空き家となった実家の売却を望む方は多いと思いますが、実際にどのような流れで空き家を売却するのか、具体的には知らない方もいるかと思います。
今回はどのように空き家となった実家を売却するのか、東京都練馬区の空き家を例に具体的な売却の流れを解説します。
東京都練馬区空き家売却の大まかな流れ
今回紹介する練馬区空き家売却の大まかな流れは次の通りです。
①所有者・相続人の確認
②売却準備（残置物処分・確定測量・道路調査・インフラ設備調査・私道の調査・越境確認）
③売買条件の確認（売買代金、手付金設定・引き渡し時期の確認・契約不適合責任の確認）
④媒介契約締結
⑤販売開始
⑥売買契約と決済
次項から具体的な売却方法をご紹介します。
東京都練馬区空き家売却①所有者・相続人の確認
この物件は亡くなった父親による単独名義として登記されていました。相続については、法定相続通りに相続される方針となりました。
法定相続のため、相続の持ち分は
母：持ち分２分の１
兄：持ち分４分の１
弟：持ち分４分の１
という形で決定されました。
不動産の単独名義とは
不動産を取得すると、所有者を公示するために登記します。
単独名義の場合は一人の名義で登記し、共有名義の場合は複数人の名義と持分割合を登記します。
東京都練馬区空き家売却②売却準備
空き家の売却準備では
・残置物処分
・確定測量
・道路調査
・インフラ設備調査
・私道の調査
・越境確認
が行われました。
それぞれ個別に解説していきます。
売却準備に行なわれたこと①残置物処分
空き家となっているだけで、生活をしていた荷物が残っていたので、
処分するか、保存するかを選択していくことになります。
不用品については、市区町村の粗大ゴミや、燃えるゴミ、燃えないゴミ、資源ゴミとして出すのが一番費用がかかりません。
また、ご自身でフリマアプリやリサイクルショップなどで不用品を現金化しておくこともおすすめです。
しかし空き家の場合は荷物が多いケースが大半なので、そのような処分方法が難しい場合もあります。その場合は片付け業者に残置物処分依頼をすると良いでしょう。
以前公開した空き家ジャーナルでは空き家の片付け費用を抑えるためのコツをご紹介しています！併せてご一読ください。
中には古物商や不用品買取事業も行なっている片付け業者も存在しているので、不用品買取と片付けをセットで依頼することもできます。
東京空き家相談協会では、相談者様のご意向に合わせて解決策をご提案し、上述のような業者も含めて、数多くの片付け業者から厳選してご案内いたします。お任せください！！
売却準備に行なわれたこと②確定測量
土地家屋調査士や測量士へ依頼をして、確定測量を行います。
確定測量とは、全ての隣接地との境界について隣接所有者との立ち会いをもとに境界確認を行う測量のことを指し、隣地住民の協力が必須です。
測量によって境界が定まっていないと明確な土地の面積がわからず、ブロック塀などが誰の所有物化も把握できない場合があります。
以下の空き家ジャーナルでは、確定測量について詳しくご紹介しています！
売却準備に行なわれたこと③道路調査
市役所へ行き、物件に接道している土地の道路種別を確認します。
特に公道（国や自治体が所有し管理する道）と私道（個人や法人が所有し管理している道）の判別が重要です。
今回のケースである物件は角地にあり、片方が公道、もう片方が私道でした。
売却準備に行なわれたこと④インフラ設備調査
上水道、都市ガス、下水道がどの道路に埋設されているかの調査も必要です。
今回の物件の場合はすべて私道の下に埋設されていました。
売却準備に行なわれたこと⑤私道の調査
私道がある場合、私道所有者から私道を通行することや、水道管やガス管などの引き込みで私道を掘削するときの承諾を取り付けることが重要となります。
これを私道の通行掘削承諾といいます。
通行掘削承諾を取らないと、後々トラブルになることもあるので、隣地住民の承諾をもらうのは必須の作業と言えます。
売却準備に行なわれたこと⑥越境確認
この物件から所有物が隣地に侵入しているか（越境）、隣地の所有物がこちらの物件に侵入しているか（被越境）を確認します。
越境になりやすいものの例としては
・建物の一部（雨どいや庇など）
・ブロック塀やフェンス
・樹木の枝葉
・給排水管やガス管などのインフラ設備
が挙げられます。
管理していない空き家の庭木の一部が隣家の敷地に入りこむことによってトラブルになることがあります。
今回のケースでは樹木が越境している状態でしたが、伐採すれば解決できる程度でしたので特に問題にはならないと判断されました。
中には、「遠方にあり管理が難しい空き家の樹木が越境していると隣家からクレームがきた」とご相談いただくことも多くあります。
当協会では「剪定」や「草刈り」からでもサポート可能ですので、お気軽にご相談ください。
練馬区空き家売却③売買条件の確認
この段階で行う作業としては
・売買代金、手付金設定
・引き渡し時期の確認
・契約不適合責任の確認
が挙げられます。
こちらもそれぞれ個別に解説していきます。
売買条件の確認①売買代金、手付金設定
買付証明書にて購入者から提示された金額と売買代金に相違がないかを確認します。
不動産取引において、最も大切な確認です。
また手付金については売買代金の5％前後と設定されるケースが大半です。
不動産における手付金とは解約手付けを指し、売主または買主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を返すことで契約を解除できる、という決まりがあります。
売買条件の確認②引き渡し時期の確認
住宅は住宅ローンを利用して購入をするケースが大半です。ローンの申し込みと契約をするためには、売買契約書が必要となります。
そのため売買契約から引渡しまでの期間は約１ヶ月～２ヶ月程度の余裕をみて設定します。
売買条件の確認③契約不適合責任の確認
契約不適合とは 目的物がその種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないことを指します。
売買対象の不動産に契約内容と異なる点があることが判明した場合、その責任を売主が負担しなければなりません。
契約不適合責任の期限は売主が個人の場合、３か月と設定される事が一般的です。
練馬区空き家売却④媒介契約締結
売却活動を行う際は、通常不動産仲介業者と媒介契約を交わし、買い手を探してもらいます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。
今回のケースでは「専任媒介契約」を締結しました。
練馬区空き家売却⑤販売開始
不動産広告や、仲介業者が持つ独自ルートを活かし、販売活動を行います。
今回の場合は販売開始から約１ヶ月、独自ルート経由で、購入申し込みがされました。
練馬区空き家売却⑥売買契約と決済
売買条件を確認し、購入申し込みから１週間後には売買契約を締結しました。
売買契約の締結から１ヶ月後には決済を迎え買主への引渡しを完了しました。
もしこれから実家・空き家を売り出そうとお考えの方は、画面上でできる以下の売却査定をお試しください！
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空き家の売却にはとてつもない数の工程があることがわかりましたね・・・
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