現在、日本では空き家の数が急激に増え、問題になっています。
空き家は相続した際に相続税がかかるうえ、所有するにも固定資産税もかかり、売却しても譲渡所得税がかかるので、マイナスイメージが強いかもしれません。
しかしそれは少し早計です。
空き家には実は思いもよらない活用方法があるのです！
しかも同時に節税までできちゃいます。
今回は空き家を上手に活用しながら減税する方法をお伝えします。
空き家にかかる税金
空き家には主に４種類の税金がかかると言われています。
①空き家を相続した際に発生する相続税
②相続した空き家の所有権を変更する際に発生する登録免許税
③空き家を維持するための固定資産税
④空き家を売却する際に発生する譲渡所得税
これだけ多くの税金が発生するため、空き家の維持・売却どちらも相当の負担になります。
しかし、実は空き家を事業に使いつつ、節税できる方法があるのです！
空き家を賃貸で有効活用すべし！
空き家を賃貸として活用することで、収入を得つつ減税することが可能です。
立地などにより需要が異なりますが、以下のような方法で賃貸事業を行える可能性があります。
・ある程度リノベーションをして戸建て賃貸事業をする
・一定の設備を整え、民泊施設にする
・レンタルスペースとして貸し出す
上記により収入を得つつ、次項で説明する相続税の特例を適用することで、減税もできます。
空き家の賃貸事業が節税につながる理由
相続税には「貸付事業用の小規模宅地等の特例」が存在し、以下の条件を満たせば物件を相続する際に相続税を減税することができます。
・相続する土地の上に建築物がある
・物件を相続する3年以上前から賃貸事業を行っている
・相続した物件を相続税の申告期限まで所有している
・相続税の申告期限までに賃貸事業を引き継ぎ、事業を継続している
これらの要件を見てわかる通り、減税のためには物件を被相続人が所有しているころから賃貸事業をする必要があります。
そのため、空き家を相続したからあわてて賃貸事業をやる、ということは特例に当てはまりませんのでご注意ください。
この特例が適用されると、相続時に面積200㎡までの土地部分のみ相続税評価額を50％減額できます。
相続税評価額は相続税を計算するうえでかなりのウエイトを占める要素であり、これを50％減額できる
という点はかなりのメリットがありますよね。
空き家の賃貸事業における注意点
ここまでの内容を見ると、空き家の賃貸事業は良いこと尽くしのように見えますが、そんなことはありません。
まず賃貸事業を成功させるためには空き家の立地がかなり大切になってきます。
駅チカや観光地近くだと民泊やレンタルスペースとしての活用、
人気の住宅エリアだと戸建て賃貸としての活用がかなり効果的でしょう。
しかし、立地によってはそれらのニーズがなく、その場合の収入面はかなり厳しくなるでしょう。
賃貸事業で成功が見込めなさそうな場合、空き家を居住用物件として相続する方が良い場合もあります。
相続税には「小規模住宅地等の特例」も存在します。
この特例では、被相続人の居住用の宅地を相続した場合、土地330㎡を限度として80％評価額が減額され、結果的に相続税額が減ります。
こちらの方が先述した特例よりも減額幅が大きいのです。
さらには「空き家特例」という特例もあり、一定の条件はありますが被相続人の居住用財産を売却した場合、譲渡所得税を最大3000万円控除できる場合もあります。
相続予定の物件の特徴を適切に把握し、それに沿った活用をするべきでしょう。
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