「不動産業者はコンビニよりも多い」というのは有名な話で、
普段利用している駅の周りを少し意識して確認するだけで、複数の不動産会社を確認できることでしょう。
非常に多くある不動産会社だからこそ、その中に詐欺が紛れ込んでいる可能性は大いにあります。
特に近年「FIRE」がトレンドになりつつあり、話題に挙がりやすくなったのが不動産投資で、
不動産投資は詐欺が起こりやすい不動産取引の1つだと言えます。
今回は不動産投資で起こりがちな詐欺被害や対策方法について解説していきます。
不動産投資詐欺の代表的な5つの手口
不動産投資詐欺の代表的な手口は大きく分けて５つあります。
- 手付金詐欺
- 入居状況詐欺
- 二重譲渡詐欺
- デート商法詐欺
- 海外不動産投資詐欺
どれも日常生活にはあまり馴染みのない名前ですが、
それぞれ解説していきますのでご安心ください！
詐欺の手口①手付金詐欺【手付金を支払った後、業者が音信不通】
事前に支払った手付金を持ち逃げされ、実際の物件は手に入らないという詐欺です。
手付金とは不動産の契約前に、買主が売主に支払う一定額の前金を指します。
手付金詐欺は買主に「優良物件のためすぐ売れてしまうから手付金を支払った方がいい」などと急かし、
手付金を支払わせたり、ひとつの物件に対し複数の契約を取りつけ、
各契約者に手付金を支払わせたのちに手付金を持ち逃げします。
手付金詐欺をする業者は手付金を受け取りたいので、少し不自然なくらい強引に手付金の支払いを進めてくる場合があります。
その場合はすぐに承諾せず、宅建免許の有無を確認するなどして、業者の信頼性をチェックしましょう。
個人の方に対しては手付金を支払わない方が安全です。
詐欺の手口②入居状況詐欺【物件購入後に入居者が退去続出】
実際には空室が多い物件を、サクラなどを雇って満室だと装う詐欺です。
投資目的で購入するマンションやアパートは満室に近い方が家賃収入が多くなり、
利回りが高くなります。
そのため、本来は空室ばかりのマンションを満室だと装うことで、物件の売買価格を引き上げることができます。
購入者からすると、満室のマンションを高値で買い取ったのに、
実際は空室だらけで賃貸経営が立ち行かなくなるので、大損してしまいます。
入居状況詐欺に引っ掛からないようにするためには、レントロールで各部屋の契約時期を確認し、直近で不自然な入居者の増加がないかを確認しましょう。
補足：レントロールとは
「レントロール」とは、不動産の賃貸借条件を一覧表にしたものをいいます。
部屋・賃貸スペース別に、以下内容が記されていることが多いです。
- 家賃・敷金等
- 契約日・契約期間等の契約条件
- 賃借人の属性
これらの情報は、賃貸不動産の評価や調査に活用されています。
また、ある意味レントロールは入居者の個人情報にあたるため、閲覧時に秘密保持誓約書へサインが必要となる場合もあります。
詐欺の手口③二重譲渡詐欺【購入代金を支払ったのに物件は別の人のもの】
すでに売却が決まっている不動産を売却済であることや購入希望者がいるということを故意に伏せ、
別の投資家に同じように販売するという詐欺です。
この場合、先に登記を終えた方が所有権を主張できることになるので、
一方は売却代金を支払っていても、物件を取得することができません。
売主が悪意を持って二重譲渡をしているケースや、仲介業者と売主が詐欺グループで二重譲渡をしているケースなど、
誰が悪意を持っているのかが特定しにくい詐欺です。
不動産は登記されると所有者の項目が更新されますので、定期的に購入予定の不動産の登記情報を確認することが重要です。
詐欺の手口④デート商法詐欺【恋愛感情につけこんで】
デートを重ね、親密になったところで投資用不動産の購入を勧めるという、恋愛感情に付け込んだ詐欺です。
婚活パーティやマッチングアプリに詐欺が潜んでいることが多く、被害者は20～30代と比較的若い方がターゲットになります。
