費用は最小限で済みます。
空き家を解体する費用は掛かりますが、それ以外のコストは抑えられます。
空き家を駐車場にするメリット③維持管理が不要
賃貸物件にする場合、維持管理費用や住民のクレーム対応などが必要になりますが、
特に小規模な駐車場は維持管理がほとんど必要ありません。
料金徴収も口座振替やクレジットカード払いなどにすれば手間なく行えます。
空き家を駐車場にするメリット④他の活用方法への変更がしやすい
駐車場経営は更地の状態で行うので、他の活用方法への変更や第三者への売却が容易です。
「他の活用方法や売却先が思いつかないからとりあえず駐車場経営しよう」
といった理由で空き家を駐車場にするケースもあります。
空き家を駐車場にするデメリット
空き家を駐車場にするデメリットは主に3つあります。
空き家を駐車場にするデメリット①固定資産税などの税負担が増える
固定資産税は所有している不動産に毎年課税される税金ですが、
土地上に住宅がある場合は「住宅用地の特例」が適用され、税額が3分の1～6分の1に減額されます。
しかし駐車場の場合は当然土地上に建物がないため、固定資産税を以前の3倍～6倍多く支払うことになります。
税負担が大きくなるということが駐車場経営のデメリットの1つです。
空き家を駐車場にするデメリット②立地条件に左右される
駐車場の収益は周辺が車がよく使われる環境かどうかによって大きく変わります。
郊外の住宅地で車が通勤や生活の足となっている場所であれば、駐車場は必要とされます。
しかし電車利用が主な地域であったり、車が通りにくいような細い道が多い地域では駐車場のニーズはないでしょう。
地域の車の普及率などを分析したうえで駐車場経営を開始することが大事です。
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空き家を駐車場にするデメリット③収益性が低い
顧客の定着率が高い駐車場ですが、アパートなどに比べ、面積当たりの単価が小さいため収益性が低いことが多いです。
だからといって駐車代金を上げすぎると、借り手が見つからなくなります。
駐車場経営はあくまでも空き地の活用程度に考えておく方がよいでしょう。
駐車場の種類
駐車場には主に2種類の経営方法があります。
駐車場の種類①月極駐車場
月額料金を決めて特定の人に貸す駐車場サービスです。
土地の所有者と面識がない方が使うことはあまりなく、利用者が固定されるので管理は容易です。
固定客による利用のため、利用されない時間が発生して収益を得られないことはあまりないことがポイントです。
駐車場の種類②コインパーキング
コインパーキングは観光地や繁華街など駐車場の一時的利用が多い地域では有効です。
しかし不特定の顧客を相手にするので、稼働見込みが立ちにくいという欠点もあります。
利用者が予想しにくく、設備の破損や苦情対応などの余計な管理業務が必要となる場合もあります。
一時貸し駐車場の収益シミュレーション
ここからは一例をご紹介します。
例えば駐車区画10台分、1時間300円のコインパーキングを管理委託で経営する場合、どのような収支になるか考えてみましょう。
1日あたり各区画7時間の稼働を想定して計算してみます。
・1日あたりの売り上げ：300円×7時間×10台＝21,000円
・月あたりの売り上げ：21,000円×30日＝630,000円
一時貸し駐車場の経営のランニングコストとして、管理委託費は「満車状態の売り上げの5〜10％」が一般的なので、仮で10%として計算します。
土地の固定資産税は年間12万円として、1カ月あたりの金額をコストとして計上します。
管理委託費（月）：216,000円
固定資産税（月）：10,000円
月あたりのランニングコスト：226,000円
以上の想定で月あたりの収支を計算すると、収益は以下のようになります。
売り上げ（630,000円）− ランニングコスト（226,000円）＝404,000円／月
一時貸し駐車場を始める場合は、初期投資としてアスファルト舗装、電気工事、ロック板、精算機、防犯カメラ、看板などの設備導入が必要です。これらの初期費用は10台分で300万円ほどが想定されるといわれています。
本コラムをお読みの方の土地に、
・どれだけの初期費用がかかるか
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