早速ですが、こちらは、国土交通省が提供しているデータをもとに作成した、神奈川県川崎市の2024年の平均公示地価です。
| 平均公示地価 | 坪単価 | 変動率 |
| 43万2330円／㎡ |
142万9192円／坪 |
+4.18% |
神奈川県川崎市の不動産は資産価値が高く、活用した際のポテンシャルも非常に高いことが魅力です。
利活用していない空き家をお持ちならすぐに売却を検討しても良いでしょう。
しかし川崎市まちづくり局が行なった空き家所有者アンケートを確認すると、
市内にある空き家について「どんな用途にも利用していない」と答えた方が最も多く、空き家の売却・活用が進んでいないことがわかります。
今回は以下をご紹介しますので、川崎市で空き家をお持ちの方はぜひ売却を検討してみてください！
- 川崎市の空き家を売却する際の譲渡所得税
- 節税方法
本コラム下部では川崎市内のどの地域が一番土地代が上がっているかもご紹介していますので、ぜひ最後までお読みいただければ嬉しいです！
不動産売却で発生する譲渡所得税
空き家を含め、不動産を売却する際には、譲渡所得税という税金が発生します。
譲渡所得税は譲渡所得 ×（所得税＋住民税＋復興特別所得税）で算出します。
譲渡所得とは不動産の売却額から不動産を取得した際の費用と売却する過程でかかった費用のことで、
一言でいうと不動産を売却した際の利益です。
不動産を取得した際の費用と売却する過程でかかった費用には、
不動産の購入費はもちろん、売却時にかかった仲介手数料や契約書の印紙代など、さまざまなものが含まれます。
また、税率に関しては売却したい不動産の所有期間が不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えない場合、
所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％
逆に５年を超える場合は、
所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％
という形で計算します。
譲渡所得税を節税するなら空き家特例を使おう
空き家特例とは譲渡所得税の特例の1つで、
正式名称を被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（クリックで国税庁サイトへ移動）といいます。
空き家特例では空き家を売った際の譲渡所得を3,000万円※控除できます。
※令和６年１月１日以後に行なう譲渡で空き家を相続した人数が３人以上である場合は2,000万円まで
特例を利用するには相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに空き家を譲渡しなければなりません。
空き家を放置していた方は特に、特例を使うまでの時間が残されていないと思いますので、
特例を使いたい場合はすぐに売却活動を開始することをおすすめします。
空き家特例の条件とは
空き家特例を使うには、次の条件を満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建設されている
- 区分所有建物登記（マンションの一室毎にされる登記）がされている建物でない
- 相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいない
- 一定の耐震基準を満たしている
- 建物が事業用に使われていない
という条件を満たした際に譲渡所得を最大3000万円控除できるという制度です。
この特例は一定の基準を満たせば更地（土地上に建物がない状態）での売却を行った場合でも適用できます。
文章だけで見ると非常に複雑でわかりにくいですが、
国税庁では空き家特例用のチェックシートが用意されており、チェックシートの質問事項に「はい」か「いいえ」で答えるだけで、空き家特例を受けられるかがわかります！
必要書類のチェックもできるので、ぜひ活用してみてください！
最新の国税庁の空き家特例チェックシートはこちら！（クリックで国税庁のチェックシートに移動）
空き家特例適用に必要な書類
空き家特例適用のために必要な書類は、以下のパターンで異なります。
- 空き家をそのまま売却した場合
- 空き家を解体後に土地売却
それぞれどのような書類が必要なのかご紹介します。
空き家特例の必要書類①空き家をそのまま売却
空き家をそのまま売却する場合、次の書類が必要になります。
・売買契約書の写し
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
・相続又は贈与によって取得したことがわかる書類
・昭和56年5月31日以前の建築であることがわかる書類
・区分所有建物でないことがわかる書類
・被相続人居住用家屋等確認書
・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
空き家特例の必要書類②空き家解体後に売却
空き家を解体し、敷地のみを売却する場合は次の書類が必要です。
- 売買契約書の写し
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 相続又は贈与によって取得したことがわかる書類
- 昭和56年5月31日以前の建築であることがわかる書類
- 区分所有建物でないことがわかる書類
- 被相続人居住用家屋等確認書
空き家特例と併用できるその他の特例
空き家特例は次に紹介する特例と併用が可能です。
特例を併用することで節税効果が大幅に上がりますので、併用できる場合は積極的に併用していきましょう。
空き家特例と併用できるその他の特例①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
この特例は原則居住用財産（マイホーム）が対象となる特例です。
しかし以前に住んでいた家屋であっても、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却している場合には適用を受けることが出来ます。
しかし空き家特例とこの特例を併用しても、控除できる譲渡所得額の限度は3000万円までです！
また、なかには空き家特例と併用できる制度もあります！
空き家特例と併用できるその他の特例②マイホーム等の買い換えに関する特例
- 特定のマイホームを買い換えた時の特例
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」解説はこちら
神奈川県川崎市の不動産流通をあきらめる前に。
神奈川県川崎市の不動産は空き家であっても高く流通できる可能性があります。
譲渡所得税を節税し、なるべく多くのお金を手元に残すためにも空き家特例の活用を検討してみてください。
譲渡所得税の特例について疑問がある方は東京空き家相談協会にご連絡ください！
当協会には税理士の先生が在籍しており、税金関係のご相談に自信をもってお答えできます。
また当協会は空き家の売却・管理・解体・活用といった幅広いご相談を受けており、相談者様のご状況に合わせた解決策とともに、当協会の広いネットワーク連携し、優良業者を無料でご案内しております。
問合せ先を増やすことによって、複数の業者から電話や資料が届いてしまうような負担もございません！
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神奈川県川崎市の土地はいくらで売れる？土地代をご紹介
本コラム冒頭でご紹介した神奈川県川崎市の2024年の平均公示地価。
そのなかでも、幸区、中原区、川崎区が上位を占めました。
| 順位 | 行政区 | 公示地価平均 | 坪単価平均 | 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 川崎市幸区 | 69万2000円/m2 | 228万7603円/坪 | +4.70％ |
| 2位 | 川崎市中原区 | 63万8647円/m2 | 211万1229円/坪 | +5.21％ |
| 3位 | 川崎市川崎区 | 61万2166円/m2 | 202万3691円/坪 | +6.24％ |
そして、川崎市全体の平均公示地価はこちら。
| 平均公示地価 | 坪単価 | 変動率 |
| 43万2330円／㎡ |
142万9192円／坪 |
+4.18% |
上昇はしていますが、これがいつ落ち込むか、ある程度の予想はできても実際どうなるか分かりません。
せっかく思い出があった住宅
せっかく価値があった住宅
なのに「負動産」として厄介なものとして放置されたり、価値がないと判断され、流通や活用をあきらめられることは
私自身、とても悲しく、その気持ちが協会として活動する原動力のひとつでもあります。
空き家、空き家になる可能性のある不動産活用や流通について気になった方は、ぜひ以下からご連絡お待ちしております！
ここまでお読みいただきありがとうございました。
以下のコラムでは、相続した不動産を売却するまでの流れを解説しています。
これから不動産を相続する予定の方はもちろん、少しでも気になる方はご一読ください！
