空き家を解体する際に立ちはだかる解体費用問題。
肝心の費用がなく頭を痛めている方も多いかと思います。
本コラムでは以下を解説しますので、ご参考になれば幸いです。
- 家の解体に伴う費用
- 解体費用がなく空き家を解体できない場合の対処法
- 空き家の放置リスク
家の解体費用はこれで決まる！
実際には坪数などにより変わってきますが、一軒家などの家屋の解体費用の相場は約100～300万円ほどかかります。
これに諸費用を加味し、解体費用は以下がおおよその費用になります。
- 木造：約4～5万円/坪
- 鉄骨造：約6～7万円/坪
- 鉄筋コンクリート造：約6～8万円/坪
しかしながら家の解体費用が決まる要因には、上記の坪数プラス次の4つが主に影響します！
このため、必ずしも相場通りにはならない場合も多くあります。
増えるも減るも解体費用に影響する次の4つの要因について、それぞれ確認しておきましょう。
①構造
これは解体費用への影響が大きいです。
木造、鉄骨、鉄筋コンクリートといった基本の建物構造に加え、平屋（1階建て）、2階建てというように、
住宅の階数の違いによっても解体費用に大きく違いが出てきます。
一見、平屋より2階建て住宅の方が費用がかかるのではと思うかもしれません。
間違えやすいところですが、坪数が同じであれば1階建てより2階建ての方が解体費用は安い傾向があります！
理由としては屋根や住宅の基礎部分の解体に費用がかかるためです。30坪の住宅の場合、2階建てであれば単純に屋根や基礎部分が15坪になるため、その分解体にかかる手間が少なくなるということです。
これにプラスアルファで地下室がある場合には特殊な重機や埋め立て作業などが必要になるため、解体費用は大幅に増えることを頭に入れておきましょう。
②立地
次に立地です。家がどんな場所に建っているかというのも、解体費用に大きく影響します。次のような条件の土地に家が建っている場合、費用が増える傾向にあります。
- 住宅が隣地と近接している
- 重機が入れないほど土地が狭い
- 接している道路が狭い
こうした条件のもとに費用が増えるのは、主に人件費によります。
土地が狭いことにより敷地内に重機が入る余地がない、作業スペースに足場が設置できないといった場合手作業が増え、
道幅が狭い場合は交通整備のための人員が必要になってくるためです。
③不随する工事費用
次に、付随する工事費用が上げられます。
古い家屋には有害物質であるアスベスト（石綿）が使われていることがあります。
人体有害物質として指定されているアスベストは解体時に特殊な処理が必要であるため、これも解体費用が増える要因になります。
加えて玄関周りの樹木やブロック塀などの外構撤去、浄化槽がある場合その撤去費用も別途かかります。
厚生労働省「石綿総合情報ポータルサイト」では、アスベスト調査や除去工事に補助金制度があることが紹介されています。
自治体によっても要件が変わるので、ぜひチェックしましょう！
④解体業者
どの業者を選ぶか。
解体を依頼する業者によっても費用は変わります。また時期によっても解体費用が左右されます。
以下が解体業者を探すコツとなります。
- 安く抑えるには繁忙期である12月や3月を避ける
- 手間がかかっても複数の解体業者を比較し、安く請け負ってくれる業者を探す
とはいっても数ある解体業者の中、一体どの業者がベストか、家庭や自分だけではなかなか判断がむずかしいこともあるかと思います。
そんな折、当協会へのご相談もぜひご検討ください。
当協会は主に空き家の売却・管理・解体・活用のご相談をお受けし、解決策のご提案だけでなく、提携業者を無料でご案内しています。
30坪の家の解体費用相場は？
30坪の家の解体費用相場は、木造住宅で約100～150万が相場になります。
30坪というとだいたい100㎡くらいの面積があり、一般的なファミリータイプの戸建てとしてのスペースがある住宅です。
まず解体費用は坪単価がベースになっており、一般的な解体費用は「物件の坪数×解体費用の坪単価」で求めることができます。（ここでいう坪数とは敷地面積ではなく、建物の延べ床面積です）。
また建物の構造により、解体費用の坪単価が変わってきます。構造ごとのおおよその目安となる坪単価は次のようになっています。
- 木造：約4～5万円/坪
- 鉄骨造：約6～7万円/坪
- 鉄筋コンクリート造：約7～8万円/坪
ただしこれはあくまでも相場で、実際の費用は立地や家の老朽具合、残置物の量などによって変わるため注意しましょう。
加えて地域ごとの違いも意識しておく必要があります。
解体業者によっても費用に違いが出てきますが、地域によって坪単価が違ってくることがあるためです。
建物の付帯工事費用の目安として、次の金額になっています。
- アスベスト撤去費用：2万円/㎡～8.5万円/㎡（処分面積300㎡以下）
- 作業人件費：1万円～2万円/日
- 外構撤去費用：樹木：1万円～5万円/本
- ブロック塀：2千円～3千円/㎡
- 浄化槽撤去費用：5万円～10万円
上記の費用の目安はあくまで概算です。
業者に解体を依頼する際は必ず見積もりを取るようにしましょう。
「一括見積をしたい」「業者にお断りの連絡をするのが億劫」という方はご連絡ください！
解体費用がない！補助金やローンも検討してみましょう
肝心の解体費用がない・家が解体できなくてにっちもさっちもいかない場合、
あきらめずに検討できる現実対策として自治体の補助金や金融機関での解体専用ローンがあります。
家の解体費用は基本として現金一括で支払う必要があります。クレジットカードや分割払いに対応している業者は少なく、使えたとしても現金一括とは違い、金利を負担しなくてはいけなくなります。
