アパート経営。
アパートの部屋を入居者に賃貸し、月ごとに賃料をいただくことを指します。
世間からは不労所得と称されるもので（実際は違うのですが…）、多くの方にとって憧れの的となっています。
現にこの記事を書いている私も、子供のころの夢は賃貸経営をすることでした。
しかし、いきなり老朽化したアパートを相続した場合はいかがでしょうか？
老朽化が進み、修繕費や維持費がかかるのに入居者は増えない。
このような物件は、どのように活用していけばよいのでしょうか？
今回は老朽化したアパートを相続した際の活用方法をご紹介していきます。
もし老朽化したアパートをお持ちの方は、相続・活用・売却・解体など幅広い専門家と連携しサポートできる東京空き家相談協会にご連絡ください！
老朽化したアパートが抱えるリスク
相続して手に入れた築年数の古いアパート。
そんな老朽化したアパートにはどのようなリスクがあるのでしょうか？
真っ先に考えられるリスクとして挙げられるのは、
- 老朽化による修繕費
- 維持費の増加
です。
以下のように、目に見える部分はもちろんのこと、目に見えないことによって確認漏れが起こりやすい部分に関しても修繕しなければなりません。
- 床
- 壁
- 外壁
- その他建具など
- 給排水管
- 床下
被相続人がアパートを一度も修繕していない、ということも考えられ、その場合は大きな費用負担が発生します。
また、老朽化によって空室リスクが高くなることも考えられるでしょう。
築年数の古い建物や老朽化が発生している建物は生活を送るうえで問題が起きやすいため、入居者が避けやすい物件です。
特に旧耐震基準で建てられたアパート（1981年6月より前に建てられたもの）は入居者からは人気がなく、
月々の家賃を減額して入居者を募る必要が出てくるため、アパート経営の観点からしてもリスクがあります。
老朽化したアパートを相続したら・・・
このように、アパートを相続することになった場合、どのような対処法がとれるのでしょうか？
結論から述べると、相続人の持つ専門知識やアパート自体の価値によって対処法が異なります。
今回は代表的な対処方法４つをご紹介します。
アパート活用法①そのままアパート経営
シンプルイズベストですね。
立地が良い等アパート自体に価値がある場合はそのままアパート経営を続けるのも良いでしょう。
建て替えや解体をする場合と異なり、現在いる入居者を退去させるという手間が省けます。
しかしながら、アパート１室ごとに内装や設備を修繕する必要があるので、大きな費用が掛かります。
新規の入居者募集でも苦戦を強いられることは必至でしょう。
- アパート経営の知識がある
- アパートの立地が良い
- 修繕費用が確保できる
という方でしたらそのままアパート経営をするのがおすすめです。
アパート活用法②売却する
アパートを経営できる自信がない・・・
そんな方には売却がおすすめです。
不動産会社の中には老朽化した物件を買い取ってくれる業者もいるため、老朽化したアパートの売却は可能です。
その場合は、アパート内の残置物（残っている私財など）もまるごと引き取ってくれるため、スピーディに売却することが可能です。
しかしながら、アパートの立地によっては期待していた金額で売却できないことや、売却時にかかる手数料や税金によって思いもよらぬ支出が発生する場合もあります。
売却価格や売却時にかかる金額は入念に確認すべきです。
- アパートを手早く現金化したい
- アパート経営知識がない
という方はアパートを売却してしまいましょう。
当協会は不動産買取・仲介業者とも多くのネットワークがあるため、「まずは査定をしてほしい」「現地を見に行ってほしい」という方もお気軽にご連絡ください。
アパート活用法③建て替えする
「建て替え」とは現存の建物を一度解体し、新たな建物を建設しなおすことです。
アパートを建て替えることで、そのアパートに「新築」という価値を付与し、入居者の増加や家賃の増額を狙えます。
アパートを経営していくうえではとても魅力的な手段ではあるのですが、解体・新築という２つの作業が必要なため、かなりの資金が必要です。
また、アパートが解体されている間は固定資産税も高くなってしまうため、維持費も多くかかります。
- 建て替えをするうえで資金力が豊富
- アパート経営の知識が豊富
という方でないと難しいかもしれないですね・・・
アパート活用法④解体して違う方法で活用する
発想の転換といえるでしょう。
アパートを解体し、土地を新たな道で活用する方法です。
駐車場や駐輪場で活用する方法が一般的でしょう。
アパートの解体以外には大きな費用が掛からず、活用を始めるハードルが低いという利点があります。
ただ、立地によって駐車場のニーズはあるのか、どれくらい利益を得られるかという点は未知数です。
- 相続した土地を手放したくない
- ・アパートの立地に自信がある
という方にはおすすめの対処法となります。
古アパートの活用にお困りの方へ
老朽化したアパートの活用には様々な方法があり物件によっても活用方法が変わるため、どのように活用するか、ひとりでは決められない場合があります。
そんな時は、東京空き家相談協会と一緒に決めてみませんか？
東京空き家相談協会は空き家・アパートなどの利活用や解体、売買に関するご相談を承っております。
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