- 立地条件が悪い
- 築年数が古すぎる
- どうせ売れないから後回しにしよう
といった理由から、空き家を売却できないと考えて放置してしまう人が増えています。
実際に日本全国の空き家率は2018年時点では13.6％でしたが、2023年時点では0.2％上昇し、13.8％を記録しました。
しかし、しかし空き家の中にはリノベーションして賃貸にすることで、利回り20%を超える優良物件も存在しています。
放置するのが非常にもったいないケースもあります。
今回は実際に放置空き家をリノベして利回り20%をたたき出した兵庫県の物件を例に挙げつつ、利回りについて解説していきます。
そもそも利回りとは何なのか？
不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して一年間でどれだけリターンが得られるかを表した数値です。
これは物件からどれだけの利益を得られるか表している数値であるため、投資物件を選ぶ際に重要なポイントになります。
しかし利回りは高ければ高いほど良いというわけではありません。
利回りが高い物件ほど、築年数が経過していたり、利便性が良くないなどの理由で空室が発生するリスクが高いことが多いです。
また利回りには「表面利回り」「実質利回り」という2種類の利回りがありますので、それぞれ個別に解説していきます。
表面利回りとは
表面利回りとは、年間の家賃収入と物件の購入金額で算出する利回りです。物件の情報が少なくとも算出できる利回りで、複数の利回りを大まかに比較する際に役立ちます。
反面、物件購入にかかる金額以外の出費を考慮していないため、
正確な収支シミュレーションを立てる際には適していない計算方法だと言えます。
具体的な計算方法は以下の通りです。
年間家賃収入÷物件の購入価格×100＝○○％
実質利回りとは
実質利回りは、物件の購入費用以外の管理費や運営費用なども含めて算出した利回りです。
購入費用以外の諸費用も含めた計算をするため、利回りの数値自体は表面利回りより低めに出やすいです。
しかし実際に不動産運用をした場合に近い、現実的な利回りとして、不動産投資において非常に参考になる利回りです。
具体的な計算方法は下記の通りです。
（年間家賃収入ー年間の経費）÷物件の購入価格×100＝○○％
東京都・各県の平均利回り
ここで参考までに、2022年度不動産投資家調査の結果をもとに、東京都や各県の平均利回りをチェックしてみましょう。
まず東京都内での利回り相場は3.9～4.2％、利回り平均は4.0％となっています。
東京都内でも立地によって利回りは異なり、
例えば東京都世田谷区・目黒区のワンルームマンションは利回りが3.9％、
江東区・墨田区のワンルームマンションでは利回りが4.1％となっています。
また東京都以外の各地域を見ると、
- 神奈川県横浜市 4.5％
- 埼玉県さいたま市 4.8％
- 千葉県千葉市 4.8％、
- 愛知県名古屋市 4.7％
- 兵庫県神戸市 4.8％
を記録しています（すべてワンルームマンションの値）。
東京都に近づくほど物件の価格が高いため、利回りが低くなりやすく、
東京都から離れるほど物件の価格が低いため、利回りが高くなりやすいといえます。
空き家の場合は利回り大幅アップの場合も？神戸市三宮の事例を解説
上記で各地域の利回りを紹介し、ワンルームマンションにおいてはおおむね4～5％が利回りだということが理解できたかと思いますが、もちろんこの数字は物件によってさらに上がります。
ここでは神戸市三宮近辺にある空き家の事例を解説します。空き家の概要は以下です。
- 築年数不明の再建築不可借家
- 空き家の所有者と地主の意見は相反しており、
所有者は「地代をはらうのがもったいないので手放したい」
地主は「地代が欲しいので空き家を解体してほしくない」
そこでこの空き家を株式会社JKASの「空地空家で困ったときのあなたの街の相談窓口」代表、森下氏が100万円で買い取り、
地主に地代を払いつつ、リノベーションをして賃貸することになります。
幸いなことにこの空き家は神戸の繁華街・三宮まで徒歩圏内にあり、利便性の高い立地でしたが、
建物の破損が進んでおり、リフォーム費用が予想以上にかかりました。
しかしながら、DIY可能な賃貸物件として入居者募集を始めたところ、すぐに申し込みがあり、入居者が決定。
この物件は購入・リフォームにかなりのお金がかかったものの、立地が良かったことで表面利回りが20%程度となり、
5～6年で投資資金を回収できる「お宝不動産」になりました。
この事例のように、放置している空き家の中には立地などの点で非常に優秀で、適切なリフォームさえ行えば高利回りとなる不動産も存在します。
現在空き家を放置している人は一度地震の空き家の価値を試算し、売却や活用を検討すべきでしょう。
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