土地を買いたい時にとれる1つの手段として、全部事項証明書（登記簿謄本）を確認し、所有者に直接問い合わせるというものがあります。
この方法でしたら仲介手数料などが節約できるため、購入費用を少し抑えることが可能です。
あまり個人でこの方法を使う方はいませんが、不動産業者でしたらこの方法を使う方もいるでしょう。
こんな時、どうすればよいのでしょうか・・・？
ちなみに、所有者本人に連絡して個人間で不動産取引する方法でも税金がかかりますのでご注意ください。
土地所有者と連絡がつかない理由
土地所有者やその所在地というのは、本来、全部事項証明書を見れば誰でも確認できるものです。
- 所有者不明土地とは
- しかし全部事項証明書に書いてある住所に土地の所有者がいない、ということがたまにあり、そのような土地を「所有者不明土地」といいます。
どうしてそのようなことが起こるのでしょうか？
住所変更登記がされていないため
- １つ目の原因：
- 土地所有者が引っ越しをしたにもかかわらず、住所変更の登記をしないことです。
全部事項証明書には、引っ越す前の住所しか載っていません。
これまでは住所変更の登記は義務ではなかったため、このようなケースは散見されていました。
しかし実は、住所変更登記は2026年4月までに義務化予定。
近いうちに義務化は始まるので、まだ住所変更登記をしていない方は今のうちに済ませましょう！
相続登記がされていないため
- 土地の所有者が亡くなったにもかかわらず、相続登記がされなかった、という原因もあり得ます。
- 相続登記を行うことで、土地の所有者を亡くなった人から相続人に変更できます。
こちらも2024年4月から義務化され、不動産の相続を知ってから3年以内の登記が義務になります。
こちらも登記を正当な理由なく期限内に行わない場合、過料の対象となります。
相続登記の義務化に関して、過料などの罰則の対象になってしまう前に、絶対におさらいしましょう！
土地所有者全員と連絡がつかない場合の土地買取方法
- 土地の全部事項証明書の所有者を確認する
- 相続人を調査する（調査方法は周囲への聞き込みなど）
といった方法で所有者となる人を見つけるのが先決ですが、それが難しい場合は次の２つの買取方法を利用しましょう。
不在者財産管理人制度を活用
- 不在者財産管理人制度とは
- 行方不明である人の財産を代わりに管理する人を、家庭裁判所に選任してもらう制度です。
不在者財産管理人は、不在者が所有している不動産の売却をすることもできます。
よって、この方法は土地所有者が全くわからない場合には利用できないものとなっています。
不在者財産管理人は土地以外にも、不在者の財産全てを管理する必要がある、という点も注意が必要です。
土地・建物に特化した財産管理制度を活用
2023年4月に新たに施行された制度で、「所有者不明土地管理制度」と言います。
- 所有者不明土地管理制度とは
- 所有者が不明な土地と利害関係のある方が地方裁判所に申し立てることにより、土地や建物の管理者を選任してもらうことができる制度です。
- 管理人は裁判所から許可を得れば、土地の売却も可能になります。
- 所有者がわからなくても利用できる制度であり、不在者の土地のみを管理する制度なので、比較的利用がしやすいと言えます。
- 調査を尽くしても所有者または所有者の所在を知ることができないこと
- 管理状況等に照らし管理人による管理の必要性があること
この２点で、登記簿や住民票上の住所や戸籍をきちんと調査し、かつその土地と利害関係が証明できれば比較的容易に利用できる制度だと言えます。
まとめ
所有者不明土地管理制度は、所有者がわからない土地を取得するのに便利な制度ですが、利用できる条件があいまいで、まだまだ不透明な点も多いです。
利用を検討する際は、専門家の方に精度を活用できる条件が整っているかなどを事前に聞いてみると良いでしょう。
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