土地というのは興味深いもので、すべてが四角い形をしているわけではなく、台形や三角形等、様々な形の土地があります。
中には大規模な土地が分割されてできたもの（分筆といいます）もあり、土地謄本や公図がきちんと理解できるようになると、不動産がとても面白くなります。
それではこのような土地の面積などはどのように定められているのでしょうか？
もちろん算数で使われる底辺×高さみたいな公式は使っていません。
境界確定というもので決まってくるのです。
今回は土地にとって最も重要といっても過言ではない、境界確定について解説します。
境界確定とは
境界確定とは境界のラインを隣地所有者等と合意して定めることです。
境界には「官民境界」と「民民境界」の２種類があり、前者は個人の土地と公道にある境界、後者は隣り合った個人の土地同士に存在する境界です。
不動産売却時などには、原則境界確定を行う必要があるため、過去に取引が行われた土地や道路が新設された箇所にある土地はすべて境界が確定しています。
境界が確定したところには、境界を示す境界鋲が埋め込まれています。
家と家の境界や道路に埋め込まれているので、気になる方は実際に確認してみましょう。
だいたい少し目立たないところにあります。
また余談ですが、前書きで触れた「分筆」とは土地を二つ以上に分ける行為を指します。
家族間で土地を分けたい場合や納税のために一部だけ土地を売却したい場合に行われます。
また分筆の逆は合筆といい、複数の土地を1筆（筆は土地の単位）にまとめる際に用いられます。
境界確定が必要な理由
不動産を売却する場合、売主は売買契約から引き渡しまでに「境界明示」を行う義務があります。
境界明示とは買主に対し、境界の位置を指し示す行為で、現地で行う必要があります。
したがって不動産売却をしたいならば境界確定は必須となります。
一応境界非明示でも、特約を設ければ売却そのものはできるのですが、
物件購入後に隣地住民と境界関連でトラブルがあったりすると解決が困難なため、
たとえ不動産業者であっても境界非明示の土地は欲しがりません。
「官民境界」と「民民境界」がすべて確定すると「確定測量図」という実測図が作られます。
確定測量図がある土地は境界確定済みということになるので、不動産の売却を検討している方は、その土地の確定測量図の有無から確認しましょう。
境界確定を依頼するには
基本的に測量会社には土地家屋調査士が在籍しているため、依頼は測量会社に行います。
「確定測量図を作ってほしい」と頼めば依頼できるはずです。
特に官民境界の確定は時間がかかるため、境界確定は早めに始めましょう。
官民境界は道路の反対側の地権者の同意を得る必要があるため、半年以上時間がかかることもあります。
時間と費用は地権者数によって変動するため、測量会社に見積もりを取りましょう。
さいごに
不動産売却に関するご相談は東京空き家相談協会にご相談ください。
当協会では主に空き家の売却・活用・管理・解体のご相談をお受けし、適切な事業者の紹介を行っています。
境界関係のご相談も当協会で解決できる場合がありますので、お気軽にご連絡ください☟
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