両親が老人ホームなどに入所した場合。
実家が空き家となったり、または両親が住んでいた実家を相続した場合には空き家となった実家を売却する必要も出てきます。
実家の売却時には税金がかかりますが、どちらの方が売却の際に節税が可能なのでしょうか？
自宅売却によってかかる税金
節税方法を紹介する前に、実家売却時にかかる税金について簡潔に解説します。
不動産を売却する際には譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は不動産の売却額から不動産取得費と譲渡費用を差し引いた価格の譲渡所得に対して課税されるものです。
不動産取得費は不動産の購入代金の他、購入手数料やリフォーム費用が含まれます。
この譲渡所得に対して既定の譲渡所得税率（保有期間5年以内：39.63% 保有期間5年超：20.315%）を掛け算することで、譲渡所得税額を計算することができます。
親の生前に自宅を売却した場合に使える所得税の特例
ここからは実家を売却する際に使える税金の特例についてご紹介します。
まずは冒頭で説明したように、両親が老人ホームなどに入所し、実家が空き家となった場合の実家売却で利用できる特例についてです。
親の生前に自宅を売却した時に使える所得税の特例①3,000万円の特別控除の特例
自宅を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円まで控除が受けられる特例があり、3,000万円の特別控除の特例といいます。
譲渡所得が3,000万円控除されるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税額は実質ゼロとなります！特例の対象となるのは自宅として使っていた家屋であって別荘などには使えません。
自宅であれば仮に引っ越した後に売却する場合であっても、引っ越してから３年後の年末までの売却であればこの特例が使えます。
しかしこの特例を使う目的で相続人が実家に引っ越す、ということはできません。
そのためこの特例を使用するには実家に住んでいる両親が生前に実家を売却するという方法をとるべきです。
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親の生前に自宅を売却した時に使える所得税の特例②軽減税率の特例
実家を売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えていると、軽減税率の特例が使用でき、譲渡所得税率が軽減されます。
この特例は先述の3,000万円の特別控除と併用することも可能です。
税率は譲渡所得6,000万円以下の部分について14.21％、6,000万円を超える部分について通常の税率20.315％となります。
親の生前に自宅を売却した時に使える所得税の特例③マイホームの買換えの特例
自宅を売却し、代わりに新しい住宅を買い替えた場合は、
売却の際にかかった譲渡所得に対する税金を買い換え後の自宅を将来売却するときまで繰り延べできる特例です。
繰り延べできるだけで非課税ではない、という点には注意しましょう。
元の自宅の売却代金が1億円以下で、居住期間が10年以上かつ所有期間が10年を超えていることを条件に適用できます。こちらは他の特例と併用できません。
実家を相続してから売却する場合に使える特例
実家を相続してから売却する際に使える特例は、相続税の特例と譲渡所得に関する特例の２種類があります。
ここでは先に相続税に関する特例の説明をし、続いて譲渡所得の特例に関して解説します。
実家を相続してから売却する場合に使える特例①相続税の特例
相続財産となった実家の敷地については、相続税評価額を下げられる特例があります。
小規模宅地等の評価減の特例といい、配偶者、同居親族が自宅を相続し、一定の条件を満たす場合は自宅の敷地のうち330㎡までの部分について相続税評価額を80％減額できます。
また、一定の条件下では同居していない親族が相続人であった場合もこの特例を使うことが可能で、その場合はこの特例を「家なき子特例」と呼ぶことがあります。
家なき子特例は以前公開した空き家ジャーナルにて詳しく解説しているので、ぜひご一読ください！
実家を相続してから売却する場合に使える特例②空き家特例（所得税に関する特例）
ここからは譲渡所得に関する特例の説明です。
１つ目の特例は空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例、通称「空き家特例」です。
実家に暮らす親が亡くなり、空き家となった自宅を子供が売却する場合に、譲渡所得から3,000万円の控除を受けられます。
この特例には適用するための条件が多く、複雑ですが大きな節税効果が期待できます。
具体的な条件は以下の通りです。
- 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されている
- 区分所有建物登記の建物ではない
- 相続するまでに被相続人以外が居住していない
- 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡
- 建物が一定の耐震基準を満たしているか、または取り壊して敷地を売却
- 相続から譲渡までに居住や事業、貸付けに使われていない
- 相続開始のあった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却
- 売却代金が1億円以下
実家を相続してから売却する場合に使える特例③取得費加算の特例（所得税に関する特例）
土地や建物について支払った相続税相当の金額を譲渡所得から差し引くための特例を取得費加算の特例と言います。
特例適用のための条件は次の通りです。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
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実家の売却に関しては、今回紹介したいずれの状況であっても条件さえ満たせばかなりの節税が可能です。
どちらがよりお得、というわけではなくどちらの方が特例のための条件を満たしやすいか、
という点で売却方法を決めるべきでしょう。
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