不動産購入後に相手と連絡が取れなくなった、クーリングオフの期間を過ぎてから姿を消した、といった形で詐欺が発覚します。
相手に好意を持っているとお願いを断りにくいという心理も働き、物件の購入をしてしまうケースがあるようです。
婚活サイトやマッチングアプリ等で出会う素性の分かりづらい人を簡単に信用しないように気を付けましょう。
詐欺の手口⑤海外不動産投資詐欺【実在しない物件】
投資先の物件が海外にあり、実際に現地を見に行くのが難しいことを逆手に取った詐欺です。
実在しない不動産を販売したり、実際よりも高値で不動産を販売するといったケースや、
お金を持ち逃げされるというケースがあります。
海外の物件であっても現地調査をすることや、信頼できる不動産業者を選ぶことで、
海外不動産投資の詐欺は防げる可能性があります。
知らないうちに自分自身が詐欺の当事者になっている3つのケース
不動産投資の詐欺では、自分が詐欺被害者になる場合以外にも、
知らぬ間に金融機関に対する詐欺の片棒を担がされてしまうこともあります。
実際に起こりやすい具体的な事例としては次のものが挙げられます。
- 二重売買契約
- エビデンス改ざん
- 一法人一物件スキーム
それぞれ解説していきます。
自分が詐欺当事者に！①二重売買契約
金融機関用の契約書と実際の契約書の2通を作成し、
金融機関に提出する契約書には実際の売買契約書に記載のある売買価格よりも高い金額を記載することによって、
多くの融資を引き出す手法を指します。
一部の不動産業者が専門知識のない契約者に対し、
「今後必要だから」とうそをつき、記載金額の異なる契約書2通に押印させることがあるようです。
押印をしてしまうと金融機関から詐欺を指摘された場合に言い逃れができず、
借入金の一括返済などを求められることもあります。
不動産購入に関する資料は必ず自分自身で目を通し、簡単に押印しないように注意しましょう。
自分が詐欺当事者に！②エビデンス改ざん
融資審査の際に金融機関に提出する通帳残高の画像などを不動産業者が加工して改ざんする行為です。
この行為は文書偽造の罪に問われる可能性があり、
改ざんがばれた場合には金融機関から一括返済を求められることもあります。
金融機関にばれなかった場合でも、
本来ならば不動産投資の融資を受けられなかった与信（金融機関によるローン返済能力の評価）で物件を購入することになり、
ローン返済が自分の家賃収入や給与収入で賄えなくなることもあります。
エビデンス改ざんに巻き込まれないためにも不動産業者から銀行の担当者を紹介してもらい、
自分が不動産業者に提出した書類の内容に相違ないか確認しながら審査を進めてもらいましょう。
自分が詐欺当事者に！③一法人一物件スキーム
物件を購入する度に新しく法人を作り、その法人で借り入れをするという方法です。
複数ある法人を隠し、新たな法人で多額の融資を受けることができ、
詐欺行為だと知らずにこの行為を行う投資家もいるようです。
一法人一物件スキームが判明した場合、一括返済を求められてもおかしくありませんので、
やってはいけません。
知らずにやってしまっていた方は、今すぐやめましょう。
注意すべき不動産業者の言動8つ
少しでも物件を売るために、不動産業者は時には強引に物件を売却しようとしてきます。
その際に彼らが良く使う、定番のフレーズがいくつかありますので、
ここではそのフレーズについて解説したいと思います！
注意すべき不動産業者の言動①節税できる！
特に投資用マンション販売をしている営業マンの多くが口にするワードが、「節税できる！」です。
確かに節税自体は可能ではあるのですが、
節税できるのは所有者の年収1200万円以上で、築古アパート・マンションを所有している場合です。
節税効果の出ない人が節税効果のない物件を購入すると、節税メリットはほとんどなく、
逆に赤字となってしまうこともあります。
