収益不動産に入居者がいるまま売却できる？注意点も解説

今日も多くのデベロッパーがマンションを新築している中、アパートを個人で所有しているという方も未だ多くいます。

そのような物件を、入居者アリの状態で売却することは可能なのでしょうか？

今回は以下を解説します。

収益不動産は入居者がいるまま売却できるのか？

アパートのような家賃収入を目的としている物件を、不動産業界では収益不動産と呼称します。

このような売却方法を「オーナーチェンジ」といい、収益不動産の所有者のみ変わります。

しかし、オーナーチェンジが完了した際は、入居者に対する敷金の返金義務や賃料の支払い先が新しい所有者に移ることになるので、その点は入居者に申し伝えると良いでしょう。

入居者がいる収益不動産を売却する際の注意点

収益不動産のオーナーチェンジを行なう際には、いくつかの注意点があります。
主に権利関係や契約関係でトラブルになることが多いので、それらは売却時にしっかり確認するようにしましょう。

具体的な注意点は以下の通りです。

以下から、それぞれ確認します！

賃貸借契約の内容等の説明をする

買主は、収益不動産を買い受けることで賃料収入を得るため、賃料収入を含む不動産の契約内容に関する情報は、買主が購入を決断する際の重要な判断材料となります。

裁判例でも、以下のような判例が出ており、収益不動産購入の判断材料となるものについては、もれなく説明する義務があると考えるべきです。

• 平成24年11月26日判決の裁判例を見る

一般的に収益不動産を売却する際には、各入居者との間で取り交わした賃貸借契約書に加え、賃貸借契約の内容をはじめとする上記の内容が一覧表となった「レントロール」という書面を交付することが多いです。

このような書面を含め、例えば家賃を数ヵ月以上滞納している入居者がいることなどを説明していなかった場合には…

敷金の引継ぎ

収益不動産を売却した場合、賃借人に敷金を返還する義務が売主から買主に引き継がれます。

現在売主が預かっている敷金はそのまま買主に引き渡すことになりますので、敷金の引継ぎは適切に行ないましょう。

建物状態の確認

入居者が住んでいる収益不動産は、建物内部の内覧や確認が非常に難しいです。
そのため、以下など、売主が把握できないところが生じる可能性が高いです。

後々トラブルにならないよう、対策として、

アパートなどの収益不動産をお持ちの方は…

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入居者を立ち退きさせる正当事由はこちら

基本的に、法律によって保護されている入居者。
しかし、アパートなどの入居者を立ち退きさせる正当事由として、認められているものもあります。

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