空き家が売れない。売れない間に資産価値が下がっていくのが心配…。
当協会には、このように悩まれる方の声も届きます。
今回わかること
- 空き家が売れない要因
- 売るために今できる最善の手段
空き家が売れない理由
空き家が売れない時は、主に以下のような理由があります。
空き家売却の際にかかる費用は大きく分けて次の通りです。
- 立地条件や日当たりに問題がある
- 築年数が古く、建物の状態が悪い
- 再建築不可の土地である
- 隣地との境界が明確でない
- 売主としての対応で悪印象
次項からそれぞれ解説します。
立地条件や日当たりに問題がある
住まいを選ぶということは、生活の利便性も含めた住環境も買っていると考え、暮らしを取り巻く総合的な環境も重視される方は多いでしょう。
- 駅やバス停からの距離が遠い
- 何をするにも不便な田舎にある家
- 周辺にスーパーなどの商業施設や病院、学校などの施設がない
- 騒音が多い
- 周辺の治安が悪い
- インフラが整備されていない
上記はいずれも、買い手にとって外せないポイントになることが多いです。
建物自体には納得できても、日々の暮らしのなかで何をするにも遠くて骨が折れる土地は敬遠され、購入に至らないことが多々あります。
加えて、立地自体はそこそこ便利な場所でも日当たりが悪いと住環境に影響するため、やはり物件の価値は下がってしまいます。
築年数が古く、建物の状態が悪い
とりわけ相続で得た家の場合、築年数が経ち、それなりに年季が入っていると考えられます。
築年数が30年以上経過しているような家となると、リフォーム費用もバカになりません。
こうなると買い手にとっては「この家はお金がかかってたまらん」「それなりに売却資金がないと住めない」となり、敬遠されやすくなるでしょう。
エリアの治安の良さなどと併せ、自然災害の被害を考慮し、台風など災害時の被害が比較的少ないことや海抜、インフラ整備を重視する買い手もいます。
再建築不可の土地である
- 再建築不可の土地とは
- 建築基準法に適合していないため、建て替えや新築ができない土地を指します。
- 新規に家を建てられない理由は、建築基準法の接道義務（住宅の建築の際、幅4メートル以上の道路に建物の敷地が2メートル以上接していなければならないという定め）を満たしていないことが原因です。
これは再建築不可のルールが定められた1950年（昭和25年）以前に区分された土地や建物を中心にみられるため、該当する家屋は注意です。
再建築不物件は以下のような制限が多いため、売れにくいという特徴があります。
- 既存の家の建て替えができない
- 買い手が購入時に住宅ローンを借りられない
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隣地との境界が明確でない
とくに相続で取得した家の場合、土地の境界確定と名義変更が済んでいるかを確認する必要があります。
あるいは契約している不動産会社に調査依頼をするのも手でしょう。
隣地との境界線が明確でない場合、土地家屋調査士や測量士、専門業者へ依頼して境界を確定させなければなりません（その際、手間と費用がかかることにご注意ください！）。
多数の専門業者と連携している当協会にお声がけいただければ、相談者様にとって最適な業者を無料でご案内いたします。
相続で家を取得したことを知った日から３年以内に相続登記をしないと、10万円以下の過料を負わされるおそれがあります。
処分の際、家が共有名義になっている場合は共有者全員の合意が必要になるため、更に注意しましょう。
売主としての対応が悪印象
家を探している側は、売主を信頼できるかという点もチェックしています。
家自体に目立った問題がなくても、売主の内見時の対応で買い手に悪印象を与えてしまうと少なからず取引にも影響します。
家にかぎらず、何の買い物でも気持ちよく買い物をしたいものです。
住宅という大きな買い物であればなおさらでしょう。
買い手に気持ちよく買ってもらい、双方にとって気持ちのよい売買ができるためにもどこかでネガティブな印象をもたれることにつながる対応をしていないか、誰かに見てもらうなど客観視して振り返ってみましょう。
-
内見時は以下の点に気をつけましょう。
- 設備や水回りで汚れや破損箇所がないか
- 内見時に家を清掃してきれいな状態になっているか
- 購入希望者に対して誠実に対応しているか
- 持ち家の魅力を自分の言葉でアピールできているか
