相続した土地売却で税金はいくらかかる？節税対策も解説

日常生活についてまわる税金。
それは、相続した土地を売却する時にもかかるものです。

今回は、どうにか節税したい！とお考えの方にとって有効な「節税対策」や、税金の内訳について解説いたします。

こんなにあるぞ土地絡みの税目

土地を相続すると、まず課されるのが「相続税」。
そして、その土地を売却すると、各種税金の支払いが待っています。

各税目について、次項でご紹介します。

登録免許税

相続による名義変更の登録免許税は、以下の計算式で算出されます。

相続・合併による所有権移転登記の税率は0.4%となります。

• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

印紙税

印紙税の金額は、土地の売却代金によって変わります。
不動産の売買においては、売買代金に応じて課税文書という文書に貼り付けなければいけません。

この印紙を購入することによって、税金を支払うという仕組みです。

譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税

土地を売って利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税と住民税
がかかります。

さらに、2037年12月31日までは復興特別所得税もかかることになっています。

2011年12月2日に公布された「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」に基づき、2013年1月1日より課税されています。

• 国税庁「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」

譲渡所得税

譲渡所得は株式やゴルフの会員権、金地金などの資産譲渡経験者であればおなじみのキーワードでしょう。
譲渡所得＝売却価格と誤認されやすいですが、違うのでご注意ください！

分離課税もお忘れなく

また、不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」として扱われます。

• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

譲渡所得税の内訳は、下記の通りです。

譲渡所得税の内訳

土地売却の算出で必要な数字は「土地の取得費」と「土地の譲渡費用」です。

具体的な取得費と譲渡費用の例を挙げます。

 

1. 取得費
2. 土地の購入費用
3. 購入時の税金（登録免許税、印紙税、不動産取得税など）
4. 建物の解体費用
5. 測量費用
6. 不動産会社に払う仲介手数料など
7. 譲渡費用
8. 印紙税
9. 不動産会社に払う仲介手数料
10. 建物の解体費用、樹木などの撤去費用
11. 測量費用
12. 土壌汚染調査などの調査費用（譲渡の条件になっているもの）

 

 

仲介業者はその名の通り、「仲介」というサービスを提供する対価として手数料を得ており、仲介手数料には消費税が課税されます。

消費税はモノやサービスを買う側が支払うため、仲介手数料にかかる消費税は土地を売った人の負担になるというわけです。

• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

取得費加算の特例

譲渡所得税は、以下のように算出されます。

このときの「取得費」に、相続税の一部を加算すると、収入金額からマイナスする金額が増えるため、所得税の負担が軽減されるというわけです。

こうした効果が得られるのが、取得費加算の特例です。

取得費加算の特例の適用要件

取得費加算の特例には以下の3つの要件を満たしていることが必要です。

 

1. 相続、遺贈（遺言で特定の人に財産を贈ること）によって財産を取得した人であること
2. その財産を取得した人が相続税を納めていること
3. その財産を相続開始日から3年10ヵ月以内に譲渡していること

 

最大のポイントは、「相続税が課税されていること」という点です。
相続税の課税義務がなかった人は使うことができません。

相続税の申告期限 ＝「相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内」であるため、取得費加算の特例の利用期限が「相続開始のあった日の翌日から3年10ヵ月以内」という表現となります。

• 要件の詳細はこちら（国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

取得費の加算の特例と併用できる特例は以下です。

相続空き家の取り壊しでも3,000万円特別控除

相続した空き家を取り壊し、更地にして売る場合、要件を満たすと相続空き家の3,000万円特別控除が使えます。

この特別控除を使った時の譲渡所得は以下の通り算出されます。

売却対象が親の住んでいた家が建っていた不動産であることが必要です。

家屋の要件は以下の通りです。

 

• 相続開始の直前において、被相続人の居住用の家屋であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建築物（マンションなど）以外の家屋であること
• 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時まで事業用、貸付用、または居住用だったことがないこと

 

これらのうち、ポイントは「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」という点です。

この特別控除は、年々増える空き家を防止するために設けられました。

創設当時に財務省の資料では、周辺環境に悪影響を及ぼすとみなされる空き家数は毎年6.4万戸増えており、そのうち昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた建物が4分の3となっており、その半数は耐震性がないと推計されています。

このため、相続により空き家になった家については、取り壊しか、もしくは耐震改修をした上で売った場合は譲渡所得の計算上3,000万円を特別控除しますよ、という制度ができたのです。

家を解体したあとの土地が「事業用や貸付用」ではなかったことが必要であるため、これを駐車場などにしてしまった場合は特例が使えません。

• 国税庁：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

いつでもできる節税対策

先ほど開設した期限付き節税対策のほか、期限に関係なくいつでもできる節税対策としては以下の方法があります。

ひとつずつ詳しく解説します。

平成21年および平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除

案外見落としがちな特例がこちらです。
この特例はリーマンショック後の景気対策として設けられました。

使えるケースは限られますが、特別控除が適用できる物件はお宝ともいえるほど、メリットも多い特例です。

平成21年に取得した土地などは平成27年1月1日以降、平成22年1月1日以降に取得した土地などは平成28年1月1日以降に売ることが前提条件で適用可能です。

居住用や事業用など売却不動産の用途が適用要件になっていることが多い譲渡所得の特例の中、この特別控除の特徴は以下です。

不動産の売却金額は譲渡所得の対象となるため、売却利益に対して譲渡所得税が課せられます。

要件を満たせば譲渡所得の金額から最大1,000万円控除控除ができ、1,000万円に満たない場合は譲渡所得の金額が控除額となります。

1,000万円特別控除を適用する場合、売却利益が生じるかをまず確認の上、利益が出る場合に特例を適用するか判定してください。

低未利用土地の100万円特別控除

空き家などの敷地を売却した場合、要件を満たすと譲渡所得から100万円控除できる特例です。

土地の売却価格が500万円以下の時、低未利用土地の特別控除が使える可能性があります。

ただ対象期間、売却金額、所有期間、売却する相手、対象となる土地など…要件は多く、以下の項目を満たしている必要があります。

 

• 対象期間：令和2年7月1日～令和4年12月31日までの売却
• 所有期間：売った年の1月1日において、所有期間が5年を超えている
• 売却金額：土地と建物の合計売却金額が500万以内であること
• 売却相手：親、子ども、配偶者など特別な関係でないこと
• 対象となる土地：譲渡した物件が都市計画区域内にあり、低未利用土地などであること。および「譲渡後の土地などの利用」について市区町村の許可が下りていること

 

ちなみに、都市計画区域内とは、以下が該当します。

 

市区町村に確認すると、お持ちの家がある場所がどの地域に該当するか分かります。

譲渡後の要件としては、購入者がその土地を使うことです。
低未利用地のまま使う場合は対象外です。

古民家を再生してお店として使う、太陽光発電設備を設置して充電するなどが該当します。

市区町村確認書については税務署ではなく、土地の所在地の市区町村に申請し、低未利用地等の確認書を発行してもらいます。

それを所得税の確定申告書に添付し、納税地の税務署に申告します。

低未利用土地等の100万円特別控除の注意点

相続税の納税義務や相続後の期間などの要件もなく、上記の要件に合ってさえいれば使える特例です。

• 国税庁：低未利用土地等を譲渡した場合の100万円の特別控除の特例適用チェック表

ふるさと納税を使う手も！

このようにお考えの方も少なくありません。
ぜひこの機会に知見を広め、メリットも加味して検討してみてはいかがでしょうか？