悪意を持って「節税できる！」という人もいますが、
不動産営業マンはそのようなことに無知な場合も多く、勉強不足な方も多いです。
彼らは「不動産を売るプロ」であって、「不動産のプロ」ではないので、注意しましょう。
注意すべき不動産業者の言動②年金対策になる
「ローンの支払いが終われば家賃が全て収入となり、年金の足しになる」という言い回しで、
年金対策をアピールする方もいますが、そんなことはないので注意しましょう。
不動産を所有していると、ローンの支払い以外にも管理会社に支払う管理費用や修繕積立金など、
出費が意外と多いです。
またローンを支払い終わるころには、購入したマンションは築30年ほどになるため、
経年劣化による修繕費も発生するでしょう。
ローンの支払い以外は家賃収入になるわけではなく、年金対策にはあまりならないことが多いです。
注意すべき不動産業者の言動③生命保険代わりになる
「物件を売却すれば退職金代わりになるので、月々の収支が多少赤字でも保険料を払っていると思えばいい」というニュアンスの会話も営業マンから出やすいものですが、
世の中そんなに甘くはありません。
もちろんローンを完済後に物件を売却すればある程度の売却益は得られるので、
退職金代わりにはなります。
ただローン完済後のマンションは築年数がかなり経過しており、
価値がかなり下がっている可能性が高いので、マンションの場所によっては退職金代わりになるほどお金は手に入りません。
注意すべき不動産業者の言動④家賃保証がある
「家賃保証があるので大丈夫ですよ。」という言葉も営業マンの常套句ですが、
そうは問屋がおろしません。
家賃保証契約（サブリース）を結ぶことで、空室であっても一定額の家賃保証を受けられる場合があります。
この場合、マンション投資でありがちな空室リスクを防ぐことが可能ですが、
家賃保証額は一定年数以降に見直し可能な場合があり、過信してはいけません。
家賃保証を想定してローンを組んでいると、家賃保証額を想定以上に見直され、
返済計画が狂うこともあります。
国土交通省「賃貸住宅経営（サブリース方式）をお考えのみなさま」はこちら
当協会への相談事例「サブリースで改修費用が莫大」
実際、静岡県や愛知県の方より「サブリース契約している古アパートを相続されたが、契約している不動産会社より莫大な改修費を請求されて不安」とご相談いただいております。
協会と提携している不動産会社スタッフとともに物件内部を拝見したところ、
築年数の古い外観とは裏腹に、システムキッチンやお風呂の設備などが最先端のものになっており、綺麗でした。
満室を保証している以上、築古を感じさせないよう改修し入居希望者を増やす意味では必要なコストともいえますが、
- かなり利益が乗せられている
- 退去があった部屋にかける改修コストが高額
上記が判明しました。
具体的には、改修に1,200万円かかっていたところ、半分の600万円で済む内容だったのです。
ご相談いただいたことで、管理会社を見直したり、今後の負担を考えて売却をする方向性に舵を切り、サポートさせていただきました。
同じようなお困りごとがある方は、コストの見直しのためにもぜひご連絡ください。
注意すべき不動産業者の言動⑥将来値上がりが期待できる
「将来値上がりが期待できるので、値上がりする前に買っておいた方がいいですよ」という誘い文句で勧誘する人もいますが、
なにか具体的なデータはあるのでしょうか？
もちろん再開発が予定されている等の理由から、多少の値上がりが期待できる地域はあるでしょう。
ただ、どんな地域でも値上がりの可能性がある一方で値下がりの可能性もあります。
値上がりに期待しすぎてはいけません。
また不確実な事項について「確実に利益になる」などと断定的判断を提供することは、
宅地建物取引業法で禁止されています。
そもそも以上のようなフレーズを使ってくる営業マンは不動産業者失格といえます。