次に、なかなか売れない空き家を売るための8つの手だてをご紹介します。
- まずは近隣に声がけを
- 価格の見直しと値下げをする
- リフォームして価値を上げる
- 空き家バンクに登録する
- 不動産会社を変更する
- 更地にして売る
- 不動産買取業者に依頼する
- 国に引き取ってもらう
まずは近隣に声がけを
- 買い手にとって隣地を買うことで土地の形や接道条件がよくなることがあるため
これによって、元々いびつな形だった土地がきれいな整形地になることもあります。
たかが声がけ、されど声がけです！
隣地への声がけをしたことで、売れなかった空き家が案外スムーズに売れたり、意外な道が拓けることがあります。
ここでも、やはり双方の安心と気持ちのよい取引を買うため、大切な売買契約書や売買後のトラブル対応などを考慮し、不動産会社を仲介した方が、双方が安心して事をすすめられるでしょう。
価格の見直しと値下げをする
- 売り出しの設定価格が相場より高すぎることで離れていた購入希望者の購買意欲が上がる
買い手は適切な購入価格であることを重視して、買う家を選んでいます。
したがって、売れない空き家を売るためにまずは値下げの検討が現実的な対策でしょう。
また、戸建てのチラシなどで掲載されている売り出し価格と成約価格（実際に売買が決まった価格）に、2割以上の差がある数値を見たことがある方もいるかと思います。
この傾向は過去10年を見ても大きな変化はなく、最終的には叩き売りのように値引きをして売却したという方も多くいます。
このため、売れない空き家の処分にはまずは今の価格の2割以上を目安をお値下げすることが現実的です。可能性として、売れない空き家を売るには相当な値引きと覚悟がいることは知っていて損はないでしょう。
金額は不動産会社の担当者とよく話し合って決めることをおすすめします。
リフォームして価値を上げる
- 内装や設備の一新で古い印象が払拭され、買い手に好印象・購買意欲をもたらす
建物や設備が老朽化している場合、ハウスクリーニングだけでは不十分かもしれません。
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建物の状態が悪い場合、以下のリフォームを検討してみましょう。
- 屋根、外壁の補修
- 水回り、ドアの交換
- クロスの貼り換え
- 畳からフローリングへ
- 内窓の追加
- 耐震補強
リフォーム後に空き家を売却すると、売れる可能性を高められます。
また、そのまま売るよりも売却価格を上げることもできます。
ただし、リフォームしたから確実に売れるわけではないことを念頭に入れて、売却可能性を専門家とすり合わせながら、リフォームにかけるコストも決めていきましょう。
物件の立地や建物の状態は良かったのに、リフォームが自分好みではなかったため購入意欲が下がりました。
本当は空き家を買い上げた後、好みに仕立てたなかったのに…。
このような買い手のニーズもありますので、売却にあたりリフォームの必要性や、売却につながるリフォームをするにはどうしたらいいか迷った場合は、不動産会社に相談のうえで検討することをおすすめします。
空き家バンクに登録する
- 空き家を買いたい人が集まるため、自分の空き家に買い手がつく可能性が高まります。
- 空き家バンクとは
- 空き家を「売りたい・貸したい人」と「買いたい・借りたい人」をつなげるサービスです。
売れない空き家は、ためしにこの空き家バンクに登録してみることもやってみる意義はあるでしょう。
空き家バンクには通常不動産会社が取り扱わない物件も掲載されており、これぞ隠れ優良物件！といった思わぬ掘り出し物との遭遇もあります。
このため、隠れたお宝物件を目当てにあえて空き家バンクを通し、物件の物色をしている人もいるほどです。
得体の知れない業者ではなく、自治体運営というのも安心材料のひとつでしょう。
また、非常に安価な空き家が多数売り出されているため、相対的に自分の空き家が高い印象をもたれる可能性もあります。
成約の期待値はそこまで高くないけど、やらないよりは多分マシ…くらいの位置づけで、選択肢のひとつとして頭に入れておくと良いでしょう。
登録しておけば、その分人の目に触れる機会が増え、売却できる確率は多少高まることは確かです。
物件も一期一会。
もしかしたらあなたの登録した空き家がだれかの目に留まり、見た人が「これぞ道の隠れ物件との遭遇・・・！」ということもあり得ます。
不動産会社を変更する
- 自分が売り出す物件を探している買い手が集まりやすい不動産会社がある
