実家を相続後空き家になったが、自分は他の家を持っており手放したい…
そんな時に売却する手段が選択肢に入る方も多くいらっしゃいます。
実家を兄弟で売却する方法
実家を兄弟で売却するには以下の５つの方法があります。
一つひとつをご紹介していきます。
・共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する
・土地の場合は文筆後、共有持分を交換して売却する
・他の共有者に自分の持分を売却する
・他の共有者の持分を全て買い取った後に、単独で売却する
・自身の共有持分のみを専門の買取業者に売却する
実家を兄弟で売却する方法①共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する
共有名義の不動産を売却するために、全員で話し合いを行ない合意されたうえで、名義人全員が売主となり契約や決済を行ないます。
もし共有者である兄弟の一人が遠方に住んでいた場合、他の共有者に売買手続きの委任状を出したり、司法書士と郵送で書類のやり取りが発生しますので、手間はかかります。
実家を兄弟で売却する方法②他の共有者の持分を全て買い取った後に、単独で売却する
自分が他の共有者の持分を買い取った後に実家を単有名義にして売却する方法です。
相続人同士が良好な関係である必要はあります。
実家を兄弟で売却する方法③土地の場合は分筆後、共有持分を交換して売却する
共有土地を分筆し、各共有者の単独名義にしてから売却する方法です。
分筆とは土地の外周部の確定測量を行ない、隣接土地所有者、公道や公園と接している場合は役所との境界協議を経て、座標で境界位置を特定し、筆界確認書、道路境界証明書などを取得する必要があります。
自分で行なうには困難な作業のため、「土地家屋調査士」に依頼するのが一般的です。
町でこのような方を見かけたことはありますでしょうか？
見かけた場合、土地家屋調査士が確定測量を行なっている場面に遭遇できたかもしれません！
また、隣地の面積や、協会点数などに左右されるため、分筆＝〇〇万円と定額で提示できません。
確定測量が未了であれば、依頼内容にもよりますが費用は数十万～100万円、面積の広さによっては100万円以上かかる分筆現場も多く存在しているのです。
しかし境界が確定していれば、10万～20万円程度で完了できる場合もあります。
もとも共有だった土地は、分筆してすぐにそれぞれが単独名義となるわけではありません。
AさんとBさんで共有だった土地を分筆するだけでは、共有の土地が２つに分かれているだけです。
しかし、AさんとBさんがそれぞれの持分を交換することにより、「単独名義の土地が２つ」になるのです。
しかし、分筆には費用がかかることと、共有持分の交換までの過程にかなりの手間がかかることを覚悟しておく必要があります。
実家を兄弟で売却する方法④他の共有者に自分の持分を売却する
る
もしほかの共有者が自分の持分を買い取ってくれる場合、売却後に実家の共有関係から抜ける方法もあります。
相続人同士が良好な関係かつ、共有者が自分の持分を買い取る経済力がある必要があります。
実家を兄弟で売却する方法⑤自身の共有持分のみを専門の買取業者に売却する
他の共有者と関わることなく共有関係から抜けるには、「自分の持分のみを専門の買取業者へ売却する」方法が最適です。
共有持分は、一般の個人あてへ売却することは不可能です。
しかし共有持分の買取に強い不動産買取業者に依頼すれば売却できます。
専門の不動産買取業者に売却すれば、売却益をし、共有関係からも抜け出すことができます。
東京空き家相談協会では、共有持分の買取に強い専門業者とも連携していますので、ぜひお声がけください。
共有名義不動産の売却の必要書類
共有名義不動産全体を共有者全員の同意を得て売却する際、
通常の不動産売却で必要な書類と基本的に変わりませんが、以下の書類が必要になります。
登記識別情報（登記済権利証）
地積測量図、境界確認書
身分証明書、印鑑証明書、住民票、実印
登記識別情報とは、その登記人が不動産の所有者であることの証明です。
代々続いている土地の場合は地籍測量図を紛失している場合も多く、土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。
身分証明書などの書類は、共有持分権者全員分の用意が必要です。
相続が繰り返し行われているうちに共有者が増えているパターンがあるので、共有名義不動産を売却する場合は共有者が誰なのかを明らかにする必要があります。
