最近はマンション投資がだんだんと浸透してきたことにより、新築・中古マンションの流通が盛んとなっています。
しかしなかには「全然売れていないんだけど…」というマンションが存在するのも事実です。
そのようなマンションが売れない理由はなんでしょうか？
今回の解説内容
- マンションが売れない10の理由
- 売るための対策方法
中古マンション売却にかかる平均日数
東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」
これは、東日本不動産流通機構、通称「レインズ」が発表した資料により発表された情報です。
こちらに中古マンションの築年数などは明記されていなかったので、売却したいマンションの築年数によっては上記の数字よりも、売却期間が長くなることも短くなることも考えられます。
マンションが売れない10の理由と売るための対策
ここからは具体的に、マンションが売れない理由と対策を紹介します。
もし現状、売り手がつかない・売れる気がしないマンションをお持ちの方は、これを機にマンションの抱える問題点を解決しましょう！
①立地が悪い
マンションのある場所が地方であったり、都心でも通勤・通学に不便なエリアである場合は、マンションの売却が難しくなります。
立地が影響する理由
- 買い手の生活に直結する
- マンション自身の資産価値も立地によって変わる
需要が少ないエリアにあるマンションの売却は、その地域の不動産に精通した不動産会社に依頼することが重要です。
- エリアのニーズを詳しく把握している
- 周辺環境を含めて物件の魅力を買い手にアピールできる
②売り出し価格が相場より高い
マンションに関わらず、不動産はいくらで売り出すかも影響します。
相場より高い価格を設定している場合、特に中古マンションの場合は売れにくくなる
価格設定が影響する理由
- 立地や条件によって相場価格が決まっている
- 大きく逸脱した物件は見向きもされなくなる
このような気持ちで相場より高い価格を設定しがちになりますが、特に中古マンションの場合は売れにくくなるため、値段設定には気をつけましょう。
とはいえ、不動産知識がない個人が価格設定をするのは大変難しく…
「いくらで売れるか知りたい！」という場合には、ぜひ当協会にご連絡ください。
不動産業者と相談者様の中立的な立場として、「査定金額を出したいが、業者に断りを入れるのは億劫」という方でも安心して活用いただけます。
③築年数が古い
マンションの築年数が古い場合、売却が難しくなるケースが少なくありません。
築年数が影響する理由
- 経年劣化が進んでおり資産価値が低下している
- 特に旧耐震基準物件は敬遠される
このように築年数が古いマンションを売却する場合、「耐震基準」が影響します。
- 旧耐震基準とは
- 1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震基準のことです。震度5程度の地震で建物が倒壊しないレベルの基準で、中規模地震に対する耐震性を重視していたため、それ以上の地震には対応していない場合があります。
地震大国である日本では、建物を建築・取引する上で耐震性が大きな判断基準となっています。
築年数が古いマンションを売却する際は、以下のように対策し、買い手に安心感を与えるのも良いでしょう。
- インスペクション（住宅診断）によってマンションに欠陥がないことを確認し、瑕疵担保保険に加入することで、売却後不具合が発覚したときに補償を受けられるようにしておけば買い手も安心して購入に踏み切れます。
④マンションの劣化が進んでいる
特に内覧を行なう際に、以下のような問題がみられると、買い手からの評価が一気に下がるでしょう。
劣化が影響する理由
- 喫煙者が住んでいたことによ壁紙の汚れ・水回りの劣化
- マンションの劣化が見えると、買い手の購入意欲が下がる
内覧前にはハウスクリーニングを行ない、マンションを清潔にしておきましょう。
マンションの売却サポートとしてハウスクリーニングをセットで提供する不動産会社もあります。
当協会が連携している不動産会社でも、このようなサービスを展開している会社があります。
⑤物件の魅力が伝わっていない
