東京都には現在約80万戸の空き家がありますが、その原因の一端を担っているものが再建築不可物件だと言われています。
今回はこの再建築不可物件に関して解説していきます。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を果たしていない土地に建つ建築物のことです。
その名の通り、建築確認が必要な建物の新築、増築を行うことができません（リフォームは可）。
建築基準法上の接道義務として定められている要件が
- 建物を建築する際、その土地の間口（入口みたいなもの）が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない
- 建物が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上でなければならない
であり、これらを満たしていない物件は再建築不可物件となります。
空き家となっている建物の中には、この再建築不可物件が一定数含まれており、早急な対策が求められます。
再建築不可物件は売れないのか？
建物を新たに建設できないなら一生売却できないのではないか・・・という考えに至る方もいると思うので、
言っておきますが、再建築不可物件はまったく売れないわけではありません。
とはいえ、売るのが難しい物件ではあります。
次項から、再建築不可物件が売れにくい理由を説明していきます。
再建築不可物件が売りにくい理由①リスクが高い
再建築不可物件は新築・建て替えができないため、買主にとってリスクが高い物件です。
リフォームはできるものの、家屋の老朽化は避けられないため、年を経るごとに老朽化のリスクは高まります。
更に再建築不可物件はそもそも昔に建てられたものが多いので、老朽化が進んでいることが多いです。
活用もできず、老朽化が進みやすい物件。
これほど買主にとってリスクのある物件はそうそうありません。
再建築不可物件が売りにくい理由②ローン不可
再建築不可物件はリフォーム以外に活用方法がないため、
ローンを受けるうえで重要となる担保価値が高くありません。
そのため、通常の方法でローンを受けることが難しく、
金利が高いノンバンクローン、もしくは現金一括購入で物件を買うことになり、買主に大きな負担がかかります。
再建築不可物件を売るには
再建築不可物件は買主にとってハイリスクであり、ハードルの高い物件ではあるのですが、先ほども述べたようにまったく売れないわけではありません。
ここからは再建築不可物件を上手に売る方法をご紹介します。
再建築可能にする
先述した建築基準法上の接道義務に
・建物が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上でなければならない
とありましたが、現状この基準を満たしていない物件でも、
「セットバック」という方法をとることでこの要件を満たすことが可能です。
セットバックとは土地の敷地を一部なくし、前面道路の幅員を4ｍにすることを指します。
例えば前面道路の幅員が2ｍしかない場合、単純に自分の敷地を2ｍ下げれば上述した接道義務を満たすことになります。
しかし対面にも別の敷地がある場合は協議書などによって、
セットバックすべき距離が定められている場合がありますので注意が必要です。
協議書はその土地が属する市区町村の役所で手に入ることがあります。
セットバックを行えば接道義務を満たし、再建築不可物件ではなくなる場合がありますので、売却が楽になります。
不動産会社に仲介・買取してもらう
接道義務を満たせない場合は不動産会社に仲介・買取を依頼すると良いでしょう。
特におすすめなのが買い取りを依頼することです。
不動産会社の中には再建築不可物件を専門に買い取っているような会社もあり、他社よりも高い値段で物件を買い取ってくれる可能性が高いです。
終わりに
再建築不可物件で悩んでいる方がいらっしゃいましたら、東京空き家相談協会までご相談ください。
エリアによっては翌日専門家との現地調査に伺うこともできるスピード感が売りです！
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再建築不可物件は将来空き家となる可能性も高い物件です。
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