所有している空き家の管理が面倒くさい・・・
その気持ち、わかります。
しかしそのまま放置してはいけません。
2023年6月、空き家法は改正され、特定空き家に加えて、管理不全空き家も固定資産税の減額が適用されないようになりました。
そのため空き家を放置しているといつの間にかに税金が多く課税され、行政から通知が来ている・・・
なんてこともあるでしょう。
今回は管理不全空き家に関して、きちんと解説していきます！
管理不全空き家とは？
居住目的に使われておらず、管理が不十分な物件として各自治体が定めた物件を指します。
もちろん、以上の理由のみで決められているわけではなく、一定の条件をもとに管理不全空き家が指定されます。
管理不全空き家の最大のデメリットは先述した通り、固定資産税の控除が受けられなくなることです。
本来、居住用物件が存在する土地にかかる固定資産税は
小規模住宅用地 （土地面積200㎡以下の部分）は固定資産税の課税標準額×1/6
一般住宅用地 （土地面積200㎡を超える部分）は固定資産税の課税標準×1/3
に減額されるという特例があります。
管理不全空き家の指定を受けると、この特例がなくなってしまいますので、所有者は非常に損をしてしまいます。
管理不全空き家に指定される条件
先ほど、管理不全空き家についてざっくりと紹介しましたが、
それだけでは自分の持つ空き家が管理不全空き家なのかどうか、非常に不安になると思います。
そこで、この章では総務省に記載されている管理不全空き家の情報を抜粋して管理不全空き家について分かりやすく説明します！
管理不全空き家の定義
総務省が定めている管理不全空き家の定義は
① そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
とされています。
こうならないよう、空き家を所有している場合は適切に管理する必要がありますね。
管理不全空き家としての判定タイミング
自治体が管理不全空き家を指定する場合、いきなり指定する
わけではなく、何かしらの判定行為を行う可能性が高いようです。
総務省の調査によると、各自治体の管理不全空き家の判定方法として、おおむね以下のケースが見受けられたそうです。
①空き家実態調査時に、損壊状況が基準を大きく超えている物件を管理不全空き家と判定する
②周辺住民から苦情が来た空き家を調査したうえで管理不全空き家と判定する
③管理不全空き家の指定が見込まれる物件の所有者に対応を勧告し、その事務手続きによって事前に管理不全空き家の判定をしている
④審議会や有識者を交えた手続きを経て管理不全空き家の判定をしている
このように、判定方法が異なるため調査から判定までの期間もまちまちで、
最短で調査当日、最長だと１年以上かかるそうです。
また、この判定は各自治体の判断に任されているため、
・危険性等を判断できる知識を持つ職員がいない
・周辺への影響や景観等の判断が難しい
・客観的な判定が難しい
といった課題も抱えているようです。
管理不全空き家に対する行政の対策方法
自治体は管理不全空き家に指定された空き家に対し、基本的には所有者が改善するように対応します。
ここでは管理不全空き家対策するまでを説明します。
管理不全空き家に対する行政の対策①助言・指導
初めは空き家所有者への助言・指導から行われます。
総務省の調査では51自治体で1710戸に対して助言・指導がされ、そのうち44.2％を占める752戸
に改善が見られたそうです。
改善ができなかった所有者の中には、経済的に改善が難しいという問題を抱える人もおり、
自治体によっては家屋解体ローンを案内したり、補助制度を用意して管理不全空き家の解決に努めているようです。
管理不全空き家に対する行政の対策②勧告
助言・指導を受けても改善措置を行わない所有者には勧告がされます。
勧告を受けた場合、固定資産税の賦課期日までに改善をしなければ
先述した固定資産税の特例を受けられなくなります。
管理不全空き家に対する行政の対策③命令
勧告を行っても改善されない場合、自治体は改善を命令することができます。
自治体の命令を無視した場合、空家法に基づき50万円以下の過料を科せられる可能性があります。
また命令を無視した所有者はホームページに名前を公表するなど、追加の措置をとる自治体もあるようで、
管理不全空き家の改善を怠る場合はかなりのリスクを負う必要がありそうですね。
管理不全空き家に対する行政の対策④代執行
命令後も改善措置がない場合、自治体は代執行を実施することができます。
代執行とは所有者の代わりに自治体が改善措置などを行うことを指します。
代執行は危険性がひっ迫している物件に対し、所有者の財産権を損なわないよう、公正かつ速やかに行う必要があるとされています。
代執行を行った後、工事費は所有者に請求されますが、工事費が支払われない場合も多いようです。
過去の空き家ジャーナルでは、もし特定空き家に認定されてしまった場合、前後にどのような動きがあるのかご紹介しております。ぜひこちらもお読みください！
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管理不全空き家は現在、自治体も早急に対応すべく動いている問題であり、
今後ますます措置が厳しくなったり、判定基準が増える可能性も否定できません。
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