多くの買い手はインターネット広告などでマンション探しをしています。
広告写真が影響する理由
- 写真が良くないと、買い手がみつかる機会損失につながる
- マンション自体や、周辺環境の魅力が伝わらない
買い手がいつまでたっても見つからない時は、広告写真からその物件の魅力が伝わるか見直してみましょう！
インターネット広告に強みをもっている不動産会社に仲介を依頼することによってこの問題が解決できる場合があります。
⑥内覧がうまくいっていない
多くの買い手はインターネット広告などでマンション探しをしています。
内覧時の印象が影響する理由
- 内覧時にはマンションを清潔に保たなければポジティブな印象を持ってもらえない
- 水回りの様子や内覧時の質疑応答に問題があると評価が下がる
- 不要な私財があると部屋が狭く見えてしまう
マンションを清潔感を高めるためにも、不要なものを処分したり、水回りだけでもハウスクリーニングをしましょう。
また、おしゃれな家具やインテリアを飾るホームステージングも効果的です。
入居後のイメージがしやすいと、買い手がつきやすくなりますので、余裕があれば実践してみましょう！
⑦管理費や修繕積立金が相場より高い
管理費や修繕積立金が相場より高い場合、買い手がつきにくくなります。
これらは、マンション購入後も支払い続けるコストです。
管理費・修繕積立金が影響する理由
- マンション購入後も支払い続けるコストのため、相場より高いと敬遠されてしまう
- 共用の事務がある、セキュリティ面が万全などといった理由がある場合には話は別！
上記の2点目のように、管理費が高い＝アピールポイントにつなげられることもありますので、買い手に理由を適切に説明できる仲介担当者に仲介を任せましょう。
⑧まわりに競合物件が多い
ものを探す時、一般的には「Ａは費用がかかるけど駅から近い」「Ｂは安いけどセキュリティ面が不安」などと、ほかと比べながら検討しますよね。
これは不動産も同じです。
競合物件が影響する理由
- 周辺に同じ条件で売却価格が安い物件があるなど、比較対象がある
この場合、競合物件に対抗して価格を下げることも考えられますが、価格競争に陥る可能性があるため、慎重に検討すべきです。
- 売却期限に余裕がある場合、売り出すタイミングをずらす方法もあります。
市場動向を見極めて、物件に遭った戦略を立てることが大切になるので、エリアの不動産事情に詳しい不動産会社に相談しましょう。
⑨間取りが市場ニーズと合わない
例えば大学に入学した時に、ワンルームマンションやアパートで一人暮らしをスタートさせた方も多々いらっしゃるでしょう。
大学のすぐ近くには、同じような間取りの物件があったはずです。
間取りと市場ニーズが影響する理由
- ファミリー層が多い地域でワンルームマンションを売る場合や近年人気のない畳の部屋があるマンションを売る場合は売却が難しくなることがある
なかにはリノベーションを前提としている買い手を探したり、多様な顧客層をもつ不動産会社に依頼することによって、マンションの間取りとニーズをマッチさせる必要があるでしょう。
⑩仲介担当者が良くない
仲介担当者が影響する理由
- 得意分野が異なる業者を選んでいる可能性がある
不動産会社には、ざっと挙げるだけでも、以下のように得意な分野が異なります。
- リノベーション・再販が得意
- 賃貸管理が得意
- 新築分譲住宅が得意
- 注文住宅が得意
- 古家・空き家が得意
- マンション売買が得意
- 不動産投資が得意
不動産会社のホームページを見て、マンション売買が得意な営業部署、営業担当者を探してみるのも良いでしょう。
もちろん、ホームページにすべてが載っているわけではないので、お問合せしてみることをおすすめします。
中古マンションを高く売りたい方へ
中古マンションをお持ちで、高く売りたいとお考えの方は東京空き家相談協会にご連絡ください。
「空き家」と名前についてはおりますが、多数の不動産会社とパートナーシップを結んでいることから、マンション売却に強みをもつ不動産会社との連携サポートにも自信があります。
今回ご紹介したように「売却・内覧前にハウスクリーニングをしておきたい」というご相談も、即対応させていただきます。
当協会が中立となりお断りを入れるため、精神的負担もカットできます。
