親の実家を相続した場合など、空き家を取得すると、管理するか売却するかを選択することになるでしょう。
売却すると手早く現金化できますが、相続手続きなどが面倒で売るのをあきらめる場合もあるでしょう、
- 空き家は売却した方が得なのか
- それとも管理した方が得なのか
今回は上記についてご紹介します。
空き家を処分する際の参考にしてみてください！
もし今、「実家を相続予定」「空き家を相続したが何をしたらいいかわからない」という方がいらっしゃいましたら、
以下からお気軽にご連絡ください。
空き家売却にかかる費用
空き家売却の際にかかる費用は大きく分けて次の通りです。
- 仲介手数料
- 税金
- 登記費用
次項からそれぞれ解説していきます。
①仲介手数料
不動産仲介業者と媒介契約を交わし、個人の買主と売買契約を結ぶことで空き家の売却を行なう場合、
売却する際に仲介業者に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は宅建業法によって限度額が定められており、
空き家の場合は次のようになります。
| 売却代金(税抜) | 計算方法 |
| 400万円超 | 売買代金×3%+6万円+消費税 |
| 400万円以下 | 18万円※ |
※2018年に宅建業法の改正により、価格が400万円以下の低廉な空き家は仲介手数料の限度額が18万円になりました。
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②税金
空き家売却にかかる主な税金は譲渡所得税と印紙税の2つです。
譲渡所得税は不動産の売却額から不動産の購入費用など取得費を差し引いた「譲渡所得」に対して課される税金です。
譲渡所得に対し、39.63％（保有期間が5年以内）または20.315％（保有期間が5年超）の税率がかかります。
譲渡所得税の特例には「空き家特例」など様々な特例があるので、
譲渡所得税を節税したい方はチェックしておきましょう。
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印紙税は売買契約書の記載代金に応じて課せられる税金です。
現在の印紙税は以下のように定められています。
| 記載金額 | 軽減税率 |
| 10万円超～50万円以下 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超～5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円超～1億円以下 | 3万円 |
③登記費用
相続した空き家を売却する際には名義変更を完了させなければいけません。
その際に必要となるのが相続登記です。
相続登記の際には必要書類を用意し、登録免許税を行った上で、相続登記を行います。
必要書類の取得には数千円程度、相続登記を司法書士に依頼した場合は5～15万円程度かかります。
また登録免許税は次のように計算します。
不動産の固定資産税評価額 × 税率0.4%
例えば評価額が100万円の物件であれば、4,000円の登録免許税がかかります。
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空き家管理にかかる費用
次に空き家管理にかかる費用について解説します。
空き家管理にかかる費用は次の通りです。
- 税金
- 火災保険
- 光熱費
- 修繕費用
先ほど同様、下記で詳しく解説していきます。
①税金
人が住んでいない空き家であっても税金がかかります。
不動産を所有している人は毎年決められた時期に固定資産税を払う必要があり、
支払う税額は物件の固定資産税評価額によって決まります。
空き家をそのままにしていても、年間数万円～数十万円の税金が発生するので気を付けましょう。
②火災保険
空き家には火災にまつわる対策を行なう必要があります。
電気を解約していなければ漏電による火災リスクもある上に、
ひどい場合には放火魔に火を付けられる場合もあるためです。
このようなリスクから自身を守るために火災保険に加入しておくと良いでしょう。
地震保険とのセットの加入で10万円程度かかります。
③光熱費・修繕費用
「時々掃除をしに行くから」
といった理由で電気や水道を解約しない場合は毎月わずかながら電気料金・水道料金が発生します。
契約しているアンペア数によっても値段は異なりますが、
毎月1000円程度、年間にして12,000円程度の費用がかかるでしょう。水道料金も同様です。
また空き家の掃除、片付けや修繕をする場合、業者に依頼した場合は数万円～数十万円の費用がかかります。
雨漏りなどで柱や基礎部分がダメージを受けている場合は修繕工事をすることになり、
100万円以上の費用が発生することもあります。
なお自分自身で作業をする場合、費用は掛かりませんが、
それ相応の手間はかかるので覚悟しましょう（大規模な修繕はキケンなので、専門業者にお願いしましょう！）。
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空き家の管理には年間35万円かかることも・・・
空き家の管理には年間で約35万円かかるともいわれています。
それに加えて大きな修繕費用を負担する場合もあり、
空き家の管理は売却が面倒だからという理由で安易にすることではありません。
管理に時間もお金も奪われるくらいならば、売却を決断し、現金化してしまいましょう。
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