マイホームとは違う！税金の違いや別荘を売るためのコツ

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魅力的である一方、いいことばかりではない別荘の所有。利用頻度が低くなったことで、手放すことを考える人も少なくありません。

また、別荘は自宅と違って税金に違いがあるなど注意点もあります。

今回の解説内容

• 自宅と別荘の税金の違い
• 自分に特別控除が適用されるか
• 別荘を売る場合の方法や注意点

同じ家でも扱いの違うマイホームと別荘

別荘を持ってるのはいいものの…

維持管理費が高いので、持ち続けるのはデメリット。
自分も家族も年をとったため、利用頻度が下がったのでもったいないと考えています。
老朽化が進み、売れるのかどうかもわかりません。

上記のようにお考えの方も少なくありません。

生活に必要な居住用物件は売却時に極端な課税が生じないようある程度の優遇措置が設けられている一方、休養目的などで一時的に使う別荘では特別な措置は適用されません。

家を売ると、売ったときに得られた利益に譲渡所得税という税金が発生します。

同じ住宅でも別荘の売却では税制面で優遇措置がなく、売却コストも視野に入れておかないと予定外の出費が生じることも多々あります。 

• 国税庁：マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除

絶えない苦労いろいろ

マイホームと比べ、売れにくい物件多き別荘。
その売れにくさや不経済性をはじめ、別荘特有の苦労も絶えません。

そもそも買い手が少ない

「ここは車がないと厳しいよ」とは別荘地特有の環境事情による声ですが、そもそも一般の居住用住宅と比べて買い手の数が絶対的に少ないのです。

避暑地や観光地などに建てられることが多い別荘は、交通アクセスの利便性が重視されているわけではありません。

電車でそう簡単にホイッと行けるような場所ではなく、都心から行くとなれば行くだけで半日ほどかかってしまうことも珍しくありません。

魅力も高まるが維持管理費も高まる

別荘には維持管理費がかかってしまうのもひとつの宿命です。
通年で使わない場合は第三者に管理を委託しなければならない場合も多く、しかも場所が温泉地のようなところとなると温泉使用料などの経費もかかります。
源泉を引いている設備は物件の魅力を高めますが、同時に管理費も高まります。

別荘も当時建てられた物件はゆうに築40年50年が経っているものが多く、老朽化も進み大規模修繕となると費用もバカになりません。

日々使う自宅ならともかく、年に数回しか使わず修繕費もかかる。
経済的な理由から別荘を損と考える人は多く、近年では人気は下がっている兆候です。

固定資産税が高い

通常の居住用住宅でも固定資産税はかかりますが、別荘は市場で取引される価格の割に固定資産税が高い場合が多いです。
市場価格からいえば、現在の別荘は大きく下落しています。

しかしその分だけ固定資産税も大きく減っているのかというと、一概にそうとはいい切れないのが現状です。

このように市場での取引価格の割に固定資産税が高いのも、人気を失っている理由のひとつです。

加えて、地域によっては別荘税などの税金がかかることもあります。こうした維持コストにより、別荘の売却は通常の住宅よりも厳しいとされているのです。

• 熱海市公式HP：別荘等所得税

住んでいないのに住民税かよ！

トドメの一発は住民税。
 
住んでいないのに抜かりなく住民税がかかります。
住民票を移さず、別荘を持っているだけでその市町村のライフラインを利用するため、住民税が課税されるわけです。
 
支払う住民税額は居住地と非居住地の居住率に応じた均等割相当額になるとはいえ、それでもこの出費は軽視できないでしょう。

さらに、先にも触れた地域特有の別荘税も加わる場合もあります。

もちろん買う側にも同じ出費を強いられるため、買い手が見つかりにくいのです。

買ったはいいものの、苦労も絶えない別荘。
たとえ購入価格を安く設定しても、こうしてついて回るランニングコスト面から敬遠されやすいのです。

それでも売りたいとき

それでもどうにか別荘を売りたい人もいるでしょう。
そんな時は以下の売却対策をお伝えします。

次項から、それぞれの売却対策をご紹介します。

最低価格は妥協できる範囲で

別荘を早く売る場合、必要に応じ価格を下げなければいけない場面も出てきます。
そのため、あらかじめ最低売却価格を妥協できる範囲内で決めておくといいでしょう。
価格交渉が長期化すると買い手を繋ぎ止めておくことが難しくなるため、決断の早さがカギとなります。

管理・メンテはこまめに続ける

買い手の心理を考えると、売却が完了するまでは売り手が別荘の管理・メンテナンスをしっかり続けることが必須です。

諸費用を自分で負担する

物件を売るときには以下税金なども含め、諸々の諸費用がかかります。

たとえ別荘を安く売りに出しても買い手がなかなかつかないわけです。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 固定資産税

そこで、物件を売りに出す際、売買に伴う諸費用を売主が負担する旨を明記するのも一役買います。

買い手側の経済的な負担が減るため、別荘の購入希望者が見つかる確率が上がるからです。

温泉地の別荘などで邸宅に源泉が引かれている場合、温泉を止めて固定費を下げる工夫も同時にすることで維持費がそれほどかからなくなるのであれば、購入者が現れるかもしれません。

リフォームして売りに出す

買ってもすぐに使えないような状態の別荘は、買う側がコストと時間をかけてリフォームをする必要を強いられます。

この負担は買い手には大きいです。
 
そこで、売る側の自分自身がある程度のリフォームを施してから売りに出すことを視野に入れてみましょう。
別荘に興味があって買い手がせっかく内覧に来てくれても中がみすぼらしい状態では、購入意欲も削がれるものです。

リフォームをして目についた劣化箇所を修繕し、一新した状態にしておけばその物件を持つ豊かな暮らしを想像して購入を希望する人は意外と多く現れます。

更地での売却も視野に

建物が老朽化している場合、解体し更地にして売却するのも手です。
別荘の場合は通常の住宅よりもデザインを重視する人が多いため、更地の方が買い手の幅を広げやすくする面もあります。
土地であれば購入を検討したいという人が出てくるかもしれません。

確実に売るための不動産屋選び

効率よく売却するために重要な不動産選びのポイントは以下です。

所在地エリアの地元不動産屋

地域ごとの特徴が色濃く表れる別荘。
別荘の所在地エリアで営業している地元不動産に依頼するのも手です。
現地のリアル情報をはじめ、そのエリアに詳しい不動産屋の方が売り出し方にアプローチしやすくなるからです。

別荘が得意な不動産屋

不動産屋にはそれぞれ得意分野があります。

まずは別荘の取扱い分野やノウハウが多く、別荘物件が得意な会社を探しましょう。
別荘を求める購入希望者へのピンポイントな物件紹介や別荘特有の税金などのしくみにも詳しいため、売却時のメリットが大きいといえるでしょう。

買取依頼もひとつの手

資産どころか扱いに困ることも多い別荘。

どうしても売れる見込みがない、もしくは早く現金化したい場合、維持費や税金と比較の上で買い取りを依頼するのもひとつの手です。

取引価格は通常より2～3割ほど安くはなることが多い反面、以下のメリットがあります。

 
別荘を早く売りたい方や、空き家になっているなどでなかなか埒が明かずお困りの場合、東京空き家相談会へお気軽にご相談ください。
静岡県の別荘地などでご相談をいただき、解決に導いた実績も多数ございます。