所有している戸建て・空き家の築年数がかなり古く、不動産としての価値が見いだせない場合はどうしたらよいのでしょうか？
一般的に不動産は木造住宅であれば22年が法定耐用年数であり、新築から22年以上経過した物件は価値がほとんどなくなります。
そんな物件を売却したいならば、「古家付き土地」としての売却を検討すると良いでしょう。今回は古家付き土地について解説していきます。
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古家付き土地とは
古家付き土地には言葉通りとなりますが、「古家がついている土地」という意味があります。
ここでいう古家とは築年数が古く、建物価値が０円で、売り出し価格は土地の価格となります。
特に古すぎて人が住める状態ではないような建物を古家と呼称することが多く、まだ住宅としての価値がのこされている物件の場合には、「中古住宅付き土地」などと表現することが多いです。
先述のように、古家付き土地の場合は古家に価値がほとんどないということもあり、基本的に土地として扱われます。
不動産広告でも「土地（古家あり）」と書かれていることが多く、古家を解体し、土地を活用することを前提としたものになっています。
古家付き土地売却のメリット
古家付き土地のメリットは主に３つあります。
古家付き土地のメリット①解体費用がかからない
更地の状態で物件を売却する場合は古家の解体費用がかかりますが、古家付き土地で売るのであれば解体費用はかかりません。
木造建物を解体する場合、1坪あたり約3万円～5万円の解体費用がかかります。
40坪の古家を解体するだけで少なくとも120万円の費用がかかるため、売却の初期費用が高いです。
この初期費用を全て節約できるのは大きなメリットでしょう。
古家付き土地のメリット②古家にも利用価値がある
土地としての利用価値が大きいという点が古家付き土地の特徴ではあるのですが、
買主の中には「古家をリノベーションして住宅として使用したい」という希望の方もいらっしゃいます。
したがって古家付き土地として売り出すことで、土地を買いたい人と古家を買いたい人の両方を売却対象にできるのです、古家は残しておくことで購入者層を拡大できるというメリットがあります。
古家付き土地のメリット③固定資産税を節税できる
土地の上に建物が建っていると、固定資産税の住宅用地の特例を使うことができます。
特例を適用することで固定資産税を最大６分の１減額することが可能です。
| 小規模住宅用地 | 住戸1つにつき200㎥までの部分 | 固定資産税6分の1 | 都市計画税3分の1 |
| 一般住宅用地 | 200㎥超えの部分 | 固定資産税3分の1 | 都市計画税3分の2 |
古家を解体してしまうとこの特例が適用できなくなるため、むやみに解体しない方が良いでしょう。あらかじめ解体費用を解体業者に見積もっておき、買主が見つかって から解体の有無を決めるのがおすすめです。
古家付き土地売却のデメリット
古家付き土地売却のデメリットは主に次の２つです。
古家付き土地売却のデメリット①人によっては購入を躊躇する
買主の中には古家付き土地を敬遠する人がいるのも事実です。
古家付き土地は古家を解体するという手間を伴い、さらに解体費用は住宅ローンに含まれないことが多いので、買主にある程度の初期費用が求められます。
また更地と比較すると、老朽化度合いや汚れなどの要素から物件見学時に良くない印象を抱く方も多いようです。
古家付き土地売却のデメリット②解体費用分の値引きが必要
古家付き土地として売却する場合、古家の解体は買主が行なう前提になります。
そのため買主の解体費用負担を鑑みて、売り出し価格を下げる必要があるのです。
なるべく高額での売却を望んでいる方にとって、これは大きなデメリットです。
古家付き土地を良い条件で売るには
古家付き土地は古家の価値がほぼなく、買主に解体を求める売却方法になるため、高額での売却がやや難しいでしょう。
しかし、きちんと工夫をすれば、ある程度良い条件で売却することは可能です。
ここからは古家付き土地をより良い条件で売却するためのポイントを紹介していきます。
古家付き土地を良い条件で売るために①複数の不動産会社に査定依頼する
古家付き土地を売却する際には、不動産会社が出した査定額に基づいて売り出し価格を決めるのが一般的です。
その際は複数の会社に査定依頼をし、最も良い条件の会社を選びましょう。
査定依頼を複数することで、物件の相場をつかむこともできます。
東京空き家相談協会では専門家による空き家の売却査定や現地調査も無料で行なっております。
不動産会社によって査定金額は違いますので、当協会での一括査定後、相談者様にとってより多くの利益につながる査定をした不動産会社をご案内しております。ぜひお気軽にお声がけください！
古家付き土地を良い条件で売るために②相続した不動産の場合は特別控除などを確認しておく
相続した不動産を売却した時は、条件を満たしている場合に限り、「空き家特例」や「取得費加算特例」を使うことができます。
どちらも譲渡所得税に関する特例で、譲渡所得を控除したり、税率を減らしたりと節税効果が大きいです。
以下の空き家ジャーナルでは空き家特例について詳しく解説しておりますので、ぜひご一読ください！
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