不動産にあまり触れたことのない方なら馴染みのない「借地権」ですが、借地権とはどういうものなのでしょうか？
本コラムでは以下をご紹介します！
- 借地権の権利内容
- 借地権の不動産を売却した事例
- 借地権付き建物を売却する際の注意点
借地権とは
借地権とは、土地を借りてその上に家などの不動産を建てるなどして使用する権利です。
マンションの賃貸を土地で行なっているようなイメージを持つとわかりやすいです。
マンションには賃貸人と賃借人がいますが、
借地権の場合にも同じように土地を貸す人（土地の所有者、底地権者という）と借りる人（借地人という）がいます。
借地人は土地だけを借りても何もできないため、借りた土地の上に建物を建てる権利を持っているのです。
借地権は大きく分けて、以下の2つの権利に分かれています。
- 地上権
- 土地賃借権
それぞれ解説していきます。
借地権とは①地上権
土地を借りて自由に使える権利で、民法では「物権」として規定される権利です。
物権とは「物を直接的かつ排他的に支配する権利」で、だれに対しても主張可能です。
底地権者は地上権の登記に応じなければなりません。
借地権とは①土地賃借権
2つ目が土地賃借権です。
地主との契約上得た権利で、「土地を借りる人が地主に対して、土地を貸すことを請求しうる権利」と説明されます。
民法では「債権」と定義されます。
借地権のメリット
後ほど紹介する、借地権がある土地の上に建てられた建物を「借地権付き建物」といいます。
借地権付き建物の持つメリットは初期費用が安いことです。
通常の物件を購入する場合、土地と建物の所有権を購入する必要がありますが、
借地権付き建物の場合は建物の所有権のみを購入すればよいので、購入費が安くなります。
借地権の契約期間は決まっているものの、借地人が地代を支払っていない等の特別な事情がなければ契約は原則更新可能です。
そのため、いきなり土地が使えなくなるなどのリスクもありません。
一方、借地の地代を底地権者に払い続けなければいけないため、長い目で見ると維持費が大きくなるというデメリットもあります。
【解決事例】東京都世田谷区の借地権付き土地を売却
相談概要は以下です。
- 相談者様は50代男性
- 親が施設に入所するため実家を売却することになった
- 所有者は親のままなので相続しなければいけない
- 借地権付きの土地のため売却できるか心配
この場合、通常であれば裁判所による「後見人制度」を利用する必要があります。
相続は「法律行為」です。
認知症などで不動産所有者様の意思確認が難しい場合、
この不動産を相続・売却します と正しい意思で伝えられないと判断されると、後見人制度といい代理人を立てる必要があるのです。
後見人制度については、こちらの事例をご紹介したコラムにて解説しておりますのでご一読ください！
【解決事例】東京都世田谷区の借地権付き土地はどうやって売却した？
今回の物件は「借地権付き土地」。
認知症になり施設に入所した被相続人は、土地の所有者ではありませんでした。
そのことにより、地主の協力のもと、
建物解体後に所有権移転登記の代わりに建物滅失登記と土地賃貸借契約をもって売却に至りました。
このように、通常では裁判所での長きにわたる工程が必要だったものが「借地権付き土地」であることを活用し売却につなげることができるのです。
知見と実績がある不動産担当者と当協会が連携したことにより、このように解決させることができました。
同じようなお悩みをお持ちの方はもちろん、借地権付き土地ではなくとも無料相談サポートにより解決させることができます。
ぜひ東京空き家相談協会にご連絡ください。
ちなみに建物滅失登記については、以下で詳しく解説しております！
続いては、借地付き土地の場合、どのくらい売却方法があるのかご紹介します！
借地権付き建物の売却方法
借地権付き建物を売却したくなった場合はどのようにすればよいのでしょうか？
借地権付き建物の売却には、通常の土地付き戸建てなどとは異なる売却方法をとる場合がほとんどです。
以下の売却方法をとることが一般的でしょう。
借地権付き建物の売却方法①第三者に売却する
通常の不動産と同じように第三者に売却する方法ですが、
この場合には必ず地主の承諾が必要になります。
売却の際には名義書換料の額や、売却後の借地料、契約期間の設定など、詳細な条件交渉が伴い、
測量費用や解体費用、譲渡承諾料は売主の負担とする取引が多く見られます。
地主の承諾を前提に売却を進めるのは危険で、借地の扱いが得意な不動産会社と協力し、
時間をかけて売却活動を行うことが求められます。
借地権付き建物の売却方法②地主に売却する
借地権付き建物の売却で一般的によく行われている売却方法です。
この売却は地主にとってメリットが大きなものなので、歓迎されやすいです。
なぜなら地主は土地の底地権（土地を所有する権利）と借地権を両方手に入れることができ（底地権と借地権を合わせて初めて所有権となる）、土地の価値が大きく上昇するからです。
借地権付き建物の売却方法③底地と合わせて第三者へ売却
地主が持つ底地と自身の持つ借地を一緒に売却する方法です。
売却価格は高くなりますが、地主の財産にも影響がある売却となるので、交渉のハードルが高まります。
借地権付き建物の売却方法④等価交換による売却
地主の持つ底地権の一部と借地権の一部を等価で交換し、
それぞれが完全な所有権を持つ形にして売却する方法です。
双方が所有権を得て、それぞれの土地の資産性は高くなります。
交換比率の交渉や土地の分筆や測量に費用が掛かります。
売却の際の注意点
先述の通り、借地が伴う土地の売却には地主の承諾が必要となりますが、その承諾料として地主に支払う金額を名義書換料と言います。
名義書換料の額は交渉にもよりますが、相場としては借地権価格に対して10％程度です。
借地権価格とは土地の相場価格に借地権割合を掛けて算出される借地権の価格です。
一般の売買では、土地の相場価格に6割～7割の借地権割合を掛け算することが多いです。
借地権付き建物の売却にお悩みの方へ
借地権付き建物の売却に関するご相談は東京空き家相談協会にお寄せください。
上述の通り、当協会では借地権付き建物の売却に関するお悩みを解決した実績もあり、かつ知見と実績が豊富な不動産会社と複数提携しております。
お一人おひとりに合わせた解決策のご提示だけでなく、業者ご案内後のサポートや現地調査も無料で行なっておりますので、お気軽にご連絡ください！
測量や分筆の登記に関するご相談もご一緒にお待ちしております。
