年々増加している空き家。
現在は「空き家差し上げます」という言葉も目にするほど、
格安物件として空き家を再活用するケースも増えてきました。
今回は私たちの活動拠点である東京都の空き家問題の拝啓や、無料空き家について解説していきます！
東京都の空き家問題とその対策
「平成30年 住宅・土地統計調査」では、東京都内の空き家戸数は約81万戸、空き家率は10.6%と発表されました。
世帯数が250万世帯増える一方で、住宅ストックの増加数は280万戸を超えていて、空き家の絶対数は増加しています。
現状、およそ10戸に１戸が空き家となっている現状です。
以前更新した空き家ジャーナルでも、東京の空き家問題についてご紹介しているのでぜひご一読ください。
空き家は10万戸増加すると1.5兆円の損失が生まれるといわれております。詳細はこちら。
東京にも無料空き家が存在する！
無料の空き家はどのような地域にあるイメージでしょうか？
地方をイメージしやすいですが、実際は東京にもあります。
地方では無料空き家が流通しやすい。その理由は？
地方の空き家流通は、人と人のつながりに大きく依存しています。
所有者とつながりのある若者や事業者によって、空き家は貸し出されたり、譲渡されたりすることがあります。
こうしたつながりが生み出す無料空き家は、ゲストハウスや店舗として再活用され、地域の活性化に寄与しています。
地方では、収入よりも地域への支援をする望む人々も増えており、この動向も重要な要因の一つと言えるでしょう。
いくつか地域をピックアップして、自治体による支援例をご紹介します。
地方の空き家対策に関する支援①栃木県宇都宮市
宇都宮市では「空き家再生支援事業補助金」を行なっています。
空き家を地域の活性化に資する用途のための改修工事などに要する費用の一部を補助する制度です。
【補助率・補助上限】
- 改修工事に要した額の2/3で補助上限額は300万円
- 耐震補強工事に要した額の10/10で補助上限額は140万円
地方の空き家対策に関する支援②静岡県伊豆市
「伊豆市空き家リフォーム補助金」といい、伊豆市内の空き家バンクに登録されている物件に入居した方が行なうリフォーム費用に対して補助する制度です。
【補助率・補助上限】
- 補助率1/2
- 補助限度額50万円
地方の空き家対策に関する支援③鳥取県倉吉市
「空き家取得事業支援助成金」といい、35歳以下の市民又は市外からの転入者が、空き家バンクに登録されている売買物件を購入した際に助成する制度です。
【補助率・補助上限】
１件につき15万円
東京にも無料空き家が存在している
空き家問題は地方にとどまらず、東京都内では世田谷区、大田区、足立区など、都内でも多くの空き家があり、全国の市区町村別空き家数ランキングで10位以内にランクインしています。
その中でも世田谷区は最も人口が多いうえに高齢化率も高いことから、空き家数は都内最多の５万戸！
東京においても、地方同様、空き家の問題が顕在化していることが明らかです。
東京で無料貸し出し空き家が存在する理由とは
日本の首都でもあり都市部のイメージが強い東京都。
しかし、先述したように空き家数は年々増加しており、無料で貸し出しされている空き家も存在しています。
東京で無料貸し出し空き家が存在する理由①アクセスが悪い
都心から離れたり、交通の便が悪い立地だと、空き家の値段も安くなります。
無料もしくは格安で取引される空き家には共通点があり、公共交通機関が近くになかったり、
幹線道路から離れていたりすることも多く、都心までに2時間近くかかるケースが多いです。
また、商業施設が周辺にないなど、生活環境において不便を感じやすい場所にあるのも特徴です。
もし自家用車で出かけられることが多い方や、ネットショッピングを利用したり、リモートワークなど家から出る機会が少なくてもよい方は良いかもしれません。
東京で無料貸し出し空き家が存在する理由②修繕が必要
２つ目は、修繕が必要となる点です。
老朽化が進んでおり、例えば屋根や配管など修繕をしなければ生活が不便になるレベルの修繕が必要な空き家が格安～無料貸し出しされるケースも多々あります。
そうなると、気になるのがリフォーム費用…。
全面的にリフォームをする場合は200万～300万円程度が相場となっております。
例えば東京都内で空き家となっている実家を相続したものの、相続人は遠方に住んでおり空き家の定期的な管理が難しく、放置される空き家も多いのです。
しかし、支柱が腐敗していたり、家の傾きがある場合は、解体して新しく立て直さなければなりません。
その場合、数千万円の費用がかかることもあるでしょう。
空き家の条件によっては、無料で手に入れたとしても入手後に多額の費用がかかるため「古家付き土地」など、中古の一戸建てを購入するほうが安く済む可能性もあります。
このような条件から、古い家に抵抗があったりリフォーム費用が捻出できなかったりする場合はオススメできません。
東京で無料貸し出し空き家が存在する理由③事故物件の可能性
３つ目は、事故物件の可能性がある点です。
事故物件とは、物件内で人の死に関する事件が発生した物件のことです。これを「心理的瑕疵物件」とも言い、心理的な嫌悪感や抵抗感を抱かせる物件のことをいいます。
立地や家の条件がいいに関わらず、格安で売り出されている場合は事故物件の可能性もあるでしょう。
それまでは告知に関わる明確な基準がなかったものの、2021年10月には「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定され、
「人の死」が生じた不動産の取引に際して、宅建業者による調査と告知のために、その判断基準となるガイドラインが作られたのです。
売買の場合、売買取引の対象となる不動産物件の場合は、凡例や取引実務などが充分に蓄積されていないことから、事案発覚からの経過期間の目安はなく告知する必要があります。
取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告知することが原則です。
