住宅ローンが残っている家を手放す方法

「新しい家を買いたいけど今の家のローンどうしよう・・・」

住宅ローンをすでに完済していればいいものの、未だローンが残っている状態で新居に住み替えたい場合どうしたものかと、分からない方が多いと思います。

当記事で解説する選択肢や注意点などをご参考ください。

住み替え時のローンの組み方

住み替えるときのローンの組み方は、この3点により変わってきます。

• 今の持ち家の住宅ローンの状況が残っているのかいないのか
• 完済ができる見通しの有無
• 経済状況

条件別のローンの組み方について、説明していきます。

今の持ち家を売らずに住宅ローンを完済できる場合

この2点の場合、通常の住宅ローンで新居の購入が可能です。

• 今の持ち家のローンを完済し、完済証明書の取得が済んでいる場合
• 持ち家の残っているローンを預貯金などで完済できる場合

新居を買う場合、持ち家のローンが完済していれば、売る売らないに関係なく希望の物件があればどのタイミングでも大丈夫です。

新居購入前に今の持ち家を売り、売却益で持ち家のローンを完済する場合

まず持ち家を売り、売却によって得たお金プラス手持ち資金で持ち家のローンを完済後、新居のローンを組みます。

売却益でローンを完済し、持ち家売却・新居購入を同時にする場合

持ち家のローンを完済することが前提のため、新居の住宅ローン審査には持ち家の分のローンは含まれません。

新居のローン審査を申し込む時点で、まだ持ち家の売却金額が確定していないことが多いため、不動産屋の買い取り金額を売却金額として想定します。

この買い取り金額でローンが完済できる試算になれば、このやり方で進めることができます。

売却益でローン完済可、のちに持ち家売却を前提で新居を購入する場合

新居購入後の猶予期間にもとの持ち家を売ることを前提に、新居のローン審査をする「売却猶予付き住み替え住宅ローン」となります。

住宅ローン審査との違い

今の持ち家のローン＋新居のローンとなると、この基準をクリアできなくなり、ローンを組めない場合があります。

そこで、売却猶予付き住み替え住宅ローンでは、今の持ち家のローンは完済する前提のため、元の持ち家のローンは審査から外されます。

売却猶予付き住み替え住宅ローンの審査

ただし、持ち家の担保評価（資産価値）も審査に影響します。

新居のローン審査を申し込む時点で、まだ持ち家の売却が未定であることが多いため、
売却金額を不動産屋に直接買い取ってらう場合の金額と同額として仮に試算し、審査を申し込むのが一般的です。

売却益でローン完済可だが、持ち家をいつ売るか分からず新居購入する場合

もとの持ち家のローンと新居のローン両方を払い、Wローンを組むことになります。

この場合、審査は持ち家のローン残高と新居のローンを合わせた金額で行われます。

売却益でローン完済不可能かつ持ち家売却と新居購入を同時にする場合

持ち家の売却と新居の購入を同日にし、持ち家を売っても返済し切れなかったローン残債を込みで新居ローンを組む、売却損乗せ住み替え住宅ローンとなります。

新居のローン審査を申し込む時点で持ち家の売却が未定であることが多く、以下2点は、前述の売却益でローンが完済できるパターンと共通です。

• 売却金額を買い取り金額と同額として算出し、審査を申し込むこと
• お金が動くタイミングが同時であること（お金の流れに問題がないか確認の必要があること）

注意点

注意点として、細かい費用がかかることや審査が厳しい点などがあるため後悔しない住み替えにするためにも押さえておきましょう。

費用がかかる

まずひとつ目の注意点ですが、家を売るも買うも当然それぞれに費用がかかるということです。

とくに今住んでいる家を売る際には、売却のサポートをしてもらった不動産屋に支払う仲介手数料や印紙税などの税金、そのほかにも抵当権抹消費用などがかかります（抹消するにもお金が要る）。

新居を買うときの細かい費用

さらに新居を買うときも、何やかんや費用がかかり、こちら以下のように多岐に渡ります。

• 新居探しを手伝ってもらった不動産屋に支払う仲介手数料・手付金
• 固定資産税
• 都市計画税
• 登記費用
• 印紙税　など

住宅ローン残高の支払いや新居の購入ばかりに目が行ってしまいがちなのは分かります。

費用を正しく把握するために

そうした事態を招かないためにも、今住んでいる家の売却をサポートしてもらう不動産屋にかかる費用について細かく尋ねたり（実際、上記のような細かい費用がかかります）、事前に自分で調べて概算を計上しておく必要があります。

生活費が圧迫されないよう、概算を出す際は多めに見積もっておきましょう。

住み替えローン借りすぎに注意！

住み替えローンは自己資金が用意できない場合でも、
新居を買って新生活を始められる方法として魅力的なしくみですが、のちの返済に苦しみ、後悔してしまっては本末転倒です。

資金計画は綿密に、借り入れは返済できる範囲内に留めておくことが現実的でしょう。

厳しい住み替えローン審査基準

住み替えローンの審査基準は厳しいことにもご注意ください。

今住んでいる家を買うために、住宅ローンを借り入れたときも審査がされたかと思いますが、その際には抵当権により家が担保に設定されています。

審査基準の厳しさの理由

つまり、金融機関が設定する担保の価値よりも大きな金額を融資してもらうことになります。

このため、万一住み替えローンを借り入れた人が返済不能状態になると、金融機関は貸したお金を満額回収することができません。

こうした理由から、金融機関はこれから住み替えローンを借りようとしている人の返済能力はどうかなどを厳しく見るのです。

住み替えローンの審査

住み替えローンの審査は、これまでの借り入れ状況や返済状況が詳細にチェックされます。

住宅ローンはもとより、カードローンや車のローン、奨学金などの返済履歴もチェックの対象になります。

個人信用情報について

もし個人信用情報に未払いや滞納履歴がある場合は、いわゆるブラックリストに載ってしまい、住み替えローン審査に通らなくなることもあります。

虚偽申告の危険性

虚偽の情報を記載すると信用に値しないと見なされ、審査に通らなくなる可能性が高まるだけです。

勤務先や年収、勤続年数などを偽って書いたとしても、信用情報の照会で虚偽申告は簡単に発覚します。

したがって、たとえ審査に自信がなくても虚偽申告は絶対にしてはいけません。

うっかり間違えて記載した場合も

もしうっかり間違えて誤った情報を書いてしまった場合も、虚偽申告を疑われる可能性があるため、いずれにしても申請書は丁寧に、慎重に記入しましょう。

勤続年数の目安

また、勤続年数の目安は3年以上が望ましいとされています。

ですが、長すぎると必然的に完済時の年齢が高くなるため、かえって審査に通りづらくなることもあります。

まとめ

大きな買い物であり、一生のうちにそう何度もすることではない家の購入ですから、情報収集だけでも難航するかと思います。

ご自身のライフスタイルやご家庭の事情に沿った暮らしを実現するため、今回の解説も考慮し、必要な知識を理解した上であとあと後悔しない選択に役立ててください。