いずれにしても解体費用は高額だからこそ、補助金やローンが利用できれば負担を軽減できます。
家の解体費用に補助金は出るか検討
まずは自治体による補助金の利用を検討しましょう。自治体によっては、空き家の解体費用を受給できる場合があります。
居住環境の整備改善や地域活性化を図るため、国土交通省が「空き家再生等推進事業」を施行しており、国から各自治体へ費用を一部支給しています。
とはいえ補助金が支給される制度自体はあったとしても、各自治体が自動的に助成してくれるわけではありません。
事前申請が必要な場合もあるため、解体前に必ずお住まいの自治体の補助金や助成制度を確認し、必要な時期に申請手続きをしましょう。
このときに余裕をもったスケジュールを組むことをおすすめします。
補助金を利用できる自治体の数はまだまだ少ないですが、自治体による審査に通過すると受け取れます。
審査内容は、空き家がどのくらい老朽化しているか、周辺への危険度などです。
現地に赴いての調査になるため、結果が出るまでに1か月ほどかかる場合もあります。混み合っている場合はさらに日数を要することも加味しつつ、余裕をもって予定を組みましょう。
金額は自治体によってバラつきがあり、補助金の上限は100万円が目安ですが、
いくら利用できるかは自治体の公式ホームページから確認してみましょう！
解体費用ローンを組めることも！
解体後に新築工事をする場合、解体費用を新居の住宅ローンに組み込むことができます。
一方で売却を前提に取り壊す場合、フリーローンや空き家の解体ローンが利用できます。
フリーローンとは、利用目的が定められていないローンのことをいいます。銀行でも取り扱っているケースが多いですが、
低金利であっても審査が厳しい点にはご留意ください。
これに対し、空き家解体ローンとは解体費用に利用できるローンのことです。
地域の銀行が空き家の除去による地域活性化をねらいに取り扱っていることが多く、
担保や保証人が不要、低金利、審査が通りやすいことが特徴です。
申請方法は住宅ローン同様、融資を申し込み、審査を受けて通ったのちに融資を受ける流れになります。
空き家解体ローンを検討する場合、以下の点にご注意ください。
- 地域の金融機関によって何をもって「空き家」と見なすか空き家の定義が異なる
- 売却前の解体は適用外となっている
空き家の放置によるリスク
最後に、空き家を所有していることによるリスクを解説します。
リスク①近隣住民に迷惑がかかる
長年放置した空き家には木や雑草が生い茂り、建物自体も劣化していきます。
こうなると地域の景観が損なわれるばかりか、虫や動物が住み着いたりすることもあります。
人が建物に常時いないことにより空き巣にも狙われやすくなり、廃棄物やゴミなどを不法に投棄されたり、
さらには「知らぬ間に空き家に他人が住み着いていた！」「ホームレスが住み着いて変死していたため事故物件になった」というショッキングな事態すらあるのです。
（このショックはかなりのものですね・・・）
こうしたトラブルリスクが高まった結果、近隣住民に迷惑をかけることになります。万一劣化した建物が倒壊し人的被害が起きてしまった場合はその損害賠償責任を問われる事態にもなりかねません。
リスク②管理にもかかる手間とコスト
近隣住民に迷惑をかけないためには空き家を定期的に訪問し、適切に管理する必要があります。
ただ、相続では遠方の空き家を受け継ぐ場合があります。
遠方となると現地に行くだけでもそのたびに交通費をはじめ、足労と時間を費やすことになってしまいます。
当協会は管理代行サービスふくめ、遠方の空き家のあらゆるご相談も受け付けております。
まずは以下のフォームにて、お気軽にお話しください。
リスク③土地の固定資産税が上がる可能性も
空き家を所有していると、土地の固定資産税や都市計画税がかかります。
また、放置しておくと固定資産税が上がる場合もあります。
空き家のうち、倒壊の危険性がある家やゴミだらけなど衛生面で周辺に深刻な影響を与える家は、
自治体から「管理不全空き家」に指定される可能性があります。
管理不全空き家とは1年以上誰も住んでいない状態の家で、管理が不十分であり、今後もそのままの状態でいると「特定空き家」に指定されるおそれのある空き家を指します。
管理不全空き家に指定されたのち、自治体から指導や勧告といった要求がされ、
勧告を無視すると土地に適用されている固定資産税の「住宅用地の特例」がなくなります。
住宅の土地の固定資産税は、住宅用地の軽減により更地よりも安くなっています。
しかしながらこの住宅用地の軽減が適用されなくなると更地と同じ課税がされ、固定資産税が上がることになります。
管理不全空き家は特定空き家に指定される前段階であると考えるといいでしょう。
国土交通省資料「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
このように空き家を放置し続けることはさまざまなリスクがあるため、手放したいという方は多いでしょう。
空き家の放置でまずろくなことはありません！！！
解体前にありがちなお悩みもまるごと解決しませんか？
今回の記事では空き家を解体したくてもできない場合の費用対策、解体費用の相場、空き家の放置リスクを解説しました。
切実な問題に日々頭を悩ませることもあるでしょう。
家の解体に不安がある方はお一人で悩まず、ぜひ我々にご連絡ください。
当協会では解体業者以外にも空き家の片づけ業者などもご対応できるため、解体前にありがちなお悩みも解決可能です！
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