注意すべき不動産業者の言動⑦クーリングオフできる
「クーリングオフできるので大丈夫ですよ」と言われても、信用してはいけません。
クーリングオフは喫茶店や自宅や勤務先(自ら指定した場合を除く)など、
冷静な判断ができない状況下において購入の申込をした場合にできるものです。
不動産業者の事務所や自ら指定して自宅で購入の申込をした場合クーリングオフはできないので、
「クーリングオフできるからいいや」というような軽い気持ちで契約をしてはいけません。
注意すべき不動産業者の言動⑧頭金なしで始められる
「頭金がないほうがレバレッジが効く」というようなことを言ってくる営業マンもいますが、
フルローンを過信してはいけません。
レバレッジが効くとは、不動産投資は金融機関から借り入れができるので、
頭金をなくすことでそれ以上の大きな投資ができることを指します。
ただ、頭金を出す余裕がない人がフルローンで不動産投資をするというのはお勧めできません。
不動産投資では突発的な修繕費等、想定外の支出が多く、
無理なフルローンなどは赤字や破産の原因になります。
自分の身の丈に合った投資を心がけましょう。
注意すべき不動産業者の特徴3つ
詐欺かどうか怪しい不動産業者にはいくつかの共通した特徴がみられます。
ここからは怪しい不動産業者に当てはまりがちな特徴を3つほど紹介します！
注意すべき不動産業者の特徴①不利な情報を伝えない
物件の瑕疵やリスクをきちんと伝えてこない人には注意しましょう。
不動産投資では以下のように多くの費用がかかります。
- 管理費
- 修繕費
- 火災保険料
- 税金 など
また、築年数が増すごとに築年数が増加していき、空室リスクも高まります。
これらの要素を説明しない不動産会社や、
リスクを考慮しないシミュレーションを提示してくる不動産会社には注意しましょう。
また告知義務のある以下の瑕疵について、意図的に説明しない業者や気づかずに説明しない業者もあります。
説明されない恐れのある瑕疵としては、以下のようなものが考えられますので、
自分でもチェックすることをおすすめします。
- 物理的瑕疵
→雨漏り、ひび割れ、シロアリ被害など - 心理的瑕疵
→自殺、事件、事故、周囲に嫌悪施設があるなど - 環境的瑕疵
→騒音、振動など - 法律的瑕疵
→再建築不可、建ぺい率や容積率違反など
重要事項説明書などに記載されていない可能性もありますので、注意しましょう。
関連コラム
注意すべき不動産業者の特徴②おとり広告を表示する
実際には取り扱いのない物件を広告として表示し、
広告を見て来店した人に全く別の物件を売るというケースを指します。
広告に掲載したのが優良物件で、すぐ売り切れてしまった、という場合は仕方ないのですが、
そもそも取り扱いも実態もない物件を広告に載せる、というのは宅建業法上でも完全アウトです。
注意すべき不動産業者の特徴③事務所がない、事務所が雑居ビルにある
事務所が雑居ビル等にある不動産会社は、以下の点で注意が必要です。
- すぐに姿を消すことができる
- 良い建物に入居できるような実績がない
実績が不透明な不動産会社は信頼性にも欠けますので、あまり取引はお勧めできません。
不動産投資詐欺を回避する4つの方法
不動産の購入には非常に多くのお金がかかります。
不動産投資詐欺に引っ掛かってしまうと、そのお金をドブに捨ててしまうことになりますので、
詐欺にあわないようにできる努力はすべてしておきましょう！
ここからは不動産投資詐欺を回避する方法をお伝えしていきます。
不動産投資を回避する方法①不動産投資の知識をつける
知識がない状態で不動産投資を始めてはいけません。
不動産投資詐欺に巻き込まれても気づくことができませんし、そもそも不動産投資の成功率も下がるためです。
不動産業に従事した経験がなくとも、書籍や無料のセミナーを通して、
不動産投資の知識をつけることは可能です。