兄弟間での遺産分割・売却でよく発生するトラブル３選
スムーズに相続人の間で意思統一ができ、売却に進める家もあるものの、
やはり実家売却にはトラブルがつきもの…。
どの家庭にも発生する可能性があります。よく発生するトラブルをあらかじめチェックしておきましょう！
兄弟間での遺産分割・売却でよく発生するトラブル①実家を売るか残すかで兄弟間の意見が対立する
当協会にご相談いただくお悩みの中でも「実家だから思い出が残っていて」と、家を手放すことを気にされている方も多くいらっしゃいます。
家族であっても家への思い入れはそれぞれですので、売却するか残すかでトラブルとなり、実家が空き家となった後も放置してしまうケースがあります。
しかし、放置することによって近隣トラブルや防災・防犯面のリスク、行政処分による強制解体などに発展してしまう可能性が高まります。
放置空き家のリスクについて、過去の空き家ジャーナルにてご紹介しているのでぜひご一読ください。
相続前から実家の今後について話し合い、
期待や希望を共有しましょう。誰がどれだけのシェアを持つのか、そして売却時の収益の分配について合意が必要です。兄弟間での意見の相違を最小限に抑えるために、早い段階からコミュニケーションを重視しましょう。
兄弟間での遺産分割・売却でよく発生するトラブル②相続時に名義変更を忘れていた
名義変更とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きです。
相続時に名義変更が住んでいない場合、不動産売却の話が進んだ時にスムーズに買主と契約を進められないなどのトラブルに発展します。
相続した不動産は、相続人に名義変更しないと売却できないためです。
例えば、相続人間の遺産分割協議は完了しているものの、口約束のまま書面が作成されていない、または書面を作成していたのに印鑑証明書が揃っていないなどの不備があり名義変更ができていなかった場合には、書類の不備を補完させるために相続人が集まる必要があったりと、解決に時間がかかります。
ちなみに、相続登記は2024年4月1日から義務化となります。
遺産分割の話し合いがまとまった場合に、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、その内容を踏まえた登記を申請しなければいけません。
この義務に正当な理由なく違反した場合、10万円以下の過料の適用対象となります。
くわしくは過去の空き家ジャーナルでご紹介しているので、ぜひご一読ください。
こちらもよくあるケースです。
例えば「弟の方が実家に一人暮らししていた母親の面倒をみていた」など、状況によって遺産の取り分で揉めることに繋がります。
遺産相続の割合は法定相続人（民法で定められた範囲の相続人）と被相続人（亡くなった人）との関係によって民法で定められています。
この割合が「法定相続分」です。
もし親が亡くなった際に２人兄弟の場合、法定相続は1/2ずつになります。
ですから実家のように物理的できない遺産は共有で相続することになります。
寄与分の請求
法定相続人には、親の介護を担っていたなどの特別な働きをしていた兄弟が遺産分割協議などで「寄与分」を請求する場合があります。
寄与分とは民法における「一定の事由がある場合は相続する金額を増額できる」規定。
寄与分が認められると、法定相続分を超える財産を相続することができます。
ただし、寄与分が認められるケースとして以下があります。
・亡くなった方の財産の維持・または増加につながる後見
・通常期待される以上の特別な古民家
・無償の貢献（ヘルパーを雇わず介護をしたり事業を無償で手伝うなど）
単に「介護で親を支えた」だけでは寄与分が認められるような貢献にはなりません。
また、特別受益を受け取っていた場合は、相続分が減額される場合もあります。
特別受益とは、生前の被相続人が相続人に対して結婚資金や特別資金を渡していることです。
まとめ
実家が共有持分の場合、売却したくてもどういった対処をしたらいいか、どう売却したら自分にとって利益となるのか判断するには難しいですよね。
また、兄弟や親族が多いなど、相続における不安点もあるかと思います。
その場合は、東京空き家相談協会がお悩み解決までサポートしますので、どうぞお気軽にご相談ください！
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