実家を売却する際には、様々な税金がかかる可能性があります。
この記事では、実家売却における主要な税金とその計算方法について詳しく解説していきます。
また、不動産の売却にともなう税金は、地域によって異なる場合があるため、まずは地元の税務当局や不動産専門家と相談することが大切です。
東京空き家相談協会では相続から売却まで、幅広くご相談いただけます。
譲渡所得税を解説
実家を売却した際にかかる最も一般的な税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税は、一般的に土地、建物、株式、ゴルフ会員系などの資産を譲渡することによって発生する所得のことをいいます。
しかし、事業用の商品など棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得になりません。
では、実際の計算方法を解説していきましょう。
譲渡所得税を解説①税額の計算方法
土地や建物の譲渡による所得は、給与所得などの他の所得に合算せず、
分離して計算する分離課税制度が採用されているのです。
譲渡所得の税額は以下のように計算します。
① 長期譲渡所得
課税長期譲渡所得金額×15％
② 短期譲渡所得
課税短期譲渡所得金額×30％
（注）平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。
注意書きにある「復興特別所得税」について補足をします！
復興特別所得税とは
2011年12月2日に公布された「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」に基づく税金となります。
2011年3月11日に発生した東日本大震災の復興に必要な財源を作るために、復興特別所得税と復興特別法人税の２種類が創設されました。
復興特別所得税は2013年1月1日に導入され、2037年12月31日まで課税される予定です。
復興特別法人税は2012年4月1日～2014年3月31日の間に課税されました。
譲渡所得税を解説②所得の計算方法
譲渡所得の金額は以下のように計算します。
収入金額 ー（ 取得費 ＋ 譲渡費用）ー 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
譲渡所得の収入金額は通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金額です。
特別控除額は、土地や建物を譲渡した場合は次のようになります。
特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます。
① 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
② マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円
（被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合・・・ 3,000万円）
③ 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円
④ 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
⑤ 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
⑥ 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円
⑦ 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円
ちなみに、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例については、最近更新した空き家ジャーナルにて詳しくご説明しておりますので、ぜひご一読ください！
不動産売却をすると住民税が上がる？！
実は不動産売却をすると、住民税が上がる場合もあります。
不動産売却によって住民税が発生するのは利益が出た場合にのみで、その年の所得額が上がるためだからです。
不動産の売却額 ー（不動産の取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得額
こちらの計算結果がプラスになると住民税が課税される可能性があるのです。
しかし不動産の取得費＝購入金額ではありません。
購入価額から建物の減価償却費を差し引いて求められる金額で、譲渡費用とは、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料などです。
減価償却とは？
例えば事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的に時の経過によってその価値が減っていきます。
このような資産を減価償却資産といいます。
しかし反対に、土地や骨とう品など時の経過で価値が減らない資産は減価償却資産ではありません。
まとめ
このように、実家を売却した際には税金がかかります。
実際に売却すると譲渡所得がどのくらいあり、かつ、かかる税金について売却前にイメージして備えておくことをおすすめします。
とは言っても、状況によって売却に辿りつくまでに親族間で相続トラブルがあったり、空き家売却を不動産会社に断られるケースもあります。
東京空き家相談協会では、相続や売却、買取など、さまざまな問題に対してご総合的にご相談を承っており、最適解を見つけて解決までサポートしております。
「大手不動産会社では、空き家になっている実家が”価値が低い”と、契約を結ぶことを断られた」とお悩みを共有してくださった相談者様もいらっしゃいましたが、当協会が連携している不動産会社にご案内したところ２か月程度で売り手が見つかる、というパターンもございます。
税金についてもご説明しながら、伴走させていただきます。
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