改正空き家対策特別措置法が施行された今、老朽化した空き家は一刻も早く解決すべき問題となりました。
何らかのアクションを起こさなければ、管理不全空き家として認定され、固定資産税の特例を解除されるという、バッドエンドが待っています。
これを回避するために取れる手段として、老朽化した空き家の建て替えもしくは売却をする人が多いのですが、
どちらの手段がより適切なのでしょうか？
今回は空き家の建て替え・売却に関して解説していきます。
建て替えor売却？どちらがおすすめ？
結論から言います。
答えは「場合による」です。
後述しますが、建て替えにも売却にもそれぞれメリット・デメリットがあります。
また空き家の立地や規模によっても、どちらの方法がより適しているか変わります。
具体的には、
・対象の空き家の最寄り駅はどこか（駅から徒歩何分か、都内や都心へのアクセスは良いか）
・空き家の敷地面積
・空き家が位置する所の用途地域
・空き家の構造
・前面道路の幅
など、一部専門的な知識を必要とするような要素も検討した方が良いでしょう。
建て替えのメリット・デメリット
まずは建て替えのメリット・デメリットからみていきましょう。
メリット
①空き家の資産価値が回復する
②戸建て物件として、将来売却がしやすくなる
③賃貸事業用の物件としての活用が狙える
④地震による倒壊リスクの減少
建て替えとは、空き家を一度解体して新たな戸建てを建築することです。
空き家が新築物件になることで、物件の資産価値が高まり、
将来的な売却・活用が容易になります。
旧耐震基準で建てられた空き家の場合、建て替えによって構造を新耐震基準にできる点も魅力です。
デメリット
①解体費、建築費がかかるため、コストが高い
②工期が長い
③固定資産税が一時的に上がる
建て替えの場合、解体、建築を行うためかなりのコストがかかります。
工期も２工程行う分長くなりがちで、その間は活用も売却もできないという状態になります。
また空き家を解体した際には、住宅用土地の固定資産税の減額がうけられず（更地になるから）、固定資産税額が増加します。
売却のメリット・デメリット
次に、空き家売却のメリット・デメリットを紹介していきます。
メリット
・不動産会社が高値で買い取る場合がある
・即利益を得られる
・解体や管理の手間が省ける
物件の立地・規模によっては不動産会社が高値で買い取ってくれる場合があります。
空き家がある土地の特性が理解できているのならば、売却がおすすめです。
売却することで即利益となる、場合によっては解体や管理をしなくて済むという点も良いですね。
デメリット
・売却に際して諸経費・税金がかかることがある
・理想的な値段で売れるとは限らない
・契約不適合責任・瑕疵担保責任に問われるリスク
・個人に売却する場合、空き家内の残置物を片付ける必要がある
空き家を売却する際、不動産会社に仲介を頼んでいる際には仲介手数料が、売却が完了した際には譲渡所得税がかかります。
また物件の条件によっては、思ったような値段で売れない可能性もあります。
老朽化した空き家では欠陥が生じやすく、トラブルになりやすいこともあるので注意が必要です。
売却を決めている場合には、空き家の管理をあらかじめきちんとしておきましょう。
建て替え・売却のご相談は東京空き家相談協会まで！
ここまで見てきたように、空き家の建て替え、売却はどちらも一長一短で、
空き家の特性をきちんと見極め、価値が最大化する手法をとるべきです。
とはいえ、専門的な知識がなければ建て替えか売却か決断できないのもまた事実。
そんな時は東京空き家相談協会にご相談ください！
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