2023年分の確定申告が2月16日から始まります。
確定申告は基本的に個人事業主などが所得税を確定させるために使うものですが、税金の特別控除を受けるためにも利用できます。
今回は被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例、通称「空き家特例」を受ける際の確定申告方法について解説します。
東京空き家相談協会では税理士、司法書士、弁護士といった相続・税金に関する専門家が在籍しています。もし不明点がありましたらご連絡ください！
空き家特例とは
空き家特例とは空家を売った際の譲渡所得を3000万円※控除できる特例です。
※令和6年1月1日以後に行う譲渡で空き家を相続した人数が3人以上である場合は2000万円まで
特例の要件に当てはまる空き家になるためには、空き家を被相続人が相続開始直前まで住居として利用しており、
- 昭和56年5月31日以前に建設されたこと
- 区分所有建物登記（マンションの一室毎にされる登記）がされている建物でないこと
- 相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
という条件を満たす必要があります。
それに加えて、空き家特例を受けるためには主に次の条件を満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された居住用家屋であること
- 新耐震基準に適合する建物として売却するか、家屋を取り壊して土地だけを売却している※
- 相続発生から売却までに居住、貸付、事業等に使われていないこと。
- 相続発生から3年後の12月31までに売却している。
- 売却価格が1億円以下である。
※令和5年の改正により、空き家譲渡後、譲渡日～譲渡日翌年2月15日までに家屋を新耐震基準適合、もしくは除却工事を行う場合でも空き家特例を受けられるようになりました。
文章だけで見ると非常に複雑でわかりにくいですが、国税庁では空き家特例用のチェックシートが用意されており、
チェックシートの質問事項に「はい」か「いいえ」で答えるだけで、空き家特例を受けられるかがわかります！
空き家特例適用チェックシートは本コラム下部でご案内しています！
空き家特例の確定申告方法
ここからは空き家特例の確定申告方法をご紹介します。
特例の適用を受けるには3月15日までに必要書類を添付した確定申告書を納税地の所轄税務署長へ提出します。
確定申告書に添付の必要書類は譲渡した際の空き家の状況によって異なります。
自分の空き家をどのように譲渡したかを確認しながら確定申告を行いましょう。
空き家特例の確定申告方法①家屋または家屋及び敷地を譲渡した場合
家屋または家屋及び敷地を譲渡した場合に必要な確定申告書類は次の通りです。
①譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
②譲渡した不動産の登記事項証明書等で次の3つの事項が確認できるもの
・売主である個人が、不動産を相続や遺贈によって被相続人から取得したこと
・建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
・区分所有建物登記がされている建物ではないこと
③譲渡した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
被相続人居住用家屋等確認書とは不動産が相続開始前に被相続人の居住の用にされていたことや、
相続後未利用であったことなどを市区町村によって確認を受けたと証明する書類です。
④耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
⑤売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることが確認できるもの
空き家特例の確定申告方法②敷地のみを譲渡した場合
相続後、家屋を解体してから不動産を譲渡した場合は、次の書類が必要です。
①譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
②譲渡した不動産の登記事項証明書等で、以下の3つの事項が確認できるもの
・売主である個人が、不動産を相続や遺贈によって被相続人から取得したこと
・建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
・区分所有建物登記がされている建物ではないこと
③譲渡した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
④売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることが確認できるもの
確定申告の必要書類の入手場所
上述した必要書類の入手場所は次の通りです。
| 書類名 | 入手場所 |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】 | 最寄りの税務署、または国税庁HPからダウンロード |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 不動産が所在する市区町村 |
| 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し | 指定確認検査機関や国に登録された評価機関 |
| 売買契約書 | 売買契約時に作成 |
特に売買契約書は紛失しないように注意です！
空き家特例適用チェックシートはこちら
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また、今回ご紹介した3,000万円特別控除適用のチェックシートは以下から閲覧・ダウンロードが可能です！
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