空き家の売却に悩む方の数は近年大幅に増加していますが、
その中でも相続した空き家に関して悩む方が特に多いのではないでしょうか？
相続税がかかるし、売却しても譲渡所得税を納付しないと・・・
今回はそんな悩みを抱える方のために空き家の相続と売却に関する記事をお届けします。
相続した空き家の譲渡所得には特例がある！
実は相続した空き家の売却を行う場合、売却の際に発生する譲渡所得（空き家を売却した時の利益ととらえていただければ大丈夫です）を※3000万円控除できる場合があります。
※令和6年1月1日以後に行う譲渡で空き家を相続した人数が3人以上である場合は2000万円までの控除となるようです。
これは通称空き家特例と言われており、2023年に改正点が加えられました。
この記事では国税庁のホームページでまとめられている空き家特例の要件を説明していきます！
被相続人居住用住居およびその敷地の定義
「被相続人居住用住居」
いきなり難解な言葉が出てきましたが、簡潔に言うと空き家のことです。
国税庁では空き家特例を「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼称しています。
この記事では基本的に空き家と記載させていただきます。
被相続人の居住用財産（空き家）
特例の対象になる空き家の条件は被相続人が相続開始直前まで住居として利用しており、且つ以下の条件がすべて当てはまるものになります。
・昭和56年5月31日以前に建設されたこと
・区分所有建物登記（マンションの一室毎にされる登記）がされている建物でないこと
・相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
基本的には被相続人が直前まで住んでいたことも要件になるようですが、
・老人福祉法に指定される老人ホームに入所していた
・被相続人の物品を保管していた
・被相続人が不在時、事業または賃貸用の家屋として扱われなかった
という条件があれば、相続前から被相続人が不在であっても空き家としてカウントされるようです。
被相続人居住用住居（空き家）の敷地
空き家と認定されている建物のために使われていた敷地を指します。
原則、土地と建物がセットで特例の対象とされると考えて差し支えないのですが、
土地上に建物が2種類ある場合（母屋と離れがあるようなケース）では
母屋と離れの床面積の割合によって特例対象になる敷地面積が変わるので気を付けましょう。
特例を受けるためには
特例を受けるには、前提として
・相続または遺贈によって空き家およびその敷地を取得した人がそれらを売却した場合
・相続があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却代金が1億円以下
・他の特例を適用しない
・同一の被相続人から相続された物件が同じ特例を適用していない
・血縁関係のある人、内縁関係にある人、そのような人が経営する会社に売却しない
以上の条件を満たし、さらに特定の方法で売却する必要があります。
被相続人居住用住居を売却する
空き家の売却をすることが条件にあるのは当然ですが、さらなる条件として
・相続から譲渡までに事業や賃貸のために使われていない
・譲渡の際に一定の耐震基準を満たすこと
が挙げられます。
特にここで指定されている空き家とは※旧耐震基準の建物を指すので、
耐震基準の確認は抜かりなく行いましょう。
※昭和56年5月31日以前に建設されたことが条件のため。新耐震基準は同年6月1日から定められています。
被相続人居住用住居を解体した後にその敷地を売却する
簡単に言えば、空き家を壊して更地にして売却することです。
この場合にも追加の条件があります。
・相続から解体までに事業や賃貸のために使われていない
・相続から譲渡までに事業や賃貸のために使われていない
・解体から譲渡まで建物や構造物の敷地として用いられていない
それぞれ時期が若干違うため、注意しましょう。
被相続人居住用住居を特定の要件で売却する
次の3つに当てはまれば、特例を受けられる可能性があります。
・相続から譲渡までに事業や賃貸のために使われていない
・譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、一定の耐震基準を満たすこととなったこと
・同期間内に被相続人居住用家屋の全部の解体等を行ったこと
申請に必要な提出書類
特例適用を行うためには以下の書類が必要になります。
前述した売却方法によって必要書類は変わるので注意しましょう。
・確定申告書
・譲渡所得の明細書
・売却する空き家などの登記事項証明書
・売却する空き家の所在地を管轄する市町村長から交付された被相続人居住用家屋等確認書
・耐震基準適合証明書または建設住宅性能証明書の写し
・売却価格が1億円以下だと確認できるもの（売買契約書など）
・譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに建を解体したことを示す書類
終わりに
今回取り上げた空き家特例は国税庁のホームページにて詳細を確認することができます。
しかしながら、条件などがかなり細かく指定されており、本当に相続した空き家が条件を満たすのか疑問に思うかもしれません。
そういった場合は、空き家専門の相談窓口に聞いてみるのも手です。
東京空き家相談協会でも、今回紹介した空き家特例に関してのご質問やご相談も承りますので、空き家や、空き家になってしまう予定の実家に不安を抱えている方はぜひ一度お問い合わせください！
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