具体的に告知義務があるのは以下となります。ただし賃貸取引の場合、事案発生から3年間が経過すると告知の必要はありません。
その場合、「なぜこんなに安いのだろう…？」というギモンも、なるほどと納得してしまう気持ちもありますよね…。
- 他殺
- 自殺
- 事故死（日常生活における不慮の事故といえないもの）
- その他原因が不明な死
- 自然死、不慮の事故でも特殊清掃が行われた場合
事故物件に気が引ける場合、気になる物件を見つけたら、過去に事件や事故がなかったか事前に調べたうえで購入の検討をしましょう。
東京の無料空き家を探す方法
以上のリスクをふまえ、東京都内の空き家を無料または格安で探す場合の方法をご紹介します。
東京の無料空き家を探す方法①自治体運営の空き家バンクを活用
現在、空き家の流通促進を図るために各自治体に「空き家バンク」が設置されています。
空き家バンクは無料ではありませんが、格安で空き家を手に入れることができます。
東京の無料空き家を探す方法②農業委員会と連動している空き家を探す
現在、都市部の住民には農山漁村への潜在的ニーズが高いとされ、農業への関心も高まっています。
移住にあたり、農地付き空き家を希望されるケースが増えたため、国土交通省から平成30年3月「農地付き空き家」の手引きの作成・公表がされました。
先述した空き家バンクと農林水産省の「農業委員会」が連携し、農地付き空き家の流通が進みました。特に近畿地方の兵庫県では成約実績が多く、先進自治体として以下の国土交通省の資料でも共有されています。
農地付き空き家についての資料はこちら（クリックで国土交通省HPへ移動）
東京の無料空き家を探す方法③法人運営の空き家バンクを活用
各自治体で空き家バンクを運営しているとご紹介しましたが、アットホーム株式会社と株式会社LIFULLの２業者では全国の空き家バンクに登録されている空き家を検索することができるポータルサイトが作られ、運営されています。
令和5年3月時点で参画自治体は949自治体（参画率53%）と増えており、東京都内含め一都三県の格安空き家を手軽に探すことができるようになっています。
東京の無料空き家を探す方法④みんなの0円物件
「オンラインによる不動産の無償譲渡」という手段で空き家問題の解決に取り組んでいます。
東京都でもいくつか取引されており、出品中の空き家・取引が完了した空き家どちらも見ることができます。
東京の無料空き家を探す方法⑤所有者との直接交渉
例えば親類や近隣住人、友人などの家が空き家になる際に、直接、無償譲渡の交渉をするのもよいでしょう。
不動産の仲介手数料がかからないのはいいことですが、その代わり物件の状態を自分たちで判断しきれず、接道義務を果たしていなかったり、告知していない訳アリがあったりとトラブルが起こるケースも多くあります。
しかし、所有者との直接交渉による無償譲渡でも手続きに費用が発生します。
空き家の無償譲渡でも手続きで費用は発生する！
所有者との直接交渉によって無償譲渡ができたとしても、費用は発生するのです。
具体的には、以下の税金がかかります。
①不動産所得税
不動産の価値額に応じて支払う税
②贈与税
資産の贈与を受けた時に控除額以上の部分にかかる税
③固定資産税
資産の評価額に応じて毎年支払うべき税
④登録免許税
不動産の名義変更手続きなどの際に支払う税
空き家の無償譲渡でも手続きで費用は発生する！①不動産所得税
有償、無償どちらで手に入れたかに関わりなく支払い業務が発生する税金です。
支払う税金の算出は固定資産課税台帳に記載されている固定資産評価額に応じて決まります。
しかし、土地の評価額が10万円未満、家屋の評価額が12万円未満のばあいは課税対象ではありません。
不動産を取得してから60日以内に各都道府県の管轄する税事務所へ申請を行なう必要があります。
空き家の無償譲渡でも手続きで費用は発生する！②贈与税
贈与税とは家族、他人関係なく個人から無償で資産の贈与があった場合に支払うべき税金です。毎年1月1日～12月31日までの一年間単位で贈与を受けた資産があれば、先の表で解説があったように評価額から110万円の基礎控除を行った後、残った額に課税されます。
資産贈与の翌年2月1日～3月15日までの間に申告を済ませる必要があります。
空き家の無償譲渡でも手続きで費用は発生する！③固定資産税
固定資産税は毎年1月1日に所有している資産の評価額を算出し、その資産額に応じて課せられる市県民税です。
また、当該不動産がある区域が市街地としての活性化を進めている市街化区域に指定されている場合には、都市計画税も同時に課税されます。
無償譲渡を受けた場合、これらの税金を支払う義務は、譲渡を受けた翌年から始まります。
空き家の無償譲渡でも手続きで費用は発生する！④登録免許税
不動産を取得したときには所有権や所有者名を変更する必要があります。
そのような手続きのことをまとめて転移登記といい、登記の際にかかってくるのが登録免許税です。
固定資産の評価額に税率をかけて求められます。
登録自体は個人で手続きすることもできますが、専門知識が必要だったり、集める資料が多いことから、司法書士に依頼するのが一般的です。その場合、司法書士へ支払う報酬も必要になります。
リスクを把握して無料空き家を手に入れましょう
今回ご紹介したように、無料または格安で売り出している空き家には相応のリスクがあります。
しかし、それらを把握して探してみると、
- 車をよく使う方
- 都会の喧騒から離れた場所に住みたい方
- 週末に農業を始めてみたい方
- DIYをして古家を自分好みにしたい方
- お子さんを広い庭で自由に遊ばせてあげたい方
などなど、さまざまな希望に沿った空き家が存在していることも事実です。
新築が増え続けるいま、古家の魅力を見出して本コラムをお読みいただき、ありがとうございます。
東京空き家相談協会では空き家に関する総合的な相談を承っておりますので、ぜひお気軽にお問合せください。