少しでも不動産投資に興味があるのであれば、まずは不動産投資を学んでみましょう。
不動産投資を回避する方法②わからないことが1つでもあれば話を進めない
投資する物件についてわからないことがあるのに営業マンの言うとおりに投資した、
という方は不動産投資を失敗する可能性が高いです。
繰り返しにはなりますが、不動産投資の営業マンは「投資物件を売るプロ」であって、「不動産のプロ」ではありません。
営業マンの持つ知識が間違っているということは大いにあります。
わからないことがあれば解決できるまで話を進めない、営業マンのいうことを鵜呑みにしないことが大切です。
不動産投資を回避する方法③信頼できる不動産会社か実績で見極める
話をしている不動産会社が信用できるかどうかを確かめられる1つの指標が実績です。
以下の実績を確認しましょう。
- 業歴（創業から10年以上経っているか？）
- 業績が伸びているか
- 口コミ、お客様の声の掲載があるか
- 良い建物（企業ビルやテナント1階）に事務所を構えているか
不動産投資を回避する方法④不動産投資成功者とのネットワークを築く
勉強会やネット上で大家さんや大家仲間と交流し、ネットワークを築いておくことは非常に重要です。
詐欺や悪質な業者に関する情報や対処方法を聞くことができ、詐欺被害に遭うリスクを減らせます。
ただ、SNSが発達している今、何が本当なのか分からなくりますよね。
「このようなことを教わったが、怪しいかどうか確認してほしい」というセカンドオピニオンも受け付けております。
詐欺被害に遭ってしまった場合に頼るべき5つの相談先
残念ながら詐欺に遭ってしまった方や騙されているかもしれないと感じている方はまず第三者に相談すべきです。
ここでは詐欺の相談先として信頼できる団体を5つ紹介します。
詐欺被害に遭った場合の相談先①免許行政庁
国土交通省では、悪質な勧誘を受けた場合、免許行政庁に連絡するよう通達しています。
しつこい勧誘や詐欺まがいの行為を確認した際には、
不動産会社名、担当者名、やり取りの詳細などを記録して、担当の免許行政庁に連絡しましょう。
詐欺被害に遭った場合の相談先②消費生活センター
都道府県や市区町村には消費生活センターが設置されています。
不動産投資などの投資トラブルに関して、公正な立場から苦情・相談の受けつけ、情報提供を行なっていますので、
気軽に活用してみましょう。
詐欺被害に遭った場合の相談先③宅地建物取引業保証協会
宅地建物取引業保証協会とは、宅建業を営む不動産会社が会員となることのできる団体です。
団体としての業務のひとつに、所属する不動産会社が取り扱った取引に関する苦情や相談に応じる、
というものがあり、更に解決しない場合は取引に応じた債権を一定額弁済してくれます。
現在ほとんどの不動産会社が保証協会に所属していますので、
不動産会社との取引で起きたトラブルは保証協会に連絡してみると良いでしょう。
詐欺被害に遭った場合の相談先④弁護士
法的なトラブルを抱えたら、法律の専門家である弁護士も相談先の1つです。
弁護士に相談するとなると、高い相談料がかかりそうで尻込みする人もいるかもしれませんが、
「法テラス」に相談することで、法的トラブルを無料で相談できる場合もあります。
関連コラム
詐欺被害に遭った場合の相談先⑤東京空き家相談協会
業者からしつこく勧誘を受けている方や、詐欺が心配な方は、弁護士が所属している当協会へご連絡ください。
当協会は業者を無理やり紹介することはありません。
不動産の一括査定時も当協会が窓口となって他の業者に査定依頼をするため、
お客様にしつこい営業電話が行くことはありません。
また、不動産業者様に相談後、セカンドオピニオンとして当協会にお越しいただくことで、納得して進められた！とおっしゃっていただく機会も増えております。
不動産取引で不安がある方はお気軽にお問い合わせください！
