両親や親戚から財産を相続した場合、財産の合計資産額に応じて相続税が発生する場合があります。その合計資産額の中でも、最も比重が大きいものが不動産の相続税評価額です。
今回は不動産を相続した際の相続税評価額はどのように計算するのかについてお話ししていきます。
相続税評価額の計算方法①路線価方式
前置きは無しにして、さっそく計算方法を解説していきます。
相続税評価額の計算方法は主に2つあり、そのうちの1つが路線価方式です。
路線価方式では、その名の通り路線価を使って評価額の計算を行います。
路線価とは、主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格のことを指しており、相続税や贈与税を計算するときに使われる評価方法です。
毎年7〜8月に国税庁から公表されており、その年の1月1日時点での価格が使用されます。
場所によっては路線価が設定されていないこともあり、その場合は倍率方式を用いて評価額を計算します。
路線価としばしば混同されるものとして公示価格が挙げられますが、こちらは土地売買時の価格の指標として用いられるものです。
国土交通省が毎年3月に定めています。路線価は公示価格の8割ほどの値段になることが多いようです。
路線価の具体的な計算方法
路線価方式で評価額を算出する場合にはまず対象土地の路線価を調べます。路線価は国税庁のホームページで調べることができます。
例えばこちらは世田谷区の中でも高級住宅街があることで知られる、用賀駅周辺の路線価図です。マークした部分に相続する土地があるとすると、路線価は1㎥あたり90万円※となります（路線価は千円単位）。
※いろいろ数字がありますが、一般的には相続する土地に面した道路の路線価を使用します。
したがって相続する土地が100㎡だとすると90万円×100㎡で土地の評価額は9,000万円となります。なお、土地の形状が悪い場合などは更に補正率を掛け算します。補正率も国税庁ホームページで確認できます。
こちらから確認できます！（クリックで財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」に移動）
相続税評価額の計算方法②倍率方式
倍率方式では、土地の評価に固定資産税評価額と評価倍率を使用します。
固定資産税評価額は
①固定資産税課税明細書（土地所有者に毎年郵送される）
②固定資産評価証明書（各自治体で申請可能）
③固定資産課税台帳（各自治体の税務課窓口で閲覧可能）
のいずれかを確認することで調べることができます。
固定資産税評価額さえ分かれば後は評価倍率を調べるだけですよ！！
倍率方式の具体的な計算方法
倍率方式の計算方法は
固定資産税評価額×評価倍率となります。
評価倍率も国税庁ホームページで調べることができます。
ホームページにある資料では評価倍率でなく、「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」と書かれており、こちらを参照します。
土地の値段を決める要素とは
路線価を色々と調べるだけで、同じ区内にある土地でも路線価が数十万円違う、というケースが見られますが、土地の値段や評価は何によって決められるのでしょうか？
土地の評価は主に次の3要素で決められるものと考えて間違いはないでしょう。
以下から画面上で売却査定できるので、不動産をお持ちの方はぜひお試しください！
土地の値段を決める要素①立地や周辺環境の良さ
土地の値段は都心に近づくだけでも高くなります。
更に主要路線（例えばJR線など）の主要駅（JRなら特に山手線沿線）が最寄駅なら土地の値段はなおさら高くなります。
このような首都圏のアクセスだけでなく、近くに商業施設がどれだけあるか、といった生活するうえでの利便性も土地の評価にかかわってきます。
一方、都心部にアクセスが悪い、周りに生活施設がない土地は評価が下がります。
首都圏でもお墓や火葬場、暴力団事務所といった嫌悪施設があると土地の評価が下落しますので、注意が必要です。
土地の値段を決める要素②土地の形状
土地の形状が正方形や長方形のように整っていれば、土地の評価は高くなります。
逆に土地の形が変形していると土地の評価額が下がってしまいます。
土地の値段を決める要素③土地の上に建物があるかどうか
原則、土地の上に建物があると、土地の評価も高くなります。
不動産の価格は土地と建物両方から算出するからです。
しかしながら、建物があまりにも老朽化していてボロボロな場合は逆に土地の評価も下がるので注意が必要です。
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