不動産を相続すると、物件に抵当権がついていた、ということはないでしょうか。
相続をする際は財産だけでなく借金やそれにかけられる抵当権も相続の対象となるため、注意が必要です。
その場合、抵当権のついた不動産を売却することはできるのでしょうか？
今回は抵当権付き不動産について解説していきます。
抵当権とは
抵当権付き不動産についてお話しする前に、そもそも抵当権とは何なのか、という話をしておきましょう。
抵当権とは住宅ローンなどを借りるときに購入する土地と住宅に対し、金融機関が設定する権利です。
これは「担保」のようなものであり、実際に抵当権のついた住宅ローンを「有担保ローン」、抵当権のついていないものを「無担保ローン」ということもあります。
言葉を選ばずに言うと、「借金のカタ」と捉えてしまえば良いでしょう。
抵当権付き不動産は売却できるのか？
借金のカタととらえても差し支えのない抵当権。
住宅ローンが払えなければ土地や住宅が競売にかけられる可能性があります。
そんなリスクのある物件、売却することはできるのでしょうか。
結論から述べると、抵当権のついた物件は抵当権付きのまま売却できます。
しかし個人に売る場合、抵当権がついている物件はリスクが大きく、買い手が付かないことがほとんどです。
そのため、抵当権のついた物件は抵当権をなくしてから売却する場合がほとんどです。
抵当権付き不動産の主な売却方法
それでは抵当権付き不動産はどのように抵当権をなくして売却するのでしょうか。
抵当権を消して売却する方法は３パターンあります。
抵当権を消して売却①売却代金でローンを完済する
不動産を売った際の売却代金でローンを完済し、抵当権をなくす方法です。
この場合、「不動産売買の決済」と「抵当権抹消登記」、「所有権移転登記」を同日内に行う必要があり、これを「同時決済」といいます。
同時決済を行う場合、不動産の売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士等が決済会場に集まり、手続きを同時に行う必要があります。
この方法は金融機関で認められない場合もあるので、事前に相談をしておきましょう。
抵当権を消して売却②ローン完済後に売却する
住宅ローンをきちんと完済してから抵当権を抹消する方法です。
この場合は抵当権抹消後、通常通りの売却ができます。
住宅ローンを一括返済する場合は金融機関によって決められた手数料（数万円程度)、
抵当権の抹消登記を司法書士に依頼する場合は司法書士への報酬が発生する点に注意です。
抵当権を消して売却③任意売却する
金融機関と事前に話し合いを行って抵当権を抹消してもらい、第三者に売却する方法を任意売却といいます。
住宅ローンが返済できない場合、不動産は競売に出されることになるのですが、
競売で売られる不動産は市場価格を大幅に下回る価格になることが多く、不動産所有者、金融機関ともにデメリットが大きいです。
しかし任意売却なら市場価格に近い価格で不動産を売却できます。
任意売却を行うと信用情報機関に信用情報が登録されるため、今後ローンを組むのは難しくなる可能性があります。
任意売却を認めない金融機関もあるので、任意売却をする際は注意しましょう。
抵当権付き不動産を売却する時の注意点
抵当権付き不動産を売却する際は次のことに注意しましょう。
①抵当権を抹消するには登記手続きが必要
抵当権を抹消するには、法務局での登記が必要です。
住宅ローンを完済すれば自然消滅するわけではありません。
抵当権抹消手続きには、不動産の登記済証や登記原因証明情報、金融機関による委任状など、複数の書類が必要となります。
自分で進めるのは大変なため、司法書士に依頼するのが確実でしょう。
②所有権移転登記は勝手に行わない
抵当権付き不動産は所有権移転登記を勝手に行えません。
一般的な住宅ローンの契約では金融機関の承諾を得ずに所有権移転登記を行うことが禁止されているからです。
抵当権付き不動産を売却する場合は、事前に金融機関に相談し、売却代金でローンを返済する場合は掃除決済ができるかを聞いておきましょう。
③売却時に課税される税金を把握しよう
抵当権付き不動産でも普通の不動産でも売却時に税金がかかるので忘れないようにしましょう。
売却時にかかる税金は譲渡所得税、印紙税、登録免許税です。
確定申告時に手続きが必要なので、不安な方は税理士などの専門家に相談しながら進めると良いでしょう。
さいごに
抵当権や税金に関するご相談は東京空き家相談協会にご相談ください。
当協会には税理士が在籍しているため、税金等に対するお問い合わせにも適切に対応できます。
抵当権付き不動産も多数売却に導いた経験のある不動産会社とも提携しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください！
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