これによって、より自分に合った不動産会社と出会う確率が上がります。
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売却の可能性が高まる不動産会社として、以下のような会社があります！
- 古民家を扱う不動産会社
- 工務店系の不動産会社
ひとつずつ解説します。
古民家を扱う不動産会社
- 古い家を好んで探す買い手が集まってくる傾向があるため、古い家の売却確率がおのずと上がる
古民家の人気が高まりつつある昨今、古民家とはいえ築40年ほどで「古民家」の名目で売られている物件もあります。
実際当協会にも、「古民家を改修して美容院にしたい」などの理由で古民家物件（空き家物件）を探す相談者様もちらほらいらっしゃいます。
工務店系の不動産会社
- 工事費と物件価格をセットで考えているため、予算に合えば古い家でも買ってくれる可能性が高まる
工務店系では購入後のリフォームを前提とした買い手が集まってくる傾向があります。
いずれにしても、不動産会社を選ぶ際には、どんな物件を探している買い手が集まってきやすいかを意識するとよいでしょう。
無料一括査定サイトの利用も手
- 自宅から出ることなく、複数社に連絡する手間も省いて売却査定を行なえる
以下から画面上で完結する売却査定ができますので、ぜひお試しください！
更地にして売る
- 注文住宅を建てたい人や不動産会社といった資金力の高い層を狙えるため、売却しやすくなる
- 買い手からしたら解体費用なしで土地が活用できる
空き家が売れない場合、取り壊して更地の状態で売ることも対処法のひとつです。
- 一般的な木造住宅解体費用
- 1坪：6万～8万円程度
- 30坪※：おおよそ180～240万円程度
- ※一般住宅の坪数を参照
老朽化がかなり激しく、利用価値のない空き家が残った状態であれば、買い手は家屋の解体が必要になる可能性があります。
解体費用を負担してまでの購入は、ハードルが高いでしょう。
老朽化が激しい空き家の場合、メンテナンス費用を解体費用に回し、更地にするのもひとつの手です。
固定資産税の特例固定資産税の特例が適用外になり節税ができなくなるため、注意が必要です。
不動産買取業者に依頼する
- 売却活動にかかる期間がカットできる
- 仲介手数料がかからない
- 早期売却が見込める
- 解体費用やクリーニング費用の負担がカットできる
早期売却希望であれば、不動産会社に仲介ではなく、買取依頼が有効でしょう。
売却活動が不要で、不動産会社に示された査定金額に納得すれば売買契約に進めます。
このため、空き家が遠方にあり、長期にわたる内見の対応やスケジュール管理が心配な方にも向いています。
古家付き土地物件を買う不動産会社は、買い取ったあと自分達でリノベーションや解体を行ない転売することが一般的です。
- 古家付き土地の売却相場
- 仲介による売却価格の50%程度が相場になります。
- 仲介での売却と比べると、一般的に市場価格よりも売却価格が低くなりやすいのです。
その理由として、家のリフォーム費用や解体費用などを不動産会社が負担するためです。
しかし、売却活動をすることなく、不要な家を処分でき、かつ売却益も得られるメリットは大きいですよね。
不動産会社に買取依頼の話をもっていく価値は十分にあるでしょう。
国に引き取ってもらう
- 引き取り先が国のため安心できる
こちらは、2023年4月27日から始まった「相続土地国庫帰属制度」の活用による空き家処分です。
- 建物が残っている場合は申請することさえできない
- 10年分の土地管理費相当額を納める必要がある
- 土壌汚染や崖がない
国に引き渡したい土地が住まいから遠方にある場合、住まいの近くの法務局（本局）にも相談ができます。
関連コラム
空き家を売るために
今回は空き家が売れない理由や、売るための方法を解説しました。
売れないまま空き家を放置しておくとデメリットの前面が大きくなるため、早めの売却をおすすめします。
しかし立地や陸年数の古さが足かせとなり「売りたくても売れない」と頭を抱えている方はいらっしゃいませんか？
当協会では、今回ご紹介した「売るための手段」だけでなく、幅広い選択肢に対してサポートできます。
解体工事会社との連携により、解体費用の立替えサービスもご案内できますので、売りに出す前に「解体費用がなく、解体することができない…」というお悩みも払拭できます。
気になった方は、ぜひお気軽なご連絡お待ちしております！
