戸建てなどの住宅を購入すると、よほどのお金持ちでない限り、長期間住宅ローンの返済に追われることになります。
住宅ローンの返済期間は最長35年なので、人生の半分近くは住宅ローンを返済することになるでしょう。
しかし転勤などの都合で住宅ローンが残っている家を手放さなければいけないとき、どうすれば良いのでしょうか？
住宅ローンの残っている家は売却できるのでしょうか？
今回は住宅ローンの残っている家の売却方法について解説していきます。
住宅ローンがある家の売却前にすべきこと
住宅ローンの残っている家の売却を検討している場合は、まず次の３つのポイントを確認しましょう。
- ローンの残債をチェック
- 家の売却額を調べる
- 売却でローンが返済できるか確認
ローンの残債については返済予定表で確認すると良いでしょう。
返済予定表は借入先の金融機関から送られてくるもので、返済予定が詳細に記載されています。
手元にない場合は金融機関に郵送の依頼ができます。
また毎年10〜11月に送られてくる「残高証明書」でも確認できます。
家の売却額は不動産会社に査定依頼をすることで大体の金額がわかります。以下からも査定できるのでお試しください！
不動産会社に直接依頼する場合、1社だけでは査定金額が適切かどうかわからないため、2〜3社ほどは査定依頼しましょう。
ご自身で複数業者とやり取りしてパンクしたり、営業電話がくる状態を避けたい場合は当協会にお任せください。
以上の作業を通し、まずは家の売却額でローンを完済できるか知ることが肝心です。
「オーバーローン」なのか、「アンダーローン」なのかを確認しましょう。
オーバーローンとは
オーバーローンとは家の売却額よりもローン残高が上回っている状態を指します。
この場合は家を売却し、すべての売却益をローン返済に充てても負債が生じるため、何らかの方法で負債を補う必要があります。
オーバーローンの家を売却する方法
オーバーローンの家を売却する方法は3つあります。
メリットやデメリットがそれぞれ異なるため、下記で詳しく解説します。
オーバーローンの家を売却する方法①手持ちの資金で補填
自分の預貯金が充分にある場合は、自己資金でローンを支払ってしまいましょう。
家族などに頼る、金融機関から無担保ローンを借りるという手もありますが、できることなら自己資金で解決したいところですよね。
無担保ローンは融資の審査が厳しく、ローンが通っても金利が高くなります。リスクが高いのでお勧めはできません。
オーバーローンの家を売却する方法②住み替えローンを利用する
住み替えローンとは買い替え先物件の住宅ローンにローン残債を上乗せした形で借りるローンのことです。
前の家のローンと新しい家のローンを合わせて借り入れることができます。
融資条件によっては以前の住宅ローンより低金利になったり、
以前の住宅ローンを完済できなくても住み替えが可能といったメリットがあります。
しかし通常の住宅ローンよりも審査が厳しいというデメリットもあります。
オーバーローンの家を売却する方法③任意売却する
任意売却は住宅ローンが支払えなくなったときに行う売却方法です。金融機関との合意を得て売却を行えます。
任意売却では競売ほど売却金額が下がることはありません。
競売にかけられる心配はなく、周囲にも売却は知られません。
一方で任意売却は銀行の許可が下りなければ実行できず、
任意売却を得意とする不動産業者に依頼する必要があります。
任意売却に対応していない会社も多いので売却先探しに苦労します。
アンダーローンとは
アンダーローンとは家の売却金額がローン残高を上回る状態を指します。
ローン返済には家の売却益を充てれば良いので無難にローン返済ができます。
オーバーローンほど売却方法に気を配る必要はありません。
アンダーローンの家を売却する方法
アンダーローンの家の売却は、家を売却してからローンを返済すれば事足ります。
気を付けるべきことは家を「売り先行」にするか「買い先行」にするかです。
売り先行の場合は家を売却し、ローンを返済してから新居を購入します。
家の売却価格が決まってから新居を決定するので、資金計画が立てやすいです。
新居探しの期限が決まっていない場合は売り先行が安全でしょう。
買い先行の場合は新居を探してから以前に住んでいた家を売却し、ローンを返済します。
新居を買った時点で一時的に2重ローンになるため、新居探しに急いでいる方以外はあまりお勧めできません。
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